Najem okazjonalny krok po kroku – co znaczy ta forma wynajmu mieszkania?

Umowa najmu okazjonalnego to forma kontraktu, która ma na celu zwiększyć zabezpieczenie właściciela i umożliwić szybsze pozbycie się problematycznego najemcy, np. zalegającego z płatnościami czynszu. Jest sporządzana w formie pisemnej na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Przy najmie okazjonalnym najemca musi wskazać adres, gdzie może zamieszkać i zobowiązać się w akcie notarialnym, że poniesie koszty wynikające z umowy najmu (łącznie z kosztami ewentualnej eksmisji) oraz wyda lokal po zakończeniu najmu. Formalności wiążą się z pewnym wysiłkiem przy rozpoczynaniu najmu, ale dają więcej stabilności obu stronom umowy.

najem okazjonalny

Z artykułu dowiesz się…

  • Co znaczy najem okazjonalny?
  • Jakie załączniki powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?
  • Jak przebiega egzekucja w przypadku najmu okazjonalnego?
  • Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
  • Ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego?
  • Jakie ryzyko występuje przy najmie okazjonalnym i jak można się dodatkowo zabezpieczyć?

Co to jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego to specjalna forma umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana w formie pisemnej na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jest regulowana przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Stanowi sposób na ograniczanie ryzyka przy wynajmie i pomaga wynajmującemu w egzekwowaniu swoich praw, gdy najemca nie płaci lub odmawia wyprowadzki po zakończonej umowie najmu. W przypadku najmu okazjonalnego właściciel to osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać załączniki:

  • Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.
  • Wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji.
  • Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

Czasem wynajmujący mogą wymagać, aby oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody również posiadało podpis notarialnie poświadczony.

Najem okazjonalny banner

Jak przebiega egzekucja w przypadku najmu okazjonalnego?

Dzięki szczególnej konstrukcji i konieczności rejestracji umowy najmu w urzędzie skarbowym, wynajmujący uzyskuje możliwość “ominięcia” postępowania sądowego, w razie gdyby najemca nie chciał się wyprowadzić po zakończeniu umowy. Nie musi więc zakładać odrębnej sprawy sądowej i czekać na uzyskanie odpowiedniego orzeczenia.

W praktyce pierwszy krok, jaki powinien podjąć właściciel, to wysłanie najemcy żądania opróżnienia lokalu w terminie nie dłuższym niż siedem dni, liczonych od daty doręczenia żądania. Należy pamiętać o uzyskaniu potwierdzenie doręczenia informacji do najemcy. Najemca nie reaguje na żądania? Kolejny krok to złożenie w sądzie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego złożonego przez najemcę. Jest to podstawa do zaangażowania komornika w celu wykonania eksmisji pod adres wskazany przez najemcę w jednym z załączników.

W ten sposób wynajmujący może odzyskać mieszkanie lub dom w sposób legalny i szybki. Nadanie klauzuli wykonalności trwa kilka dni roboczych w każdym sądzie (jeśli sąd nie będzie miał zastrzeżeń co do kompletności wniosku). Niezbędne jest załączenie do wniosku poświadczenia zgłoszenia do urzędu skarbowego, a także kopii wysłanego do najemcy żądania opróżnienia lokalu razem z potwierdzeniem doręczenia.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Zgodnie z zasadami wynajmujący (lub właściciel) nie może być profesjonalistą rynku nieruchomości lub najmu – najczęściej jest to po prostu osoba fizyczna. Zdarza się, że ktoś prowadzi jednoosobową działalność i chce skorzystać z najmu okazjonalnego. Jest to możliwe, jeśli tylko najem lub zarządzanie nieruchomościami nie stanowią standardowej działalności i nie są zawarte w kodach PKD. Umowę najmu okazjonalnego po stronie najemcy może podpisać wyłącznie osoba fizyczna, biorąc lokal w najem na własne potrzeby. Najemca nie może być osobą prawną (np. funkcjonować jako fundacja lub spółka). Czasem firmy chcą najmować mieszkania dla pracowników, przykładowo na czas kontraktu – umowa najmu okazjonalnego ma zastosowanie jedynie w przypadku, kiedy jako najemca wspólnie będzie występować osoba fizyczna i firma. Urzędy skarbowe uznają również, że osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą są jednocześnie osobami fizycznymi i mają swoje potrzeby mieszkaniowe, więc mogą być najemcami w umowach najmu okazjonalnego. W skrócie, najem okazjonalny to najczęściej umowa zawierana pomiędzy osobami fizycznymi.

