Wynajem hybrydowy – połączenie najmu krótkoterminowego i długoterminowego

Rynek najmu szybko reaguje na potrzeby i zmiany, szczególnie wtedy, gdy idą one w parze z możliwością zwiększenia przychodów z wynajmu nieruchomości. Wynajem hybrydowy to dawno wypracowane połączenie mieszkania dla studentów oraz miejsc noclegowych dla turystów w sezonie wakacyjnym – sposób wynajmowania, który znów zyskuje na popularności. Przy wyborze opcji, jaką jest wynajem hybrydowy, trzeba spełniać pewne wymagania formalne i praktyczne, ale połączenie różnych sposobów wykorzystania nieruchomości może dać w perspektywie czasu korzystne efekty. Na czym polega wynajem w modelu hybrydowym i kiedy warto go rozważyć?

Z artykułu dowiesz się…

• Na czym polega wynajem hybrydowy?
• Jakie mieszkania można wynajmować hybrydowo i jak je przygotować?
• Jakie są zalety i wady najmu w modelu hybrydowym?
• Kto korzysta z najmu hybrydowego i do kogo kierować oferty?
• Jakie są największe wyzwania dla właściciela mieszkania przy najmie hybrydowym?
• Czy warto skorzystać z pomocy firmy zarządzającej wynajmem hybrydowym?

Czym jest wynajem hybrydowy?

Najem krótkoterminowy i najem długoterminowy to popularne formy wynajmu. W sezonie wakacyjnym chętnie nocujemy w miejscach, które nie są hotelami, ale oferują podobny standard i bardziej zróżnicowane warunki. Taki rodzaj wynajmu nieruchomości na kilka dni (najczęściej przez platformy online) to najem krótkoterminowy. Najem długoterminowy to wynajmowane na podstawie umowy najmu pokoju, mieszkania, domu lub innego lokalu na co najmniej kilka miesięcy.

Najem hybrydowy to opcja łącząca obie wspomniane formy. W sezonie wakacyjnym obiekty są wynajmowane na krótki okres, a poza sezonem, zwykle od września do czerwca, lokum znajdują osoby potrzebujące dłuższego zakwaterowania, na przykład studenci. Ta forma najmu jest szczególnie popularna w miastach nadmorskich.

Czy każde mieszkanie da się wynajmować hybrydowo?

Najem hybrydowy to przede wszystkim wykorzystanie rynkowej okazji. Jeszcze kilka lat temu studenci studiów dziennych nie zawsze decydowali się na pozostawanie w najmowanych mieszkaniach w okresie wakacji. W tym czasie pojawiało się sporo turystów chcących wynająć pokój na kilka nocy. Dlatego pokoje na wynajem, nawet te w akademikach, latem pełniły funkcję pensjonatów czy hoteli. Cyfryzacja ułatwiła procesy związane ze zmianą rodzaju najmu i pozwoliła na zwiększenie skali tego zjawiska. Najczęściej takie rozwiązania są spotykane w miejscowościach nadmorskich oraz w dużych i średnich miastach z większą liczbą studentów. Trójmiasto, Warszawa czy Kraków to dobre przykłady miejsc, gdzie wynajem hybrydowy ma szansę się rozwijać.

Mieszkanie przeznaczone do wynajmu w formie hybrydowej powinno być w pełni umeblowane, z odpowiednim miejscem do pracy oraz wyposażoną kuchnią lub aneksem kuchennym. W sezonie turystycznym niezbędna jest obsługa przypominająca hotelową – zmiana pościeli, ręczników oraz uzupełnianymi produktami higienicznymi. Czasem latem dodawane są dodatkowe łóżka, a biurka są usuwane, żeby dopasować wnętrze do nowej grupy lokatorów. Kluczowa jest również lokalizacja – jeśli w pobliżu znajdują się atrakcje turystyczne, a lokal ma imponujący widok z okna, z pewnością znajdą się osoby zainteresowane wynajmem na krótki okres. Warto jednak pamiętać, że żeby mieszkanie było atrakcyjne przez większą część roku, musi być także funkcjonalne i dostosowane do potrzeb osób studiujących lub pracujących. Najem hybrydowy, jak i oczekiwania obu grup, poszukujących noclegu oraz mieszkania na stałe, ewoluują, dlatego nie istnieje jedna, niezawodna recepta na sukces.

Zalety i wady najmu hybrydowego

Najem hybrydowy to tak naprawdę dwie różne formy działania – usługa noclegowa w sezonie turystycznym oraz najem na cele mieszkaniowe w pozostałej części roku. Wynajmowanie własnych mieszkań na podstawie umów najmu, na okres dłuższy niż 30 dni, służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, jest dostępne dla osób fizycznych bez konieczności rejestrowania działalności. Wystarczy odprowadzać podatek od przychodów z najmu. Natomiast świadczenie usług zakwaterowania, czyli najem na doby, traktowane jest jako działalność gospodarcza. Wymaga to wcześniejszej rejestracji, prowadzenia księgowości, odprowadzania nie tylko podatków, ale też składek na ZUS, oraz pilnowania spraw związanych z VAT-em i często również rejestracji miejsca świadczenia usług noclegowych.

