Nowe zasady monitorowania rynku najmu

Nie ma oficjalnych statystyk o najmie mieszkań w Polsce, ale powoli zbliżamy się do coraz dokładniejszego monitorowania zachodzących na nim zjawisk. Już mamy dość dokładne dane o ogłoszeniach, a zasady monitorowania portali mogą pozwolić na monitorowanie ogłoszeniodawców na rynku najmu, w jego wielu odmianach. Co się będzie zmieniać?

Z artykułu dowiesz się…

Czy i gdzie zgłosić najem prywatny i na działalności gospodarczej?
Jak wygląda monitorowanie przedsiębiorców zajmujących się najmem?
Co wpływa na wysokość podatków za wynajem i sposób rozliczania?
Jak cyfryzacja i profesjonalizacja rynku najmu kształtuje nowe standardy?

Najem prywatny to nie działalność gospodarcza

Rynek najmu mieszkań rośnie od lat, popularne stało się inwestowanie w nieruchomości do wynajęcia, zarówno na cele mieszkaniowe, jak i na krókie, hotelowe pobyty. Najbardziej wiarygodne statystyki, czyli dane o zgłoszonych przychodach z najmu z Ministerstwa Finansów, pokazały w 2022 roku przekroczenie liczby miliona podatników płacących podatki od najmu i dzierżawy. W większości były to osoby prywatne, bez działalności gospodarczej. Kilka lat temu pozwolono decydować osobom wynajmującym mieszkania i domy na cele mieszkaniowe, czy to najem prywatny, czy działalność, jeśli oczywiście nie jest to usługa hotelowa lub zakwaterowania.

Podatki od przychodów z prywatnego najmu i dzierżawy nieco uproszczono, już za 2023 rok nie można było się rozliczyć na zasadach ogólnych, a jedynie ryczałtem od przychodów. Jest wciąż próg 100 tysięcy przychodu, powyżej którego należy naliczać nie 8,5% podatku, ale 12,5%. Warto też brać pod uwagę, że mimo “prywatności” najmu, jeśli nie są to lokale mieszkalne, to można w pewnym momencie stać się aktywnym płatnikiem VATu — po przekroczeniu 200 tysięcy złotych przychodów w trakcie roku i wynajmowaniu choćby jednego miejsca garażowego lub schowka.

Zgłaszanie najmu prywatnego i działalności

Przyjęło się myślenie, że ogólnie najem prywatny to szara strefa, są regulacje, ale nie za bardzo przestrzegane, bo ani najemcy, ani właścicielowi mieszkania nie za bardzo zależy na płaceniu podatków. W rzeczywistości jednak mamy już całkiem dobrze funkcjonujący rynek, w ponad 90% przypadków umowy są pisemne, podatki rozliczane, ale rzeczywiście zdarzają się umowy ustne i pieniądze przechodzą z ręki do ręki, bez przelewów bankowych — ale to kilka procent rynku, do tego często na pograniczu rodzinnego użyczania mieszkań i innych układów związanych ze wzajemnymi zobowiązaniami stron, czasem również niejasnym statusem nieruchomości.

Kontrolne czynności urzędników nie są podejmowane bardzo często, w statystykach podawane są łącznie dla wszystkich podmiotów rozliczających się dowolną formą ryczałtu — a obecnie niemal połowa to przedsiębiorcy i jednoosobowe działalności gospodarcze. Wynajmującym mieszkania jest po prostu dość trudno unikać opodatkowania: nieruchomości są w Polsce, najemcom łatwiej jest opłacać czynsz przelewem bankowym, do tego dodatkowy przychód może być atutem przy budowaniu zdolności kredytowej — nie warto unikać płacenia podatków, koszty mogą być znacznie większe, niż oddawanie fiskusowi jednego czynszu z 12 w całym roku.

Powoli jednak samym wynajmującym, a tym bardziej najemcom, zaczyna doskwierać brak wiedzy: jakie są rzeczywiste stawki czynszów, na jak długo podpisać umowę, czy waloryzacja czynszu to standard, ile powinien wynosić czynsz w danym mieście i jaka wysokość kaucji jest najlepsza? Powszechnie są już dostępne analizy oparte na ogłoszeniach o mieszkaniach do wynajęcia, NBP pokazuje dane z ankiet wypełnianych przez pośredników w obrocie, w tym dotyczące umów najmu, Centrum AMRON uwzględnia w kwartalnych raportach czynsze z umów — ale to wciąż dane bardzo wycinkowe, trudno je odnieść do konkretnego miasta, rodzaju mieszkania i w końcu długości umowy najmu.