Rosnąca popularność najmu okazjonalnego

W 2020 roku według danych Ministerstwa Finansów niemal 40 tysięcy podatników zgłosiło zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Rok później było to już prawie 50 tysięcy osób, które deklarowały przychody z najmu okazjonalnego. To wciąż niewielki odsetek, bo spośród ponad 855 tysięcy podatników wykazujących najem w zeznaniach podatkowych, jest to tylko niespełna 5%. Bez wątpienia jednak obserwuje się rosnący trend, a w ogłoszeniach można często spotkać się z informacją, że wymagana jest umowa najmu okazjonalnego. Zdarza się również, że to pośrednicy nieruchomości pomagają wynajmującym w przeprowadzeniu całego procesu zawarcia umowy. Dzięki profesjonalizacji najmu detalicznego, zaangażowaniu pośredników i zarządców najmu, umowy najmu okazjonalnego zyskują na popularności.

Najem okazjonalny daje poczucie większego bezpieczeństwa właścicielowi mieszkania lub domu, właśnie ze względu na możliwość wykorzystania “szybszych” procedur w razie problemów z wyprowadzką najemcy. Potencjalny najemca, który zgadza się na dodatkowe kroki, wizytę u notariusza i podpisanie aktu notarialnego o poważnym tytule to najemca, któremu powinno zależeć na najmie i jest mniejsze prawdopodobieństwo, że pojawią się problemy w czasie najmu. Część najemców odstrasza dłuższa procedura, ale korzyść z umowy najmu okazjonalnego może wynikać dla obu stron. W większości umów zmiana wysokości czynszu wymaga podpisania całkowicie nowej umowy, czas najmu to co najmniej rok, a często dłużej. Daje to najemcom większą stabilność, niż w przypadku “zwykłych” umów najmu.

Ile kosztuje zawarcie umowy najmu okazjonalnego?

Przy podpisywaniu umowy najmu okazjonalnego trzeba liczyć się z kosztem aktu o poddaniu się egzekucji. Koszt takiej usługi jest ograniczony w artykule 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów i wynosi maksymalnie 10% minimalnego wynagrodzenia. To cena wyłącznie za sporządzenie aktu – dodatkowo należy doliczyć koszt wypisu i ewentualnie poświadczenia podpisu na oświadczeniu o wskazaniu adresu do wyprowadzki. Oznacza to, że za usługi notariusza dotyczące załączników do umowy najmu okazjonalnego płaci się od 350 do 450 złotych, w zależności od zakresu. Najemca może stawić się u notariusza sam z niezbędnymi dokumentami, nie jest wymagana obecność wynajmującego. Należy wcześniej ustalić, kto pokrywa koszty notariusza. Najczęściej jest to wynajmujący, czasem każda ze stron płaci połowę, a czasem to najemca płaci za usługę. Nie jest określone w prawie, kto powinien to robić, więc warto szukać porozumienia.

Ze względu na to, że najem okazjonalny pozwala na inne regulowanie obowiązków stron, niż jest to zapisane w Ustawie o ochronie praw lokatorów, dobrze jest albo zakupić umowę od kancelarii prawnej specjalizującej się w takich umowach, albo dopasować lub nawet skonstruować taką umowę odpowiednią do własnych potrzeb i preferencji. Szczególnie przy rozpoczynaniu najmu warto stworzyć możliwość konsultowania zapisów z prawnikiem. Jeśli korzysta się ze wsparcia pośrednika nieruchomości lub zarządcy najmu, który zajmuje się regularnie takimi umowami, to jest to najczęściej odpłatna usługa w pakiecie z innymi czynnościami, a cena zależy od zakresu wsparcia. W niestandardowych sytuacjach, na przykład przy wynajmie domu z powierzchnią użytkową, zaleca się dodatkowo skorzystać z usług doradców podatkowych lub firmy księgowej.

