Перша оренда може бути захопливою пригодою, а часто також першим кроком до самостійності. Проте варто пам’ятати про кілька аспектів, щоб оренда квартири в Польщі не перетворилася на кошмар. Що як орендар ти повинен знати перед першою орендою квартири?

У цій статті ти дізнаєшся…

• Як визначити бюджет і витрати, пов’язані з першою орендою квартири?
• Які види договорів оренди діють у Польщі та чим вони відрізняються?
• На що звертати увагу в договорі оренди, щоб уникнути проблем?
• Які права та обов’язки має орендар щодо власника квартири?
• У яких випадках можливе підвищення орендної плати чи виселення?

Потреби та бюджет

Перший елемент, який потрібно врахувати під час оренди квартири, це визначення свого максимального бюджету та потреб. Пам’ятай, що окрім орендної плати для власника, до загальних витрат на оренду відносяться:

• адміністративні збори,
• комунальні послуги (електроенергія, газ, вода, інтернет, опалення),
• та застава (якщо власник зазначив це в договорі).

Найкраще, якщо загальні витрати на оренду квартири не перевищуватимуть 50% твоїх доходів – особливо тоді, коли власник вирішив провести верифікацію орендаря. У такому випадку, щоб отримати позитивний результат верифікації, твої доходи мають становити щонайменше подвійну суму місячних витрат на оренду.

Види оренди в Польщі

Як орендар, підписуючи формальності, ти зустрінеш два види договорів оренди квартири в Польщі: стандартний договір оренди квартири та договір оренди на особливих умовах (najem okazjonalny).

Стандартна оренда

Це базова форма оренди, регульована Цивільним кодексом та законом про захист прав орендарів. Укладається – залежно від домовленостей – на визначений строк (означений) або невизначений строк (неозначений).

Пам’ятай, що у випадку укладення договору на визначений строк ти не можеш розірвати його, якщо тільки в договорі не міститься положення, яке дозволяє одностороннє розірвання з дотриманням терміну попередження. У випадку договору на невизначений строк, згідно із законом про захист прав орендарів, ти маєш 3-місячний термін попередження, і власник квартири не може його скоротити. Винятком є ситуація, коли недоліки житла безпосередньо загрожують життю чи здоров’ю орендаря – тоді договір розривається негайно.

Оказіонний найм

Це більш формалізована форма оренди, яка дає більший захист власнику житла. Орендарем може бути виключно фізична особа, а сам об’єкт повинен використовуватися лише для житлових цілей. Вона регулюється законом про захист прав орендарів і може укладатися лише на визначений строк – максимум до 10 років.

Якщо власник обирає цю форму договору, окрім підписання класичного договору, ти повинен звернутися до нотаріуса для подання заяви про добровільне підпорядкування примусовому виконанню. Це спеціальний документ, який полегшує власнику процедуру виселення у випадку заборгованостей чи значних пошкоджень у квартирі.

Також буде необхідним вказати запасне житло, куди ти переселишся у випадку виселення. Власник цього житла також повинен письмово підтвердити, що згоден прийняти тебе. Якщо ти не маєш можливості вказати запасне житло, не проблема – можна скористатися послугою придбання адреси для договору оренди на особливих умовах на нашому сайті simpl.rent.

У разі договору про випадкову оренду, якщо власник розірве договір з причин, передбачених законом, ти маєш місячний строк попередження. Договір може бути розірваний з таких причин:

• користування житлом у спосіб, що суперечить договору або не відповідає його призначенню;
• нищення майна та невиконання обов’язків орендаря;
• порушення спокою та домашнього порядку у спосіб, що є обтяжливим для інших мешканців;
• заборгованість з орендною платою або іншими платежами щонайменше за три повні платіжні періоди;
• здача в оренду, піднайм або передача житла/його частини для безоплатного користування іншій особі без згоди власника;
• необхідність звільнення житла у зв’язку з потребою знесення або ремонту будівлі.

Розірвання договору орендарем до закінчення строку дії договору неможливе, якщо тільки власник квартири не включив таке положення в договір. Пам’ятай, що ти також можеш розірвати договір за згодою сторін, що вимагає досягнення компромісу між власником і орендарем, а також підпису обох сторін у письмовій формі.

На що звертати увагу при оренді квартири? Перевір положення договору

Договір оренди – це основний документ у випадку можливих спорів. Захисти себе і перевір, чи містить він усі необхідні дані, зокрема:

• Дата і місце укладення договору
• Дані сторін – ім’я та прізвище, адреса реєстрації, дані з посвідчення особи
• Опис квартири – площа та кількість кімнат
• Список обладнання квартири
• Тривалість договору та можливий термін попередження
• Розмір орендної плати, термін і спосіб оплати, правила розрахунку комунальних послуг
• Розмір застави та умови її повернення
• Додаткові домовленості та правила в квартирі – наприклад, заборона паління, утримання тварин
• Обсяг відповідальності за ремонт

Пам’ятай, що положення в договорі повинні відповідати закону про захист прав орендарів. Навіть якщо ти підпишеш договір, який суперечить закону, він буде недійсним. Якщо певне питання для тебе неясне, попроси власника включити його до письмового договору – так ти захистиш себе від можливих нечесних практик.

