Czynsz najmu to termin, który często pojawia się w kontekście wynajmu nieruchomości, zarówno tych mieszkalnych, jak i komercyjnych. Dla wielu osób jest to pojęcie znajome, ale niekoniecznie znajome są zasady dotyczące zmian wysokości czynszu. Są one szczególnie ważne nie tylko dla najemców, ale również dla wynajmujących. Dowiedz się więcej, jak i kiedy właściciel może podnieść czynsz najmu oraz czym różni się podwyżka czynszu od waloryzacji o wskaźnik inflacji?
Czynsz najmu można regulować na różne sposoby – na przykład przez podpisanie nowej umowy dotyczącej tego samego mieszkania lub wspólne uzgodnienie zmian w aneksie do obecnej umowy. Podwyżka czynszu następuje, gdy wynajmujący chce w czasie trwania umowy zmienić warunki, a konkretnie wysokość czynszu najmu – w tym celu wypowiada dotychczasowe warunki najmu i proponuje nowe zasady.
Ważne jest, aby odróżnić podwyżkę czynszu najmu – kwotę płatną właścicielowi wyłącznie za korzystanie z mieszkania, od innych opłat związanych z użytkowaniem mieszkania, takich jak opłaty za media i inne usługi zależne od mieszkańca (śmieci, prąd, woda, ogrzewanie itp.). W przypadku podwyżki czynszu wymagana jest cała procedura opisana w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (“Ustawa o ochronie praw lokatorów”), natomiast jeśli zmienia się cennik, na przykład za wodę i ścieki, nie ma potrzeby tak obszernych formalności. Wyjątek występuje, gdy w umowie najmu nie są osobno opisane warunki płatności za media, lecz ogólnie czynsz najmu, w który wliczono opłaty za media. W takim przypadku konieczna będzie pełna procedura wypowiedzenia wysokości czynszu lub aneks zmieniający zasady i oddzielający płatności za media (tzw. “niezależne od właściciela”) od “czystego” czynszu najmu.
Z kolei waloryzacja czynszu to dopuszczalny i przewidziany w umowie najmu sposób regulacji czynszu. Ma na celu zabezpieczenie interesu właściciela tak, aby niezależnie od zmian warunków rynkowych, czynsz najmu zachował wartość zbliżoną do wartości z początku umowy. Z perspektywy najemcy jest to natomiast spodziewany sposób podwyższania czynszu, bez nagłych zmian i o przewidywalną wysokość.
Waloryzacja czynszu najmu polega na dostosowaniu wartości czynszu do określonego wskaźnika, tak aby zachować ekonomiczną wartość świadczenia z chwili zawierania umowy. W przypadku najmu mieszkań zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, stosowany może być roczny wskaźnik inflacji ogłaszany przez GUS co roku w drugiej połowie stycznia. Podwyżka oparta o ten wskaźnik jest uznawana za uzasadnioną. Można stosować także inne wskaźniki, takie jak cena złota, kwintala pszenicy, czy wskaźnik HICP dla umów z czynszem w euro. W praktyce jednak najczęściej wykorzystuje się roczny wskaźnik inflacji.
Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów podwyższanie czynszu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. W praktyce dla lokali mieszkalnych w standardowych umowach najmu przyjmuje się waloryzację raz do roku. Warto wiedzieć, że waloryzacja czynszu najmu o wartość inflacji jest uznana w przepisach za taką, która nie wymaga dodatkowego uzasadnienia.
W przypadku umów najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, jeśli w umowie uwzględniono odpowiedni zapis, to korzystanie z tego sposobu zmiany wysokości czynszu najmu również jest możliwe.
W umowie najmu dobrze zawrzeć informacje dotyczące waloryzacji:
Dzięki temu obie strony będą wiedziały, kiedy i jak nastąpi podwyższenie czynszu najmu, co pozwoli im się właściwie przygotować do wszelkich zmian.
Przykład: W styczniu 2022 roku GUS ogłosił, że wskaźnik rocznej inflacji za rok 2021 wynosi 105,1%. Czynsz najmu do tej pory wynosił 2 100 zł, więc mnożymy go przez 105,1%, co daje kwotę 2 207,1 zł. Zaokrąglamy w dół do 2 207 zł, ponieważ końcówka jest poniżej 50 groszy. Jeśli czynsz wynosił 3 000 zł, po waloryzacji będzie to 3 153 zł. W kolejnym roku nową kwotę mnożymy przez kolejny wskaźnik inflacji GUS podany w styczniu 2023 roku i wynoszący 114,4%, co daje czynsz wynoszący odpowiednio 2 525 zł oraz 3 607 zł.
Waloryzujemy jedynie kwotę określoną w umowie jako czynsz najmu, nie przeliczamy opłat, które najemca wnosi samodzielnie do wspólnoty lub spółdzielni – te są wyliczane przez administrację.