Poza formalnościami i zobowiązaniami podatkowymi najem hybrydowy to też wiele pracy związanej z organizacją i obsługą klientów. Mogą wystąpić nieprzewidziane sytuacje, które wymagają szybkiego reagowania, takie jak konflikty gości z sąsiadami czy prawne zawirowania. Co więcej, tracimy możliwość własnych wakacji w danej nieruchomości. Czy jednak warto? Najem na doby może przynieść znacznie wyższe dochody niż tradycyjny czynsz, ale trzeba uwzględnić również wyższe koszty związane z wyposażeniem, sprzątaniem, naprawami czy obsługą gości. Konkurencja między prywatnymi gospodarzami a hotelami rośnie. Natomiast goście oczekują profesjonalizmu bez względu na to, od kogo wynajmują.

Wynajem hybrydowy vs. firmy specjalizujące się w najmie

Wielu właścicieli decyduje się na najem hybrydowy w pełni świadomie, ponieważ jest to system znany w niektórych rejonach od wielu lat. Inni właściciele dowiadują się o nim dopiero po wystawieniu ogłoszenia mieszkania na wynajem, kiedy otrzymują ofertę od firm specjalizujących się w usługach hotelowych. Może chodzić o wynajęcie mieszkania firmie na dłuższy okres lub o inne formy współpracy, nawet sezonowej. Takie partnerstwo, które może polegać na przykład na podziale zysków, jest traktowane przez urzędy skarbowe jako prowadzenie działalności gospodarczej, co wiąże się z obowiązkiem rejestracji i ponoszenia odpowiednich opłat. Nawet wynajem mieszkania profesjonalnemu operatorowi zobowiązuje właściciela, będącego osobą fizyczną, do monitorowania zasad związanych z podatkiem VAT.

Dla osób niezwiązanych z branżą hotelową coraz trudniej jest sprostać oczekiwaniom gości. Samodzielne przygotowanie nieruchomości do wynajmu na okres wakacji, a także dbanie o jej obsługę i sprzątanie, to w porównaniu do potencjalnych zysków dużo pracy. Profesjonalizacja w tej dziedzinie postępuje, a łączenie usług hotelowych z najmem długoterminowym staje się coraz bardziej skomplikowane. Niemniej jednak pojawiają się nowe koncepcje i potrzeby, dzięki czemu można wciąż odkrywać nisze rynkowe.

Inne specjalizacje w najmie mieszkań

Dobrze przygotowane mieszkania na wynajem hybrydowy stanowią doskonałą opcję dla osób potrzebujących miejsca do mieszkania, pracy i nauki przez stosunkowo krótki okres, na kilka tygodni lub miesięcy. Pandemia podkreśliła potrzeby osób delegowanych do pracy czy przebywających na kwarantannie, które często szukały lepszych warunków niż w tradycyjnym pokoju hotelowym. Dodatkowo eskalacja konfliktu w Ukrainie sprawiła, że niektórzy poszukiwali tymczasowego schronienia, by przemyśleć swoją przyszłość.

Interesującą niszą jest wynajem mieszkań lub pokoi w pełni wyposażonych – od pościeli po sprzęt kuchenny – studentom przybywającym do Polski na wymianę na kilka miesięcy czy na krótki staż. Takie osoby szukają często standardów zbliżonych do hotelowych, ponieważ przyjeżdżają zaledwie z osobistymi rzeczami i zazwyczaj przebywają tu tylko przez jeden semestr. Obsługa takiego wynajmu niekoniecznie musi obejmować regularne sprzątanie, ale często wymaga dokładniejszego wytłumaczenia codziennego funkcjonowania w mieszkaniu oraz zasad obowiązujących w Polsce, takich jak sortowanie śmieci czy cisza nocna. Stażyści często poszukują zakwaterowania w okresie wakacyjnym, co pozwala na skoordynowanie wynajmu z innymi grupami, takimi jak studenci programu Erasmus.

Coraz popularniejsze stają się także mieszkania oferowane osobom pracującym zdalnie. Wynajmowane lokale z doskonałym połączeniem internetowym, komfortowym biurkiem i krzesłem, zlokalizowane w atrakcyjnych miejscowościach, dedykowane są dla osób łączących pracę ze zwiedzaniem, czyli tzw. “workation”. Aby skierować ofertę do tej specyficznej grupy, trzeba dotrzeć do społeczności międzynarodowych nomadów cyfrowych. Polska dzięki swojej atrakcyjności turystycznej i przystępnym cenom może stanowić dla nich ciekawy cel podróży. Czas ich pobytu waha się od tygodnia do kilku miesięcy, a ich plany są zazwyczaj elastyczne.

Podsumowanie

Najem hybrydowy polega na użytkowaniu mieszkania na co najmniej dwa różne sposoby w ciągu roku. W sezonie turystycznym służy jako obiekt noclegowy, natomiast poza nim wynajmowane jest na cele mieszkaniowe na kilka miesięcy. Jest szczególnie popularny w miastach przyciągających turystów oraz osoby uczące się. Taki model najmu niesie ze sobą pewne wyzwania, zwłaszcza podatkowe, ale oferuje także szereg korzyści. Najem hybrydowy daje szansę zarówno na większe zyski, jak i na spokojniejszy okres ze stabilnymi przychodami poza sezonem.

Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.

Przeczytaj również

• Wynajem długoterminowy i krótkoterminowy – czym się różnią?
• Skuteczne zarządzanie najmem – narzędzia i usługi, które Ci w tym pomogą
• Wynajem mieszkania z psem - jak się przygotować?