Umowa najmu okazjonalnego w ustawie

Najem okazjonalny jest dokładnie zdefiniowany w Ustawie o ochronie praw lokatorów i warto dokładnie przejrzeć zapisy artykułów od 19a do 19e. Ten ostatni zawiera wskazanie, które przepisy z ustawy mają zastosowanie do takiej umowy, natomiast pozostałe nie obowiązują. Dlatego dobrze zdecydować i sprawdzić, czy w treści umowy są zapisy dotyczące obowiązków najemcy i wynajmującego, stanu lokalu wymaganego w trakcie i na koniec najmu, czy są zapisane szczególne warunki wypowiedzenia umowy dla najemcy i wynajmującego. Można “włączyć” konkretne przepisy z Ustawy, albo wpisywać w umowę odpowiednie paragrafy, które są zgodne z prawem i odpowiadają potrzebom stron najmu.

Ryzyko w najmie okazjonalnym

Oddanie komuś w użytkowanie przedmiotu, jakim jest mieszkanie lub dom wraz z całym wyposażeniem nieodłącznie wiąże się z ryzykiem. Można się zabezpieczać na różne sposoby w umowach, między innymi korzystając z najmu okazjonalnego, ale zawsze pozostaje pewien margines niepewności, ponieważ do najmu stosuje się przepisy wielu ustaw. Są to ustawy o komornikach sądowych i egzekucji, dotyczących postępowania komorniczego, w końcu przepisów - również z kodeksu karnego chroniących lokatorów i zakazujących eksmisji “na bruk”. Osoby dobrze znające przepisy są w stanie wykorzystać brak dobrego zgrania pomiędzy różnymi przepisami.

Nawet dobra umowa najmu okazjonalnego, z odpowiednimi załącznikami, nie zawsze będzie wyjściem chroniącym przed osobami nadużywającymi przepisów chroniących lokatorów i wykorzystującymi wszelkie możliwości przedłużania postępowań dowolnych organów państwa. Dlatego nie można uznać, że najem okazjonalny daje pełne bezpieczeństwo wynajmującemu. Zawsze warto podjąć dodatkowe kroki w celu sprawdzenia najemcy przed podpisaniem umowy, korzystać z porad specjalistów i wyposażyć się w odpowiednie ubezpieczenia np. ubezpieczenie płatności czynszu na wypadek niepłacących najemców.

Ubezpieczenie płatności czynszu

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego jest coraz częściej stosowana na rynku przez właścicieli indywidualnych wynajmujących mieszkania i domy. Wiąże się z koniecznością ponoszenia dodatkowych formalności związanych z poświadczeniami notarialnymi, zgłoszeniem wynajmu do urzędu skarbowego oraz kosztami usługi. Z drugiej strony daje nieco większą pewność co do zamiarów najemcy, szybszą możliwości odzyskania mieszkania od lokatora i konkretnego opisywania zasad najmu w samej umowie. Nie daje 100% zabezpieczenia przed wszystkimi ryzykami wynajmu, ale poprzez zaangażowanie czasu i pieniędzy w przeprowadzenie całej procedury, najem okazjonalny jest bardziej stabilny i długotrwały, niż w ramach typowych umów najmu.

Przeczytaj również

Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.

Hanna Milewska-Wilk 31.05.2022

Newsletter z myślą o Tobie

Bądź na bieżąco z tym, co ważne – otrzymuj porady związane z rynkiem najmu oraz informacje o nowych produktach prosto na maila

Bezpieczny najem dla każdej strony, na każdym etapie.

Bądź blisko na:
Simpl sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie, ul. Piwna 25/20, 30-527 Kraków, zarejestrowana przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Śródmieścia, XI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, KRS: 0000809392, kapitał zakładowy: 23 550,00 zł, NIP: 6793191362.