Najem detaliczny, czy PRS - kto daje lepsze warunki najmu?

Coraz więcej mieszkań jest oferowanych na rynku najmu przez instytucje. Dzięki temu tworzy się profesjonalny sektor mieszkań na wynajem, które z punktu widzenia inwestorów są bardziej rentowne i obarczone mniejszym ryzykiem, niż dotknięte pandemią galerie handlowe i biura. Czy z punktu widzenia wynajmującego mieszkanie ma znaczenie kto je najmuje? Czy lepiej jest wynajmować od właściciela mieszkania z jednym lokalem, czy od dużego funduszu mającego kilkaset mieszkań?

Stabilność i czas najmu

Najem rynkowy to głównie umowy na czas określony, na rok lub kilka lat, czasem jeszcze z dodatkowymi oświadczeniami podpisywanymi u notariusza (sprawdź tutaj rodzaje umów najmu mieszkania link). Różnica pomiędzy dwiema ofertami - od detalistów i od instytucji - to najczęściej właśnie czas trwania umowy najmu mieszkania. Fundusze preferują najem od razu na kilka lat, dają wtedy czasem nawet nieco niższy czynsz najmu, a właściciele prywatni najczęściej podpisują umowy na rok, które cyklicznie są przedłużane na kolejne 12 miesięcy.

Obie opcje mogą być wygodne lub niezbyt komfortowe: dla osób planujących na kilka lat naprzód wygodniej będzie podpisać kilkuletnią umowę najmu mieszkania. Dla tych ceniących elastyczność i otwartych na szybkie zmiany wygodniejsze mogą być umowy roczne, z opcją przedłużenia. W obu przypadkach warto sprawdzić dwa punkty: o pierwsze: jak będzie się zmieniał czynsz najmu w czasie i przy ewentualnym przedłużeniu lub podpisaniu kolejnej umowy, i po drugie: jak można zakończyć umowę najmu przed czasem, jeśli wyniknie niespodziewana sytuacja życiowa. Standardowo w umowach najmu pisanych przez profesjonalistów dla dużych instytucji jest coroczna waloryzacja czynszu - z reguły o wysokość inflacji - zazwyczaj w okolicach lutego każdego roku kalendarzowego, po styczniowych ogłoszeniach oficjalnych danych przez GUS. Jeśli nie zadbamy o zapisy w umowie najmu dotyczące ewentualnego wcześniejszego rozwiązania umowy, to może być dość trudno potem ją negocjować, bo np. przepisy dotyczące najmu instytucjonalnego w ogóle nie zawierają takich regulacji.

Jasne zasady

Na pierwszy rzut oka można uznać, że instytucje mają bardziej przejrzyste zasady: ładne strony internetowe, tabele, dość długie umowy najmu i opisane warunki. Czynsze najmu są na pewno dokładnie rozpisane i pokazane, ale nieco inaczej może być z opłatami za media, ewentualnymi naprawami wyposażenia i AGD, czasem w niektórych instytucjach doliczane są opłaty administracyjne, za wypożyczenie mebli - warto sprawdzać wcześniej całkowite koszty najmu. Instytucje mają zupełnie inne zasady rozliczania mediów, niż możemy być przyzwyczajeni z doświadczeń w ramach wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Energia elektryczna może być opłacana ryczałtem, nie z indywidualnych liczników, za to w niektórych budynkach za ogrzewanie możemy dostawać co miesiąc faktury - wg zużycia, czyli zimą wysokie, a latem może ich nie być. W zasobach wspólnot i spółdzielni przeważnie rozkłada się koszty ogrzewania na zaliczki na cały rok, bo stanowią znaczący koszt, dlatego może być zaskoczeniem takie dokładne fakturowanie wg zużycia. Dlatego czasem bardziej zrozumiałe są zasady w mieszkaniach wynajmowanych od właścicieli i z rozliczeniami od wspólnot - choć na te rozliczenia trzeba czekać na koniec półrocza lub nawet roku kalendarzowego. Oczywiście zasady opłacania i rozliczania mediów w obu przypadkach, najmu od detalistów i od instytucji, powinny być zapisane w umowach, można zawsze poprosić o dodatkowe wyjaśnienia, choć o modyfikacje umów z instytucjami może być trudno.

Meble i wyposażenie

Mieszkania prywatne są przeważnie umeblowane, choć spotyka się w przypadku większych lokali oferty bez mebli. W przypadku najmu od instytucji może być odwrotnie: mieszkanie raczej nie będzie umeblowane, meble można wypożyczyć za dodatkową opłatą. Najmniejsze lokale i kawalerki w ofercie i detalistów, i instytucji raczej mają meble, ale nie jest to standardem - sprawdzajmy, bo piękne zdjęcia na stronach mogą mieć gwiazdki - nie zawsze są ofertą w rozumieniu prawa handlowego i mieszkania nie muszą zawierać sfotografowanego umeblowania.

