Kaucja jest standardowym zabezpieczeniem przy zawieraniu umów najmu mieszkania. Jest kilka podstawowych zasad dotyczących kaucji, a w przypadku podwyższania czynszu najmu trzeba również pamiętać o kaucji. Jak zmienia się wysokość kaucji, jeśli w trakcie trwania umowy zmieniana jest wysokości czynszu najmu?
Kaucja za mieszkanie, nazywana też depozytem, to kwota pieniędzy, która jest przekazywana właścicielowi “na przechowanie” - jako gwarancja płatności i dobrego stanu nieruchomości na koniec najmu. Kaucja powinna być zwrócona lub rozliczona do 30 dni po zakończeniu najmu i zwrocie mieszkania wynajmującemu. Zaleca się spisywanie protokołu zdawczo-odbiorczego po okresie najmu, bo jeśli w nim będa już zastrzeżenia dotyczące stanu mieszkania lub uszkodzeń, to prawdopodobnie naprawy i prace będą opłacone z kaucji. Jeśli protokół nie zawiera żadnych uwag, lokal był posprzątany, czynsz i wszelkie rachunki opłacone - kaucja powinna być zwrócona w pełnej wysokości. Więcej na temat kaucji dowiesz się w tym artykule.
Wysokość kaucji jeszcze do niedawna przeliczano po prostu na czynsze i w ogłoszeniach można było znaleźć informacje: kaucja w wysokości jednego czynszu. Im większe zainteresowanie najmem, tym większe są też kaucje. Zdarza się kaucja w wysokości dwóch czynszów najmu, ale przeważnie jest to “okrągła kwota” powyżej jednego, ale jeszcze nie będąca dwukrotnością miesięcznego czynszu najmu. Istotne jest dokładne sprawdzenie umowy - czasem zapisany jest podział na czynsz najmu i dodatkowe niewielkie opłaty za media, a czasem czynsz najmu i dość znaczące opłaty do spółdzielni/ wspólnoty i za wszelkie inne rachunki. Kaucję należy odnosić do kwoty czynszu za najem, nawet jeśli ta kwota zawiera inne opłaty, którymi zajmuje się już właściciel.
Potrącenia z kaucji, czyli wykorzystanie kwoty wpłaconej przez najemcę, jest możliwe tylko w przypadku, kiedy kończymy umowę. Jeśli najemca spóźnia się z płatnością czynszu, nie opłacony jest jakiś rachunek za media, to należy najpierw wezwać do zapłaty zaległości, a pokrywanie ich z kaucji odłożyć aż do momentu zakończenia umowy. Wtedy dopiero należy podliczyć zaległe płatności, koszty napraw, sprzątania, odsetki za opóźnienia, i potrącić z kaucji - jeśli wystarczy zdeponowanych pieniędzy. Kaucja to pieniądze wciąż należące do najemcy, więc nie podlegają opodatkowaniu. Dlatego warto zadbać o dobrą dokumentację: zrobić osobny przelew opisany hasłem “KAUCJA”, lub zapisać potwierdzenie wpłaty kaucji w umowie lub na osobnym dokumencie, jeśli jest przekazywana w gotówce przy zawieraniu umowy najmu. Na koniec najmu również warto mieć opisany przelew lub potwierdzenie pisemne zwrotu określonej kwoty - jeśli były potrącenia, to podlegają opodatkowaniu.
Podwyżka czynszu najmu wpływa również na wysokość kaucji. Jeśli na początku umowy najmu kaucja była wpłacona w wysokości jednego czynszu najmu, to jeśli w czasie umowy czynsz był podnoszony, to kaucja na koniec najmu powinna być zwrócona w wysokości odpowiadającej ostatniemu czynszowi najmu, czyli podwyższonej. Nie ma jednak ścieżki, która pozwalałaby wymagać od najemcy dopłaty do kaucji, jeśli kaucja była na początku po prostu wpłacona. Zwiększenie czynszu najmu nie jest wymogiem zwiększenia wpłaconej wcześniej kaucji. Wynajmujący powinien kaucję przetrzymywać, najlepiej na lokacie, wówczas jest szansa, że oprocentowanie depozytów będzie podobne do waloryzacji czynszu o inflację - kwota będzie również rosnąć.
Przykład 1: Czynsz najmu na początku umowy wynosił 1700 złotych, najemca dodatkowo płacił jeszcze rachunki za prąd, internet i gaz. Kaucja wynosiła 1700 złotych. Podwyższono czynsz do 2000 złotych. Najemca po zakończeniu umowy powinien otrzymać 2000 złotych zwrotu kaucji.
Przykład 2: Czynsz najmu wynosił 1500 złotych, dodatkowo najemca płacił bezpośrednio na konto wspólnoty około 500 złotych opłat miesięcznych. Kaucję ustalono na 2000 złotych. Po pół roku najmu czynsz najmu wzrósł do 1800 złotych, ale i opłaty wzrosły o 650 złotych miesięcznie. Na koniec najmu, przy zwrocie kaucji należy brać pod uwagę tylko czynsz najmu i kaucję, czyli na początku kaucja stanowiła 1 i ⅓ czynszu najmu, więc do zwrotu będzie znów 1,33*1800 czyli 2400 złotych. Zmiany opłat niezależnych od wynajmującego, płaconych bezpośrednio do spółdzielni, wspólnoty lub dostawczy mediów nie są wliczane do podwyżki czynszu najmu.
Zwrot kaucji i jej rozliczenie na koniec najmu powinno być wykonane w ciągu 30 dni od zdania mieszkania, chyba że strony uzgodnią dłuższy czas - na przykład ze względu na rozliczenia niektórych mediów. Jeśli kaucja nie jest zwracana w pełnej wysokości - tak, jak była wpłacona lub po waloryzacji - to należy przedstawić najemcy informację, za co i jakie kwoty będą potrącone. Jeśli zwrot następuje przelewem, to można w opisie zmieścić dużo treści: “Zwrot kaucji za adres w kwocie 2400 złotych po potrąceniu 300 złotych za sprzątanie” i przelew na kwotę 2100 złotych. Warto nawet w przypadku wykorzystania całej kwoty kaucji na pokrycie zaległych opłat i napraw przelać najemcy chociaż 1 grosz, z pełnym opisem potrąceń - jest to dowód rozliczenia się z kaucji i jednocześnie dokument, który wskazuje kwoty do opodatkowania - nie są już kaucją, stały się przychodem.
Uzupełnienie kaucji może stanowić ubezpieczenie OC Najemcy - pozwoli ono pokryć koszty przypadkowych uszkodzeń, jeśli wynajmujący będzie poinformowany o polisie i będzie mógł z niej skorzystać. Taka usługa pozwala na zwrot kaucji w pełnej wysokości - jeśli oczywiście wszystkie opłaty były wykonane.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat OC najemcy kliknij tutaj.
Kaucja jest w przepisach powiązana z czynszem najmu mieszkania. Jeśli zmienia się w czasie najmu wysokość czynszu - poprzez waloryzację lub po prostu podwyżkę, to na koniec najmu trzeba przeliczyć również wysokość kaucji, aby zwrócić ją najemcy w terminie 30 dni od zdania mieszkania. Wyższe kaucje stanowią zabezpieczenie nie tylko dla właściciela wynajmowanej nieruchomości, ale i dla najemcy - po podwyżce czynszów wrócić powinna też wyższa kwota kaucji.
