06.02.2025
Porady
Rynek wynajmu nieruchomości dynamicznie się rozwija, a wraz z nim rośnie potrzeba weryfikacji i bezpieczeństwa wynajmu. Właściciele mieszkań często zastanawiają się, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, by uniknąć problemów z niewypłacalnym najemcą czy uszkodzeniami nieruchomości. Podpowiadamy, jak przejść przez ten proces krok po kroku.
Początek to podjęcie decyzji: mieszkanie będzie wynajmowane. Czasem ta decyzja jest podejmowana nawet przed zakupem mieszkania, często to efekt przeprowadzki do własnego, większego mieszkania lub domu. Warto jednak spojrzeć na lokal bardziej „z zewnątrz”, szczególnie jeśli był naszym domem przez jakiś czas: czy nie ma usterek do naprawy, do których się przyzwyczailiśmy, ale jednak warto je usunąć, czy można lepiej rozplanować przestrzeń lub choćby ustawić meble, poprawić listwę, zmienić szafkę w łazience. Konieczne są naprawy związane z bezpieczeństwem wynajmu: trzeba poprawić wyrwane gniazdka elektryczne i przełączniki, zaizolować wszelkie kable, usunąć przyczyny kapania wody, sprawdzić, czy działają zawory i jak stare są wężyki podłączające krany i inne urządzenia.
Częścią przygotowań jest przegląd sytuacji prawnej i podatkowej. To będzie bardziej skomplikowane, jeśli mieszkanie jest współwłasnością (np. w wyniku dziedziczenia), bo w takim przypadku trzeba ustalić zadania poszczególnych właścicieli i oczekiwania dotyczące podziału finansów. Warto przejrzeć wcześniej zasady umowy najmu, ocenić, czy potrzebna będzie konsultacja z prawnikiem lub zatrudnienie pośrednika.
Obawy związane z wynajmem bez ryzyka są dwie: najemca nie będzie płacić czynszu i zniszczy lub nie wyda mieszkania. Właściciele starają się zabezpieczać i unikać takich problemów, strategie i sposoby mogą być różne, ale że wypłacalność najemcy to zdarzenia z przyszłości, a i w lokalu może się zdarzyć coś niezwiązanego nawet z obecnością najemcy, dlatego warto przygotować się szerzej.
Najemcy bardzo nie lubią „castingów”, czyli wybierania przez właścicieli z grona chętnych do najmu, z kim podpiszą umowę ale obie strony mają prawo wyboru. Właściciele mogą preferować rodziny lub młodych pracujących, najemcy również poszukują mieszkań w określonej cenie, lokalizacji lub umeblowanych.
Wynajmuj bezpiecznie! Ubezpieczenie płatności czynszu chroni Twój dochód z najmu. Jeśli najemca przestanie płacić lub mieszkanie zostanie zniszczone, otrzymasz odszkodowanie – nawet do 3 miesięcznych czynszów określonych w umowie (maksymalnie 24 tys. zł).
Warto w ogłoszeniach podawać informacje o całkowitym koszcie najmu albo o czynszu i innych wymaganych płatnościach z orientacyjnymi kwotami. Najemcy łatwiej wybrać wówczas mieszkanie odpowiednie do możliwości finansowych. Właściciel może oczekiwać wykazania, że osoba chętna do najmu ma źródło dochodów i płatność czynszu nie będzie bardzo dużym obciążeniem, bo to po prostu oznacza stabilność najmu. Weryfikacja najemcy - tożsamości, dochodów i możliwych poprzednich zadłużeń, może być zrobiona z poszanowaniem prywatności.
Przekazanie mieszkania najemcy to wcale nie jest koniec procedur i obowiązków obu stron – są jeszcze formalności oraz kwestie związane z bezpieczeństwem wynajmu. Przede wszystkim, jeśli strony podpisały umowę najmu okazjonalnego, to wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia jej do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Należy również pamiętać o odpowiednich zabezpieczeniach – zarówno dla właściciela, jak i najemcy. Ubezpieczenie czynszu może ochronić wynajmującego przed stratami finansowymi w przypadku braku płatności, a OC Najemcy zabezpiecza przed szkodami w lokalu.
Jako element zarządzania wynajmem można wprowadzić regularne kontrole stanu mieszkania, umawiając się na wizytacje lokalu. Takie spotkania umożliwiają ocenę zużycia sprzętów i wykrycie ewentualnych usterek na wczesnym etapie. Właściciel może również wykorzystać te wizyty, by pomóc mniej doświadczonym najemcom w codziennym użytkowaniu mieszkania – np. wytłumaczyć, jak dbać o sprzęty AGD, kiedy czyścić filtry w okapie kuchennym czy w jaki sposób regulować temperaturę kaloryferów. Bezpieczny wynajem to nie tylko właściwa umowa i płatności, ale także dbałość o dobry stan techniczny lokalu i komfort obu stron. Warto też rozważyć dodatkowe zabezpieczenia, takie jak ubezpieczenie domowego sprzętu – może ono obejmować przedłużoną gwarancję, domowe assistance lub pomoc fachowca w razie awarii. Banki i firmy ubezpieczeniowe oferują coraz więcej opcji, dlatego właściciele powinni dokładnie analizować dostępne warianty. Dobrze jest również jasno określić w umowie najmu, kto odpowiada za ewentualne naprawy urządzeń w mieszkaniu, aby uniknąć nieporozumień na etapie rozliczenia najmu.
Umowy najmu mieszkań w Polsce według badań są zawierane na rok, rzadziej na dłużej, ale wielu najemców mieszka w jednym miejscu kilka lat, przedłużając lub podpisując nowe umowy najmu. Przedłużenie umowy pisemnej najlepiej jest robić w tej samej formie - na piśmie. Rozmowy warto zacząć nawet na 2 miesiące przed upływem trwającej umowy najmu. Właściciel mieszkania może wówczas określić, czy zmienia zasady najmu i kwotę czynszu, najemca natomiast ma czas na ocenę swojej sytuacji i ewentualne poszukiwania innego mieszkania.
Na miesiąc przed końcem umowy - jeśli nie będzie przedłużona (lub została wypowiedziana) - warto sprawdzić zapisy odnośnie stanu mieszkania i uzgodnić, jak usunąć usterki, za które odpowiedzialny jest najemca. 2 tygodnie przed końcem umowy powinno się ustalić termin przekazania kluczy i spisania stanu mieszkania na koniec najmu.
Można poszukiwać nowego najemcy już pod koniec trwającej umowy najmu, ale wiąże się to z wieloma uzgodnieniami z wciąż mieszkającymi lokatorami. Niesie też ze sobą ryzyko związane z brakiem dokładnego przeglądu mieszkania oraz trudności z wykonaniem aktualnych zdjęć. Taką zmianę należy dobrze zaplanować i uzgodnić z drugą stroną.
Rynek najmu nieustannie się zmienia, dlatego właściciele mieszkań na wynajem powinni na bieżąco śledzić nowe przepisy, usługi oraz trendy związane ze światem nieruchomości. Podstawowe aspekty, które warto monitorować, to:
Bezpieczny wynajem to wieloetapowy proces, do którego warto się najpierw przygotować, ale też pamiętać o tym, że to ludzie są w tym procesie najważniejsi. Bezpieczna umowa najmu, starannie przeprowadzona weryfikacja najemcy i świadome korzystanie z narzędzi, które oferuje rynek (ubezpieczeń, oprogramowania) to podstawy, które przekładają się na skuteczne zarządzanie wynajmem - a to z kolei na mniejszą ilość stresu i większe bezpieczeństwo finansowe.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