Regulacje unijne i cyfryzacja

W ramach postępującej cyfryzacji można już nie tylko wypełniać PIT on-line, ale coraz więcej informacji i procedur dostępnych jest cyfrowo: zameldowanie na pobyt stały lub czasowy, założenie działalności gospodarczej, powoli korespondencja z sądami poprzez skrzynki na platformie ePUAP — niepostrzeżenie administracja się zmienia, a codzienne wiadomości tego nie opisują.

Regulacje unijne są już wszędzie, a w sektorze najmu nieruchomości nastawione są przede wszystkim na monitorowanie usług, najmu hotelowego i sprzedaży noclegów. Ogólnie w Polsce podmioty świadczące takie usługi muszą być zarejestrowane, odprowadzać standardowe podatki, w tym również coraz wyższe podatki od nieruchomości, co stawia Polskę w czołówce najbardziej zaawansowanych w regulowaniu sektora państw. Nie mamy jednak zbieranych informacji o wynajmowanych mieszkaniach i innych nieruchomościach, a to kolejny krok w dokładniejszym monitorowaniu rynku nieruchomości, w tym najmu i jego styku z innymi usługami.

Raportowanie ogłoszeniodawców

Platformy różnego typu będą zobowiązane do przekazywania do urzędów skarbowych informacji o użytkownikach dokonujących większej liczby transakcji sprzedaży lub osiągających określony dochód, a w przypadku ogłoszeń o nieruchomościach do wynajęcia od razu ogłoszeniodawca będzie trafiał do takiego raportu. Podobnie monitorowane będą osoby ogłaszające się ze świadczeniem usług różnego rodzaju — bo to powinna być zarejestrowana działalność usługowa. W wyniku takiego obowiązku platform ogłoszeniowych skarbówka może już wkrótce mieć bazę osób wynajmujących mieszkania, chociaż w przypadku najmu na cele mieszkaniowe i najemców zmieniających się jedynie co 2 - 3 lata, taka baza może nie być zgodna z rzeczywistością. Usługi zakwaterowania i hotelowe mogą być ściślej monitorowane w zakresie dotyczącym płacenia podatków i ogólnie prowadzenia działalności gospodarczej. Nakładanie ograniczeń na najem krótkoterminowy wciąż jest dyskutowane.

Profesjonalizacja sektora najmu

Cyfryzacja i coraz wyższe wymagania formalne i dotyczące wiedzy niezbędnej do obsługi najmu sprawiają, że coraz bardziej popularne są usługi zarządzania najmem mieszkań. Osób prywatnych wynajmujących w ramach najmu prywatnego nie dotyczą na razie wymogi wystawiania elektronicznych faktur w systemach państwowych (Krajowy System eFaktur), ale coraz częściej najemcami są firmy i konieczne bywa wystawianie faktury. Przepisy są na tyle złożone, że nie ma często prostej odpowiedzi, jak można to zrobić. Coraz powszechniejsza jest świadomość ryzyka związanego z udostępnieniem mieszkania, niepłaceniem przez najemcę czynszów, potencjalnymi problemami z pozyskaniem lokalu i zaległych płatności. To sprzyja decyzji o powierzeniu obsługi najmu fachowcom, podobnie jak konieczność aktualizowania wiedzy o zasadach najmu, umowach, oświadczeniach i procedurach, w tym rozliczania mediów i wystawiania na to faktur.

Podsumowanie

Sektor najmu prywatnego to coraz więcej ciekawych usług, pomysłów na rozwiązania, różnych umów i opcji zabezpieczania płatności i sprawdzania najemcy. Regularne wpływy z czynszów to coraz większy strumień pieniędzy, z którego można opłacać te usługi, doradztwo, ubezpieczenia. Systemy kontroli i nadzoru organów państwowych (a w szczególności skarbowych) są coraz bardziej zaawansowane. Można byłoby wykorzystać takie narzędzia z pożytkiem dla wszystkich uczestników rynku, dając dostęp do ogólnej wiedzy i danych, ale takie opcje jeszcze nie są na wyciągnięcie ręki.

Przeczytaj również

Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.

Hanna Milewska-Wilk 03.05.2024