s
15.09.2025
Rynek najmu
Kaucja lub depozyt, czyli kwota w wysokości co najmniej jednego czynszu najmu, to sposób na zabezpieczenie się wynajmującego i pokazanie wiarygodności przez najemcę. Jednak czy zawsze jest ona wymagana? Co mówi na ten temat prawo i jakie istnieją alternatywne rozwiązania?
Czym dokładnie jest kaucja pisaliśmy w jednym z naszym artykułów, jednak w ramach krótkiego przypomnienia - kaucja wynosi zazwyczaj jeden czynsz najmu, przekazywana jest po podpisaniu umowy najmu, a przed przekazaniem kluczy i stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego mieszkanie - zwracana jest do 30 dni po zakończeniu najmu, bez potrąceń, o ile najemca nie uszkodził nic w lokalu mieszkalnym i nie zalega z opłatami.
Coraz częściej zdarza się, że wynajmujący oczekują trzykrotności czynszu. Przy mieszkaniach o wyższym standardzie może to jednak być nawet większa kwota. Kaucja jest płatna jednorazowo, nie powinno się jej dzielić na raty, a najlepiej zrobić przelew tej kwoty, bo dzięki temu każda ze stron ma potwierdzenie z systemu bankowego, z datą i nawet godziną transakcji.
Wiele wzorów umów najmu ma w treści zastrzeżenie, że kaucja nie może być potraktowana od razu jako ostatni czynsz najmu. I tak powinno się tego przestrzegać. Najlepiej, gdyby kaucja wróciła po odebraniu mieszkania do najemcy w całości, bez żadnych potrąceń. Oddając mieszkanie trzeba je po prostu posprzątać i usunąć drobne usterki. Jeśli najem był dłuższy, to możliwe, że nawet je odmalować w porozumieniu z wynajmującym. Właśnie na to jest w razie czego przeznaczana kaucja: na usunięcie uszkodzeń i doprowadzenie mieszkania do stanu z początku umowy. Czasem kaucja w wysokości jednego czynszu to za mało na koszty malowania lub innych prac remontowych, szczególnie jeśli trzeba wymienić lub naprawić jakiś sprzęt AGD.
Kaucja to pieniądze najemcy zdeponowane u wynajmującego, więc dobrze jest je oddzielić, a nawet po prostu zrobić z całej kwoty lokatę. W czasie trwania umowy najmu lepiej jest kaucji nie naruszać – nawet jeśli najemca nie zapłacił w terminie jakiegoś rachunku, nie powinno się potrącać tej kwoty z kaucji, ponieważ jest ona rezerwą na końcowe rozliczenia.
Z kaucji można potrącać określone kwoty na podstawie dokumentów, najlepiej faktur. Jeśli zlecamy malowanie, to poprośmy o rachunek za robociznę, fakturę za farby i cały osprzęt potrzebny do pracy. Pozostałą kwotę kaucji zwracamy, i dobrze jest jeszcze przy wyprowadzce najemcy uzgodnić, czy zwrot ma zostać przekazany na konto czy w inny sposób. Kopie lub zdjęcia dokumentów dobrze jest najemcy udostępnić.
Wielu najemców nie ma wiedzy i doświadczeń związanych z remontami, więc mogą po prostu nie wiedzieć, jak kosztowna jest wizyta hydraulika i wymiana jednej drobnej rzeczy. Dlatego warto wcześniej zadbać o swoje bezpieczeństwo jako najemca – tak, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek przy wyprowadzce.
Wynajmujący może zażądać kaucji przed podpisaniem umowy – to standardowa forma zabezpieczenia. Jej wysokość najczęściej odpowiada jednomiesięcznemu czynszowi, ale zgodnie z przepisami może sięgnąć maksymalnie aż 12-krotności czynszu (liczonej według stawki obowiązującej w dniu podpisania umowy). To górna granica – w praktyce takie kwoty zdarzają się rzadko, ale warto wiedzieć, że właściciel ma taką możliwość (Art. 6. 1.).
