Czy wynajmowanie mieszkania na doby to mniejsze ryzyko niż udostępnienie lokalu na długi termin? Wiele osób uważa, że ochrona lokatora w Polsce jest na tyle silna, że bezpieczniej jest wynajmować mieszkanie na doby – turystom, którzy będą tylko chwilowo w lokalu. Jak dokładnie wygląda porównanie wynajmu długoterminowego i krótkoterminowego? Jakie są cechy tych różnych form najmu? Dowiedz się więcej z artykułu!
Podstawową różnicą jest cel wynajmu. Gdy obie strony zawierają umowę najmu na cele mieszkaniowe, uznaje się to zazwyczaj za umowę długoterminową. Przepisy prawne nie zawierają szczegółowych definicji, jednak regulacje podatkowe sugerują, że najem na cele mieszkaniowe powinien trwać powyżej 30 dni. Jeśli ktoś jest tylko przejazdem, ma do załatwienia sprawy związane z pracą czy leczeniem, a po krótkim pobycie wraca „do siebie”, to zazwyczaj będzie to najem krótkoterminowy, czyli usługa noclegowa lub zakwaterowania. Czas pobytu powyżej 30 dni nie jest decydujący, kluczowy jest cel pobytu.
Inną odmianą jest najem średnioterminowy. Niektóre sytuacje są bardziej skomplikowane, jak na przykład przybycie do Polski studentów w ramach wymiany, którzy potrzebują mieszkania na kilka miesięcy, np. na jeden semestr akademicki. Nie potrzebują umowy najmu na rok, ale jednocześnie nie mają innego miejsca zamieszkania w Polsce. Jest to zatem cel mieszkaniowy, ale można to również sklasyfikować jako zakwaterowanie (bo mogliby mieszkać w akademikach). Mieszkania w takich przypadkach muszą być w pełni wyposażone, aby można było do nich przyjechać dosłownie z walizką. Istotne w takich sytuacjach są uzgodnienia stron, które decydują, czy wybiorą umowę najmu mieszkania, czy inną umowę, związaną z usługą, co również jest możliwe.
Najem krótkoterminowy, zwany również najmem na doby, to usługa świadczona na zasadach prowadzenia działalności gospodarczej. Wiąże się to z dodatkowymi obowiązkami i płatnościami, ale także z większymi przychodami. Aktualnie za nocleg w pokoju lub mieszkaniu z jednym łóżkiem ceny często przekraczają 200 złotych. Trzeba jednak pamiętać, że około 30% noclegów może nie być zarezerwowanych i wykorzystanych, co zależy od lokalizacji, konkurencji i potrzeb w danym miejscu.
Wielu wynajmujących uważa za dużą zaletę fakt, że w przypadku najmu krótkoterminowego nie obowiązuje regulowana ochrona lokatorów. Nie muszą więc obawiać się sytuacji, w której odwiedzający “zasiedzi się” w mieszkaniu i odmówi płacenia czynszu przez miesiące, a nawet lata. Oprócz potencjału wyższych przychodów najem krótkoterminowy oferuje również większą kontrolę nad nieruchomością. W przypadku drobnych awarii lub uszkodzeń w mieszkaniu można szybko interweniować, co pozwala utrzymać lokal w dobrym stanie przez dłuższy czas.
Wadami najmu krótkoterminowego, podobnie jak w każdym biznesie, jest konieczność włożenia niemałej pracy i pieniędzy. Na początku ważne jest przygotowanie i pełne wyposażenie mieszkania, co obejmuje nie tylko meble, ale też pościel, ręczniki, drobne udogodnienia jak suszarka do włosów, żelazko z deską, a także system kontroli dostępu. Kolejny aspekt to codzienna praca związana z obsługą rezerwacji, sprzątaniem i wymianą pościeli, bieżącymi naprawami, a czasem nawet większymi interwencjami. Koszty włożonej pracy, narzędzi cyfrowych do obsługi najmu, rachunków za profesjonalną pralnię, zużywających się produktów (np. papier toaletowy, środki do zmywarki), a także prowizje dla platform do wynajmu i opłaty za płatności kartami, mogą pochłonąć znaczną część przychodów. Regularne opłacanie rachunków za mieszkanie i rozliczanie podatków, w tym VAT, to kolejne obowiązki związane z prowadzeniem tego typu działalności.
