Rynek najmu w Polsce coraz trudniej opisać prostymi kategoriami. Budujemy więcej mieszkań, a dostępność najmu w wielu miastach wcale się nie poprawia. To tylko jeden z paradoksów. Czy to rynek jest nielogiczny – czy po prostu używamy niewłaściwego modelu do jego analizy? Koncepcja Renter-Occupied Housing (ROH) proponuje nowe spojrzenie, które porządkuje te sprzeczności i pozwala zrozumieć mechanizmy rządzące współczesnym rynkiem najmu. O tym nowym podejściu rozmawiamy z dr Arkadiuszem J. Derkaczem, ekonomistą i autorem modelu ROH.

Z artykułu dowiesz się…

• Dlaczego rynek najmu zachowuje się inaczej niż rynek mieszkań na sprzedaż?
• Czy budowa nowych mieszkań zawsze poprawia sytuację najemców?
• Dlaczego statystyki pokazują coś innego niż doświadczenie najemców?
• Na czym polega koncepcja Renter-Occupied Housing (ROH)?
• Czym jest zjawisko housing stock leak?

Dlaczego tak trudno przewidzieć zmiany na rynku najmu?

Rynek najmu w Polsce zmienia się szybciej, niż jesteśmy w stanie to opisać. Czynsze rosną, dostępność mieszkań spada, a inwestorzy odgrywają coraz większą rolę w kształtowaniu sytuacji najemców. Jednocześnie statystyki często nie nadążają za rzeczywistością — pokazują wzrost zasobu mieszkaniowego, podczas gdy najemcy widzą coraz mniej dostępnych lokali. Jak to możliwe?

„Problem polega na tym, że analizujemy rynek najmu narzędziami, które nie zostały stworzone z myślą o jego specyfice” — mówi ekonomista dr Arkadiusz J. Derkacz.

To właśnie dlatego zaproponował koncepcję Renter-Occupied Housing (ROH) — nowy model, który pozwala zrozumieć, dlaczego rynek najmu zachowuje się inaczej niż rynek mieszkań na sprzedaż.

Czym jest Renter-Occupied Housing (ROH) i jak działa na rynku najmu?

ROH (Renter-Occupied Housing) to sposób patrzenia na rynek najmu przez pryzmat mieszkań, które są faktycznie wynajmowane i zamieszkane przez najemców. Zamiast analizować cały zasób mieszkaniowy, model skupia się na tej części rynku, która wpływa na dostępność lokali i poziom czynszów.

Dzięki temu łatwiej zrozumieć, dlaczego statystyki o liczbie mieszkań nie zawsze przekładają się na sytuację osób szukających mieszkania lub najemcy.

Najemcy i inwestorzy grają w różne gry — na tym samym boisku

W klasycznych modelach rynku nieruchomości wszyscy użytkownicy mieszkań są traktowani jako jedna grupa. ROH odrzuca to założenie. „Najemcy podejmują decyzje konsumpcyjne — chcą mieszkać tu i teraz. Inwestorzy podejmują decyzje kapitałowe — chcą osiągnąć zwrot. To dwie różne logiki, które spotykają się na tym samym rynku” — wyjaśnia dr Arkadiusz J. Derkacz.

To właśnie ta podwójna logika tłumaczy wiele zjawisk, które obserwujemy:

• dlaczego czynsze rosną szybciej niż ceny mieszkań,
• dlaczego nowa podaż nie zawsze poprawia sytuację najemców,
• dlaczego inwestorzy mogą wpływać na rynek bardziej niż gospodarstwa domowe.

Czynsze najmu działają w korytarzu równowagi

Jednym z kluczowych elementów ROH jest koncepcja dwóch granic czynszowych:

• RP max — powyżej tego poziomu najemcy zaczynają rozważać zakup mieszkania,
• RP min — poniżej tego poziomu właściciele nie są skłonni wynajmować.

„Rynek najmu nie jest wolny w takim sensie, jak często się zakłada. Czynsze nie mogą rosnąć ani spadać bez ograniczeń. Funkcjonują w pewnym korytarzu, który wynika z zachowań obu stron rynku” — mówi dr Arkadiusz J. Derkacz.