Oferta instytucji obecnie wyróżnia się nowością i świeżością: budynki są nowe i właśnie zasiedlane po raz pierwszy, jeśli jest w mieszkaniach umeblowanie i sprzęty agd, to jeszcze nieużywane. To może być bardzo kusząca oferta, szczególnie w porównaniu z meblami z ogłoszeń rynku detalicznego: zdarzają się jeszcze meblościanki, czasem dość niepraktyczne rozwiązania w układzie kuchni i łazienki, starsze kanapy i niefunkcjonalne ławy zamiast stołu - bez miejsca do pracy i nauki. Choć bardzo dużo zmieniło się na lepsze w najmie detalicznym przez ostatnie kilka lat, jeśli chodzi o standard techniczny i wyposażenie mieszkań, to wciąż nowe mieszkania na wynajem, dopiero co oddane do użytkowania, stanowią mały odsetek całej oferty lokali na wynajem - już używanych. W bezpośredniej relacji z właścicielem można łatwiej negocjować zmiany w umeblowaniu, czasem zakup niezbędnego i uniwersalnego mebla, np. szafy, może sfinansować wynajmujący, a najemca tylko korzystać. W ramach najmu od instytucji dodatkowe meble można dla siebie kupić, co oznacza nieco więcej rzeczy przy przeprowadzce, albo wypożyczyć od kolejnej, również wyspecjalizowanej firmy. Najczęściej wiąże się to z dodatkowymi kosztami, które nie zawsze pojawią się w przypadku najmu detalicznego.

Obsługa klienta

To, co ma w planach najbardziej wyróżniać najem w ramach instytucji od tego całkiem prywatnego, to jakość obsługi. Ponieważ instytucje zatrudniają specjalistów, tworzą nawet biura obsługi najmu, to najemcy są tam traktowani bardziej jak klient. W najmie detalicznym, pomiędzy osobami fizycznymi, mamy po prostu strony umowy, które negocjują między sobą całkiem sporo szczegółów, ale niekoniecznie znają się bardzo dobrze na prawie najmu lub zarządzaniu nieruchomościami. Wtedy łatwo o nieporozumienia.

Najem mieszkań w ramach instytucji to dość przełomowe w polskich uwarunkowaniach połączenie specjalistów obsługujących dotychczas nieruchomości komercyjne - centra handlowe, biurowce - z sektorem mieszkaniowym. To może sprzyjać dobrym standardom komunikacji, jakości obsługi i otwartości na potrzeby potencjalnych najemców na etapie podpisywania umowy i potem w trakcie najmu, ale też należy pamiętać, że biuro obsługi ma swoje godziny pracy i prawdopodobnie dodatkowe usługi, np. możliwość obejrzenia mieszkania w niedzielę, mogą być niedostępne lub dodatkowo płatne. Prawdopodobnie instytucje wprowadzą do mieszkaniówki nowoczesne sposoby kontaktu, przekazywania informacji i zgłoszeń: aplikacje mobilne. Mamy już banki w smartfonie, więc cyfryzacja umów najmu, rozliczania mediów i możliwości zgłaszania usterek i zamawiania dodatkowych usług wydaje się realna do wprowadzenia - to będzie odróżniać najem od instytucji. Takie rozwiązania nie są jeszcze powszechne na rynku detalicznym, standardy w cyfryzacji i obsłudze klienta będzie wyznaczał sektor instytucjonalny najmu mieszkań.To dla wielu potencjalnych najemców może być ważnym udogodnieniem. Zobacz usługę, którą stworzyliśmy razem z Fliko.

Strefy niejasności

Na rynku dostępne są oferty najmu apartamentów w większych budynkach, ale tutaj trudno jest zakwalifikować, czy to najem od instytucji czy od detalistów. Często to nawet nie są lokale mieszkalne, struktura właścicielska jest dość skomplikowana, ale jest jeden operator - profesjonalna obsługa najmu w budynku. Jest już niemalże w każdym większym mieście budynek przypominający nieco połączenie akademika z hotelem: małe i w pełni umeblowane jednostki mieszkalne z własną łazienką i mikroskopijnym aneksem kuchennym, uzupełnione lokalami usługowymi, np. gastronomią, siłownią i sklepem w parterze budynku, czasem dostępna jest dla wszystkich pralnia, przechowalnia rowerów, inne pomieszczenia ułatwiające codzienne funkcjonowanie.

Są mieszkania na wynajem należące do osób fizycznych, ale obsługiwane przez profesjonalne firmy, zajmujące się najczęściej najmem na pokoje i generalnie obsługą wynajmowanych mieszkań. Jakość obsługi, wyposażenia, warunki najmu mogą być wystandaryzowane przez taką profesjonalną firmę, czyli zbliżone do najmu od instytucji, ale nadal mogą też być pewne aspekty charakteryzujące najem od prywatnych właścicieli. Można spodziewać się coraz lepszej obsługi najmu, nawet w przypadku mieszkań prywatnych, lub znikania wyraźnego podziału na dwa sektory. Przy profesjonalnej obsłudze najmu przestaje być istotne, kto jest właścicielem nieruchomości.

Podsumowanie

Z pewnością można zauważyć, że rynek najmu się profesjonalizuje i najemcy będą mogli oczekiwać coraz lepszej obsługi, nie tylko jako klienci dużych instytucji. Liczba ofert najmu mieszkań od dużych funduszy wciąż nie jest znacząca na rynku - część zapowiadanych budynków jeszcze nawet nie istnieje - ale wprowadzane już standardy i rozwiązania technologiczne wpływają na najem detaliczny i oferty obsługiwane przez profesjonalistów. Najlepsza oferta musi być dobrze dopasowana do potrzeb, ważne więc, że wybór staje się szerszy i rynek najmu nie opiera się tylko na umowach ustnych i haśle “dogadamy się”, ale i bardzo nowoczesnych rozwiązaniach technologicznych i prawnych. Wciąż jednak należy sprawdzać, do czego się zobowiązujemy, ile będziemy płacić, i czy w trakcie najmu da się negocjować zmiany lub zakończyć umowę.