Główną zaletą wynajmu długoterminowego jest przeniesienie większości obowiązków utrzymania mieszkania lub domu na najemcę, chociaż czasem nie unikniemy monitorowania stanu nieruchomości i opłacania rachunków. Poza podstawowymi meblami najemca zwykle na własny koszt zapewnia sobie drobne wyposażenie. Część rynku wynajmu (około 15% w przypadku ogłoszeń) stanowią mieszkania bez mebli, z wyposażoną jedynie kuchnią i łazienką. Najemca ma swobodę w decydowaniu o wyposażeniu i wystroju, a w porozumieniu z właścicielem może przemalować mieszkanie lub pokój. Nakłady na przygotowanie mieszkania do wynajmu są więc mniejsze niż w przypadku noclegów dobowych.
Do wad wynajmu długoterminowego należą przede wszystkim obawy związane z niepłaceniem czynszów i problemami z odzyskaniem nieruchomości. Prawo chroni lokatorów, a trudności z nieuczciwymi najemcami mogą się czasem zdarzyć. Aby zabezpieczyć się przed takimi sytuacjami, potrzebna jest konkretna wiedza i świadomość, bądź zatrudnienie profesjonalisty do obsługi lub przynajmniej do sporządzenia umowy najmu. Dobrym pomysłem jest także ubezpieczenie płatności czynszu, stanowiące gwarancję otrzymania wpływów w razie kłopotów w uzyskaniu ich od najemcy. Po kilkuletnim najmie mieszkanie zazwyczaj wymaga odświeżenia lub remontu, co wiąże się z dodatkowymi wydatkami. Te można jednak zminimalizować przez dobranie właściwych warunków umowy najmu i odpowiednie przygotowanie mieszkanie na wynajem. Warto również korzystać z produktów ubezpieczeniowych, takich jak ubezpieczenie mieszkania i domu i OC Najemcy.
Większość z nas coraz częściej wybiera nie tylko hotele, ale również najem mieszkań na doby oferowany na portalach rezerwacyjnych. Takie noclegi cechuje wygoda, ponieważ mieszkania są wyposażone we wszystkie udogodnienia typowe dla pokoi hotelowych, ale są tańsze, zwłaszcza podczas podróży w większej grupie lub dla rodzin z dziećmi. Lokalizacje mieszkań z przeznaczeniem na krótki termin umożliwiają łatwe zwiedzanie miasta lub korzystanie z innych atrakcji. Rezerwacja i płatność za pomocą aplikacji są proste i szybkie, a dla osób podróżujących służbowo dostępna jest opcja otrzymania faktury.
Kiedy jednak szukamy mieszkania na nieco dłuższy okres, nagle okazuje się, że jako potencjalni najemcy musimy konkurować z turystami, szczególnie w dużych miastach i ich centralnych rejonach. Mieszkania często są wykorzystywane jako miejsca noclegowe, w szczególności niewielkie lokale w atrakcyjnych lokalizacjach: Wyspa Spichrzów w Gdańsku, kamienice w pobliżu Monciaka w Sopocie, okolice Rynku w Krakowie, Starówka w Warszawie czy rejon wokół Targów Poznańskich. Mimo że mieszkania oferowane na wynajem na doby są dostępne niemal wszędzie, na szczęście nie stanowią one dużej części miast i dzielnic.
