Bezpieczna umowa najmu jest jak bezpieczny seks: potrzeba trochę dobrej woli, wzajemnego zaufania, podobnych oczekiwań i ustalenia zasad. W obecnej sytuacji epidemicznej najem jest nawet bezpieczniejszy - dużo łatwiej jest zachować bezpieczny dystans. Nigdy jednak nie mamy 100% bezpieczeństwa, chyba że całkowicie zrezygnujemy z czynności. Jak zatem bezpiecznie wynająć lub nająć dla siebie mieszkanie?
Najem mieszkań jest opisany głównie w ustawie o ochronie praw lokatorów, ale części umów - pomiędzy osobami prawnymi lub tych dotyczących lokali użytkowych - dotyczą przepisy kodeksu cywilnego (tu mamy wpis z cytatami https://simpl.rent/artykuly/po-co-jest-kaucja). Strona biorąca przedmiot w najem jest nazywana najemcą, a oddająca to wynajmujący. Najem może być zawarty na podstawie kilku różnych umów: mamy możliwość dopasować umowę do preferencji obu stron, do przedmiotu najmu, można wybrać zabezpieczenia pasujące obu stronom, żeby czuły się bezpiecznie. Nie ma niestety jednego wzoru bezpiecznej umowy najmu. Podstawowy podział to umowy na czas określony i bezterminowe, na czas nieokreślony. Właśnie te można wypowiadać z zachowaniem okresu wypowiedzenia, umowy na czas określony można tylko zakończyć porozumieniem stron. Żeby mówić o bezpiecznej umowie najmu koniecznie jest formalne zabezpieczenie dla obu stron.
Zdecydowaną większość na rynku stanowią “zwykłe” umowy najmu, nie wymagające specjalnych przygotowań i angażowania dodatkowych osób i ich usług. Wystarczą dwie strony: wynajmujący oddający mieszkanie w najem, i najemca, biorący na siebie obowiązki w zakresie utrzymania dobrego stanu technicznego, dbałości i opłacania czynszów najmu zapisanych w umowie. Taka umowa może być na czas określony, i najczęściej jest zawierana na rok, ale może być też na czas nieokreślony - takie umowy najczęściej mają gminy w zasobie komunalnym.
Opcje bardziej zaawansowane, dające większe bezpieczeństwo wynajmującemu, to umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Te umowy muszą być koniecznie zawierane na piśmie, z podpisanym dokumentem najemca udaje się do notariusza, gdzie podpisuje akt o poddaniu się egzekucji do danej umowy, co właśnie jest tym zabezpieczeniem dla wynajmującego. W takich umowach najmu najemca może występować tylko jako osoba fizyczna, wynajmujący to albo osoby fizyczne i nie-profesjonaliści (najem okazjonalny), albo profesjonalne firmy i instytucje (najem instytucjonalny).
Dla wynajmujących to dość skomplikowana procedura, dla najemcy odstraszająca może być nazwa dokumentu, konieczność wybrania się do notariusza, oficjalne zobowiązania… Umowa najmu z takim aktem jest bezpieczniejsza dla wynajmującego tylko o tyle, że w przypadku braku płatności lub pozostawania w mieszkaniu po upływie czasu umowy, właściciel nie wnosi sprawy do sądu, ale jedynie uzyskuje klauzulę wykonalności na akcie i może zatrudniać komornika. Dla najemcy, który planuje normalnie i terminowo wywiązywać się z płatności, umowę przedłużyć lub nie - ale w porozumieniu i pisemnie, taki akt o poddaniu się egzekucji i umowa najmu są tak samo bezpieczne, jak inne formy najmu. Ponieważ akt o poddaniu się egzekucji jest załącznikiem do umowy najmu, można egzekwować wyłącznie płatności czynszów opisanych w umowie i ewentualne koszty egzekucji tych kwot. Każda nowa umowa lub zmiana wysokości czynszu wymaga nowego aktu, to może oznaczać stabilność umowy.
Przy najmie okazjonalnym, kiedy właściciel jest osobą fizyczną, najemca powinien załączyć do umowy najmu również wskazanie adresu do wyprowadzki. To bardzo często jest największym problemem, najemcy przeważnie nie mają własnych nieruchomości, a żeby wskazać cudze mieszkanie, potrzebna jest zgoda jego właściciela. Wytyczne nie są tutaj jasne, ale najlepiej byłoby, aby podpis na zgodzie był poświadczony notarialnie. Trudno czasem przekonać krewnych lub znajomych, żeby udali się do notariusza i podpisali dokument, że zgadzają się przyjąć kogoś pod swój dach, bo to potrzebne do umowy najmu.
Przy umowie najmu instytucjonalnego, używanej przez fundusze inwestycyjne i w nowych projektach Mieszkania+, nie jest potrzebne wskazywanie adresu. Usunięto ten problem, pozostawiając umowę najmu na czas określony i akt o poddaniu się egzekucji.
Bezpieczna umowa najmu to taka, którą przeczytaliśmy i zgadzamy się na wpisanie w nią zobowiązania. Dobrze jest sprawdzić z kim umowę się podpisuje i kto ma prawo dysponować mieszkaniem. Zawsze w trakcie najmu przydaje się odrobina dobrej woli i komunikowanie swoich potrzeb, które nie zawsze druga strona może przyjmować z entuzjazmem. Najem łatwo jest zakończyć pokojowo i za porozumieniem stron, rzadko powstają przy tym wieloletnie zobowiązania.
Chcesz podpisać umowę online i potrzebujesz adresu do egzekucji najemcy? Zarejestruj się!
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