Kaucja ma służyć jako zabezpieczenie dla wynajmującego, ale głównie na koniec najmu, jako kwota, z której można potrącać należności za opłaty, czynsze i naprawy, jakie zgodnie z umową powinien wykonać najemca - tutaj również wkracza Ustawa o ochronie praw lokatorów, a dokładnie zapis Art. 6b.
Na początkowym etapie, czyli zanim podpisze się umowę, twarde negocjacje co do wysokości kaucji ze strony najemcy mogą być dla właściciela sygnałem, że sytuacja finansowa potencjalnego najemcy jest mało stabilna i niezbyt dobra.
W polskim prawie nie ma obowiązku pobierania kaucji – decyzję podejmuje właściciel mieszkania. Coraz częściej na rynku pojawiają się ogłoszenia z dopiskiem „mieszkanie bez kaucji”, co może być atrakcyjne dla osób, które nie mają od razu dostępu do większych środków.
Kaucja jest bardzo często źródłem sporów między stronami umowy, więc może dałoby się zrobić coś innego? Inne kraje mają ciekawe rozwiązania ochrony najmu bez kaucji: np. w Wielkiej Brytanii depozyty muszą być przechowywane przez tzw. “zaufaną trzecią stronę” i z reguły wracają do najemcy po przesłaniu protokołu zdawczo-odbiorczego bez uwag.
Z rynku usług ubezpieczeniowych dla firm przechodzi do najmu mieszkaniowego ubezpieczenie kaucji: ubezpieczyciel pokrywa wszelkie rachunki za przywrócenie lokalu do stanu wyjściowego. I jeszcze ciekawostka: w Australijskich bankach istnieje pożyczka na kaucję, a wiarygodność finansowa jest monitorowana poprzez terminowe płatności czynszu.
Choć w simpl.rent nie wynajmujemy mieszkań bez kaucji, to doskonale znamy polski rynek najmu - dlatego oferujemy narzędzia, które mogą dodatkowo zabezpieczyć zarówno wynajmowane mieszkanie jak i dochody z wynajmu.
OC Najemcy – pokrywa szkody i zniszczenia, co zwiększa poczucie bezpieczeństwa właściciela. 👉 Przeczytaj więcej o OC najemcy
Weryfikacja najemcy – sprawdzenie tożsamości, zarobków i historii finansowej najemcy. 👉 Przeczytaj więcej o Weryfikacji najemcy
Ubezpieczenie płatności czynszu – zabezpieczenie dochodu najmu, gdy najemca przestanie płacić lub szkody w mieszkaniu spowodują przerwę w najmie 👉 Przeczytaj więcej o Ubezpieczeniu płatności czynszu
Dzięki tym rozwiązaniom właściciel może zgodzić się na wynajem bez kaucji lub znacznie ją obniżyć.
Chcesz poznać pełną ofertę simpl.rent dla wynajmujących? Sprawdź tutaj!
Jeśli zależy Ci na wynajmie bez kaucji, warto filtrować ogłoszenia na portalach takich jak OLX lub Otodom pod kątem frazy: “wynajem bez kaucji”, “bez kaucji”. Można również szukać w agencjach najmu, które oferują alternatywy dla kaucji (np. OC Najemcy). Taką informację znajdziemy zazwyczaj na stronie danej firmy, z którą ewentualnie będziemy musieli się z skontaktować.
Warto obserwować trend – choć w Polsce to nadal nisza, zainteresowanie ochroną najmu bez kaucji rośnie.
Kaucja to sposób na wypracowanie zaufania w najmie: najemca daje na przechowanie swoje pieniądze, ale korzysta z mieszkania. Wynajmujący powinien te pieniądze traktować dokładnie jako wzięte wyłącznie na przechowanie, i zwrócić je w ciągu 30 dni od odebrania mieszkania, najlepiej bez potrąceń.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.