W efekcie czynsze są „sztywne w dół”, ich obniżka pojawia się rzadko i ma charakter krótkotrwały, a presja czynszowa utrzymuje się nawet przy rosnącej podaży.

Dlaczego budujemy więcej, a mieszkań na wynajem nie przybywa?

W debacie publicznej często pojawia się argument: „trzeba budować więcej mieszkań”. ROH pokazuje, że to nie wystarczy.

„Kluczowe jest to, jaka część nowej podaży trafia na rynek najmu. Jeśli większość mieszkań kupują właściciele, mieszkańcy lub inwestorzy, którzy nie wynajmują, to nawet rekordowa liczba nowych lokali nie poprawi sytuacji najemców.” — podkreśla dr Arkadiusz J. Derkacz.

To dlatego w wielu miastach obserwujemy paradoks — pomimo dużej liczby nowych mieszkań, lokali mieszkalnych na rynku najmu nie przybywa, a czynsze pozostają wysokie.

Zasób rośnie, ale dostępność mieszkań na wynajem spada — zjawisko housing stock leak

Jednym z najbardziej niedocenianych zjawisk jest tzw. housing stock leak, czyli wyciek zasobów mieszkaniowych. Mieszkania fizycznie istnieją, ale znikają z rynku najmu z kilku powodów:

• trafiają na wynajem krótkoterminowy,
• są wyłączane na czas remontu,
• zmieniają funkcję,
• ulegają degradacji.

„Statystyki pokazują wzrost zasobu, ale realna dostępność mieszkań na wynajem maleje. To paradoks tylko pozorny — ROH pozwala go wyjaśnić” — mówi dr Arkadiusz J. Derkacz.

Co to oznacza dla rynku najmu i jego uczestników?

ROH nie jest teorią akademicką. To praktyczne narzędzie, które pomaga zrozumieć:

• dlaczego czynsze są takie, jakie są,
• dlaczego trudno znaleźć mieszkanie mimo dużej podaży,
• jak decyzje inwestorów wpływają na najemców,
• dlaczego niektóre miasta mają chroniczny niedobór mieszkań na wynajem.

Dla najemców, właścicieli i profesjonalistów rynku to wiedza, która pozwala podejmować lepsze decyzje:

• najemcy lepiej rozumieją dynamikę cen,
• właściciele widzą, jak ich decyzje wpisują się w szerszy rynek,
• inwestorzy mogą ocenić ryzyko i potencjał zwrotu,
• profesjonaliści zyskują język do tłumaczenia złożonych procesów klientom.

Rynek najmu dopiero zaczyna być rozumiany

„Jeśli chcemy prowadzić sensowną rozmowę o mieszkalnictwie, musimy zacząć od właściwego modelu. ROH porządkuje to, co dziś wydaje się chaotyczne. Daje język, którym można opisać realne mechanizmy” — podsumowuje dr Arkadiusz J. Derkacz.

Rynek najmu będzie w kolejnych latach jednym z najważniejszych segmentów gospodarki mieszkaniowej, a rozwiązania takie jak ROH i rzetelne badania pozwalają budować możliwie najbardziej rzeczywisty obraz polskiego rynku mieszkaniowego, zamiast opierać się wyłącznie na analizach, które często nie uwzględniają specyfiki tej branży.

Dlatego w simpl.rent we współpracy z dr Arkadiuszem J. Derkaczem realizujemy badanie koniunktury rynku najmu, które pozwala określić nastroje, trendy oraz potencjalne wyzwania, z jakimi mierzą się uczestnicy rynku — zarówno wynajmujący, jak i najemcy.

Sprawdź raport „IV kwartał 2025: Jaka jest koniunktura na rynku najmu mieszkań?”, w którym eksperci i analitycy oceniają sytuację rynku najmu.

Artykuł powstał na podstawie rozmowy z Arkadiuszem J. Derkaczem, ekonomistą i autorem modelu Renter-Occupied Housing (ROH).

Przeczytaj również

• Rusza pierwsze w Polsce kwartalne badanie koniunktury rynku najmu mieszkań
• Bez dziecka i czworonoga, za to z umową o pracę. Dla kogo (nie) jest rynek najmu w Polsce?
• Kaucja w najmie – kiedy jest obowiązkowa, a kiedy możliwy wynajem bez kaucji?

Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.