Waloryzacja nie odbywa się automatycznie – wynajmujący musi powiadomić najemcę o korzystaniu z tego mechanizmu oraz o podwyższeniu czynszu o wybrany wskaźnik inflacji. Wynajmujący powinien pisemnie powiadomić najemcę o wypowiedzeniu dotychczasowej stawki czynszu i waloryzacji o wskaźnik inflacji na 3 miesiące naprzód, zanim wprowadzona zostanie wyższa stawka – zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi podwyżek czynszu.
Na rynku najmu mieszkań występuje kilka różnych rodzajów umów najmu. Najczęściej spotykaną jest standardowa umowa najmu oparta na zapisach ustawy o ochronie praw lokatorów. Mniej powszechne są umowy najmu okazjonalnego (najemcą może być tylko osoba fizyczna, a wynajmujący nie jest profesjonalistą) oraz umowy najmu instytucjonalnego (również z osobą fizyczną jako najemcą, ale wynajmujący jest profesjonalną instytucją).
W umowach najmu waloryzacja powinna być wpisana jako osobna klauzula z dokładnym opisem sposobu zmiany wysokości czynszu. Jeśli w umowach nie ma żadnych zapisów o waloryzacji lub ogólnie o zasadach podnoszenia czynszu, prawdopodobnie czynsz nie będzie się zmieniał – w części dotyczącej opłaty za najem, gdyż opłaty za media mogą zależeć od zużycia i cenników dostawców.
Zapisy o waloryzacji mogą być pewnym zabezpieczeniem dla najemcy: sposób podwyższania czynszu jest określony z góry, wiadomo, jak będzie to działało i kiedy nastąpią podwyżki. Z drugiej strony, nie jest to zmiana całkowicie zależna od wynajmującego, ale od ogólnych warunków w gospodarce. Głównym uzasadnieniem zapisu o waloryzacji jest to, że wynajmujący otrzymuje czynsz w adekwatnej wysokości, a najemca nie będzie zaskoczony podwyżką z dowolnych, być może subiektywnych przyczyn.
Wynajmujący dzięki zapisom o waloryzacji może zapewnić sobie stabilność wartości czynszu najmu, ale jednocześnie ogranicza inne sposoby podwyższania czynszu, na przykład poprzez wypowiedzenie dotychczasowych warunków najmu.
Zmiana wysokości czynszu najmu może nastąpić, gdy strony decydują się na zawarcie nowej umowy najmu niepowiązanej z poprzednią. W takiej sytuacji najemca i wynajmujący rozwiązują poprzednią umowę, bądź jeśli była ona zawarta na czas określony – wygasa ona z upływem tego czasu. Następnie w nowej umowie najemca i wynajmujący ustalają warunki najmu (w tym czynsz) na nowo.
Drugi sposób na zmianę czynszu najmu to przygotowanie aneksu do obecnej umowy najmu, o ile obie strony się na to zgadzają i podpisują nowe warunki, również dotyczące czynszu. Dlatego warto rozróżnić, czy strony podpisują zmianę warunków najmu po wspólnym uzgodnieniu, czy jest to jednostronne wypowiedzenie warunków najmu w zakresie dotychczasowej wysokości czynszu.
Jeśli zmiana czynszu najmu wprowadzana jest jednostronnie przez wynajmującego, powinna być dokonana na piśmie i najlepiej aby miała oficjalny tytuł: wypowiedzenie wysokości czynszu najmu. W takim przypadku należy zachować trzymiesięczny termin wypowiedzenia (o ile w umowie strony nie wydłużyły tego terminu), co oznacza, że proponowana zmiana może zacząć obowiązywać dopiero po 3 pełnych miesiącach po otrzymaniu przez najemcę pisma. Dodatkowo, najemca może poprosić o uzasadnienie podwyżki czynszu.
Warto zwracać uwagę, czy dokument do podpisu to tylko potwierdzenie otrzymania pisma, czy też aneks i zgoda na nowe, zmienione warunki najmu. Waloryzacja czynszu najmu również nie odbywa się automatycznie – wynajmujący powinien pisemnie poinformować o podniesieniu czynszu za najem i potwierdzić kwotę po waloryzacji, która zazwyczaj jest zaokrąglana do pełnych złotych. Uważne czytanie przesyłanych dokumentów pozwala na większą kontrolę nad całym procesem najmu.
W Ustawie o ochronie praw lokatorów znajduje się kilka zapisów mających na celu zapobieganie nagłemu wzrostowi czynszu najmu lokalu mieszkalnego. Przede wszystkim, obowiązuje zasada zapowiadania zmian na 3 miesiące naprzód, ograniczenie przyczyn podwyżek (które muszą być uzasadnione, np. nakładami na udogodnienia w budynku i mieszkaniu) oraz niemożliwość częstego wprowadzania podwyżek.