W miastach, ich rejonach i osiedlach, gdzie około 20% mieszkań jest przeznaczonych na usługi hotelowe, zauważalne są pewne zmiany. Dotyczą one nawet lokali usługowych: usługi fryzjerskie stają się mniej potrzebne, a sklepom z warzywami i owocami trudno przetrwać, jeśli nie oferują gotowych dań. Sąsiedzi przestają ze sobą rozmawiać, ponieważ większość spotykanych osób to turyści. Gminy zauważają brak zameldowanych dzieci, co prowadzi do zmniejszenia liczby przedszkoli i szkół. Zamiast tego pojawiają się restauracje, bary i kluby, które są otwarte do późnych godzin wieczornych. Mniej jest dostępnych mieszkań do wynajmu na dłuższy okres, a liczba chętnych i poszukujących rośnie. W rezultacie mogą pojawić się wyższe wymagania wobec najemców: kaucje, rosnące czynsze, które nie zawsze są związane z wyższym standardem mieszkania.
Coraz częściej pojawiają się dyskusje i argumenty, według których najem krótkoterminowy niszczy miasta, sprawia trudności najemcom i jest zmorą dla stałych mieszkańców. Twierdzi się, że turyści generują hałas, nie dbają o wspólne przestrzenie i przekształcają otoczenie w atrakcję turystyczną, a nie miejsce do życia. Jednak z drugiej strony, jako klienci nadal korzystamy z tych mieszkań i apartamentów. Miasta nałożyły wyższe podatki od nieruchomości na tak wykorzystywane lokale, a instytucje państwowe pobierają inne płatności, takie jak VAT od opłat od klientów, podatek dochodowy od przedsiębiorców i PIT od pracowników sektora turystyki i usług.
Mieszkania wynajmowane na krótki okres wydają się “łatać” niektóre nasze potrzeby tam, gdzie sektor hotelowy i przedsięwzięcia rekreacyjne jeszcze nie dotarły. W ostatnich latach znacząco rozbudował się sektor hotelowy, a liczba ośrodków wypoczynkowych składających się z małych domków znacznie wzrosła. To już wykracza poza tradycyjny rynek mieszkaniowy, a konkurencja jest na tyle silna, że najem krótkoterminowy w niektórych miejscach przestaje być opłacalny.
Podczas pandemii okazało się, że przydatne są mieszkania niezwiązane z hotelami. Wiele osób musiało się odseparować od rodziny, aby po stwierdzeniu choroby nie narażać bliskich. Korzystano z nich także do kwaterowania personelu medycznego. Gwałtowny napływ uchodźców w lutym 2022 r. został nieco złagodzony dzięki możliwości wynajmu mieszkań “na doby”, choć wówczas wynajmowano je na bardzo elastycznych zasadach, często na miesiąc i dłużej. To wpłynęło na wzrost czynszów najmu w ramach najmu długoterminowego i spowodowało przeniesienie części mieszkań z powrotem do sektora mieszkaniowego, ponieważ wynajmowano je na innych zasadach.
Najem krótkoterminowy to usługa, która na przestrzeni ostatniej dekady znacząco się rozpowszechniła i zmieniła nie tylko praktyki urlopowe, ale także oblicze miast. Forma znana również jako najem na doby, dla właścicieli przynosi zazwyczaj wyższe przychody, ale wiąże się z większą ilością pracy i koniecznością prowadzenia działalności gospodarczej. Dla klientów oznacza większą elastyczność oraz mobilność przy jednoczesnym braku konieczności zawierania umowy najmu.
Z kolei najem długoterminowy, zazwyczaj rozumiany jako wynajem na cele mieszkaniowe powyżej 30 dni, pozwala na przeniesienie większości obowiązków utrzymania mieszkania na najemcę, ale wiąże się jednocześnie z ryzykiem niepłacenia czynszu. Z perspektywy lokatorów jest to doskonały sposób na znalezienie większej stabilności i stosunkowo niższe koszty niż w przypadku najmu na doby. Zarówno wynajem krótkoterminowy, jak i długoterminowy niosą korzyści dla dwóch stron, wynajmujących oraz najemców, ale nie są wolne od obowiązków lub kosztów alternatywnych. Wybór między jednym a drugim zależy od indywidualnych potrzeb i okoliczności.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