Акт приймання-передачі та енергетичний сертифікат

Акт приймання-передачі – це основний документ, що підтверджує фактичний стан квартири. Він містить дані з лічильників на день передачі ключів, опис меблів, стін, підлог, побутової техніки, а часто й фотографії. Акт підписується обома сторонами. Якщо протягом перших днів ти виявиш дефекти (наприклад тріснуту панель чи відлущену фарбу), власник не має права стягувати з тебе витрати на ремонт.

Також пам’ятай, що власник квартири зобов’язаний мати енергетичний сертифікат для свого житла, який містить інформацію про загальне енергоспоживання квартири. Сертифікат повинен бути переданий у момент здачі квартири в оренду.

Твої права та обов’язки

У Польщі відносини між орендарем та орендодавцем регулюються законом про захист прав орендарів, житловим фондом гміни та Цивільним кодексом. Варто знати свої права й обов’язки, щоб уникнути неприємних ситуацій, непорозумінь чи порушення твоєї приватності.

Своєчасна оплата

Твоїм основним обов’язком є своєчасна сплата орендної плати та інших витрат – інакше заборгованість може призвести до дострокового розірвання договору власником.

Догляд за квартирою

Як орендар ти відповідальний за підтримання квартири у загальному доброму технічному стані та чистоті. Також ти можеш бути зобов’язаний робити дрібний ремонт (наприклад фарбування стін, заміну лампочок чи ремонт пошкоджених елементів обладнання).

Але пам’ятай, що власник відповідає за справність водопровідної, газової та електричної систем, а також за більші ремонти, як-от заміна дверей, підлог чи внутрішніх інсталяцій. Орендодавець також повинен забезпечити безпечне користування житлом, включаючи регулярні перевірки інсталяцій.

Також пам’ятай, що будь-яка модифікація квартири (наприклад, встановлення твого обладнання) потребує згоди власника.

Якщо ти випадково пошкодиш майно, наприклад розіб’єш індукційну плиту, ти покриваєш витрати як орендар. Також можна застрахуватися від таких випадків, оформивши страхування відповідальності орендаря.

Контроль стану квартири

Власник має право перевірити стан орендованої квартири. Проте процедура повинна відбуватися з повагою до твоєї приватності. Тому візити повинні бути попередньо узгоджені – власник не має права заходити до квартири без твоєї згоди або за твоєї відсутності.

Співпраця зі спеціалістами

У випадку, якщо потрібно провести перевірки інсталяцій (газової, вентиляційної), твоїм обов’язком є надати доступ до квартири відповідним технічним службам.

Підвищення орендної плати

Власник квартири має право підвищувати орендну плату максимум раз на рік, відповідно до індексу інфляції, опублікованого Головним статистичним управлінням (GUS). Орендодавець також зобов’язаний повідомити тебе про зміну, вказавши нову суму. У такому випадку як орендар ти не маєш права розірвати договір – це стандартна процедура, що має на меті пристосування платежів до економічної ситуації.

В інших випадках підвищення цін на оренду ти маєш право відмовитися від прийняття нових умов договору, що автоматично означає його розірвання. Ти також маєш право вимагати від орендодавця обґрунтування підвищення. Пам’ятай, що згідно із законом, орендодавець може змінювати суму орендної плати не частіше, ніж раз на пів року.

Якщо ти не згоден із новими умовами, протягом двох місяців ти повинен письмово відмовитися від прийняття підвищення. Альтернативним варіантом є подання позову до суду з оскарженням нових ставок. У такому випадку власник квартири має довести, що нова сума орендної плати є обґрунтованою.

Виселення

У випадку розірвання договору будь-якою зі сторін, ти зобов’язаний залишити квартиру. Якщо попри письмове повідомлення власника ти цього не зробиш, він має право подати позов до суду про виселення. Після отримання рішення суду орендодавець звертається за наданням виконавчої відмітки, що запускає процедуру виселення.

Винятком є ситуації, коли ти як орендар маєш право на соціальне житло від гміни. Таке житло надається:

• Безробітним;
• Вагітним жінкам або жінкам із дітьми;
• Людям із інвалідністю;
• Пенсіонерам та отримувачам пенсій;
• Тяжкохворим особам.

У випадку договору оренди на особливих умовах виселення відбувається після надання виконавчої відмітки. Тобі не надається соціальне житло – згідно з заявою про добровільне підпорядкування примусовому виконанню ти зобов’язаний переселитися до вказаної на початку договору квартири.

Підсумок

Перша оренда квартири – це важливий крок до самостійності, але також і значний виклик. Ключем до уникнення проблем є реалістичне визначення бюджету, ретельна перевірка положень договору та знання своїх прав і обов’язків. Пам’ятай про акт приймання-передачі, енергетичний сертифікат і свідомий вибір виду оренди. Завдяки цьому оренда стане безпечною та комфортною подією, а не джерелом стресу.

Контент на сайті simpl.rent відображає погляди авторів і не є юридичною консультацією чи юридичною думкою, а також не може їх замінювати. Зверніть увагу, що кожен випадок слід розглядати індивідуально з урахуванням супутніх обставин. Для визначення правового статусу в конкретній ситуації ми рекомендуємо скористатися професійною юридичною допомогою.