Jeśli mamy zapowiedź podwyżki, najemca może prosić o dokładne uzasadnienie podwyżki. Następnie najemca może uznać wyjaśnienia dotyczące podwyżki czynszu za wystarczające lub ich nie uznać i odwołać się do sądu. W międzyczasie najemca ma możliwość wciąż płacić czynsz w wysokości sprzed podwyżki, jednak jeśli sąd uzna wyjaśnienia za odpowiednie, konieczna będzie dopłata różnicy w wysokości czynszów – tak, jakby podwyżka weszła w życie zgodnie z pierwszymi pismami.
Uzasadnienie podwyżki jest szczególnie istotne, jeśli czynsz przekracza lub przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu w ciągu roku. Ten wskaźnik, koszt odtworzeniowy m2 budynku mieszkalnego, jest odpowiednio przeliczony w podziale na 3 strefy w każdym województwie, uwzględniając aktualne koszty budowy mieszkań. Wskaźnik kosztu odtworzeniowego ogłasza dany wojewoda osobno w biuletynach informacji publicznej, ale dane te zbiera również Bank Gospodarstwa Krajowego. Stawki rynkowe czynszów najmu lokalu mieszkalnego z reguły przekraczają próg określony w ustawie, dlatego warto dobrze przygotować uzasadnienie podwyżki. Ustawa dopuszcza element zysku dla właściciela, ale sam zysk nie wystarcza jako pełne uzasadnienie – warto sprawdzić również całościowe koszty utrzymania lokalu, zwrot kapitału na zakup i wszelkie ulepszenia mieszkania.
Z reguły waloryzacja czynszu najmu odbywa się raz w roku lub rzadziej, jeśli inflacja nie przekracza 2-3% w skali roku. Podwyżkę czynszu najmu można zrealizować najwcześniej 6 miesięcy po wejściu w życie poprzedniej zmiany, niezależnie czy była to waloryzacja, czy wypowiedzenie dotychczasowych warunków najmu. Warto jednak odróżnić i podkreślić, że obustronne porozumienia, aneksy czy samo podpisanie nowej umowy to zmiana warunków najmu, a to oznacza, że nie blokuje ona dalszych podwyżek. Dlatego zawsze warto dokładnie sprawdzać umowę i jej zapisy, szczególnie w przypadku umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.
Cykl podwyżek nie pozwala na częstsze zmiany czynszu poprzez jednostronne wypowiedzenie jego wysokości, niż co 10 miesięcy: najpierw na 3 miesiące naprzód należy zapowiedzieć podwyżkę, a po jej wejściu w życie odczekać kolejne 6 miesięcy, aby móc zapowiadać kolejną zmianę na 3 pełne miesiące naprzód. Proste sumowanie nie zawsze się sprawdza, jeśli konieczne jest doręczenie pisma.
Z reguły kaucja za mieszkanie jest płatnością jednorazową, wniesioną tuż po podpisaniu umowy najmu, przed przekazaniem mieszkania najemcy przez wynajmującego. Kaucja powinna być jedynie przechowywana przez wynajmującego, najlepiej na wydzielonym oprocentowanym koncie lub lokacie, dzięki czemu istnieje prawdopodobieństwo, że zwykłe odsetki bankowe będą nadążać za inflacją. Jeśli nie ma specjalnych zapisów w umowie najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, to kaucji się nie dopłaca.
Kaucja, a właściwie proporcja czynszu najmu do kaucji, powinna być zachowana i na koniec umowy najmu podlega zwrotowi taka sama wielokrotność czynszu najmu, jaką wpłacił najemca na początku. To czasem trudniejsze do obliczenia, ale jeśli kaucja to 3-miesięczny czynsz najmu, to taka kwota jest dobrym zabezpieczeniem dla wynajmującego na wypadek szkód i nieopłaconych rachunków i czynszów. Dodatkowo sprawia, że wynajmujący może dłużej rozważać ewentualne podwyżki czynszu najmu, ponieważ część otrzymanych pieniędzy i tak będzie do zwrotu w postaci zwaloryzowanej kaucji.
Więcej o waloryzacji kaucji przy podwyżce czynszu przeczytasz w artykule Jak zmienia się kaucja za mieszkanie przy podwyżce czynszu?
Przy wszelkich działaniach związanych z pieniędzmi i umowami warto zachować formę pisemną, nie inaczej jest w przypadku podwyżki czynszu najmu. Zawsze warto odbierać pisma, czytać je uważnie i sprawdzać, co podpisujemy – czy jest to tylko pokwitowanie otrzymania, aneks do umowy, czy może informacja o zmianach opłat za media, która nie wymaga żadnych podpisów. Regulacje ustawowe chronią najemców z trwającymi umowami najmu przed szybkimi i dużymi zmianami, jednak czasem poszukiwana elastyczność i roczne umowy najmu nie sprzyjają takiej stabilności czynszów.
Zawsze warto rozmawiać i negocjować podwyżki, być może inaczej rozkładając opłaty, aby dla obu stron umowy najmu zasady były jasne i zrozumiałe, szczególnie te dotyczące opłat i czynszu.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
