Często właściciele wiedzą, że mieszkanie będzie wynajmowane dopiero za jakiś czas. Kończy się remont lub obecna umowa najmu, a to wymaga włożenia pracy w przywrócenie lokalowi dobrego stanu i atrakcyjności. Jak pokazać nieruchomość w ogłoszeniu, gdy właściwie jeszcze jest niedostępne? I jak tym samym przyciągnąć nowych najemców?
Zdecydowanie tak. Cały proces najmu nie rozpoczyna się od gotowego mieszkania, tylko od przygotowań na kartce papieru. Warto zadać sobie pytania: jak przygotować mieszkanie, jaki będzie czynsz i wszystkie koszty utrzymania, jakie obecnie są oferty na rynku i czego na pewno potrzeba w mieszkaniu? Takie rozważania prowadzą zarówno osoby poszukujące mieszkania, jak i ich właściciele. Jeśli wynajmujący już podejmie decyzje, to mieszkanie wymaga przygotowania, a czasem nawet większego remontu. Czy w tym czasie wstawić ogłoszenie o najmie, z późniejszym terminem dostępności? Co pokazać w takim ogłoszeniu?
Warto ogłaszać wynajem nawet na kilka miesięcy przed tym, jak nieruchomość będzie dostępna. Trzeba jednak wziąć pod uwagę sezonowość najmu i rodzaj wystawianego lokalu. Bardzo wiele umów kończy się pod koniec wakacji. W związku z tym najemcy poszukują innego miejsca już w maju. Nie dotyczy to raczej pokoi, ale całych mieszkań, które można ogłaszać dużo wcześniej, na przykład w czerwcu. Im większa nieruchomość, tym dłużej może trwać poszukiwanie najemcy. Najemcę na pokój lub kawalerkę można znaleźć dosłownie w jeden dzień. Natomiast przy wynajęciu domu należy uzbroić się w cierpliwość – często wymaga to czasu i jednocześnie wielu rzeczy do ustalenia, czasem nawet przystosowania domu do wymagań najemcy.
Twoje mieszkanie jest w trakcie remontu lub być zamieszkuje je najemca, którego umowa się kończy? W takiej sytuacji zrobienie dobrych zdjęć lub nagranie video jest utrudnione. Jako właściciel możesz użyć wizualizacji przygotowanych przez projektantów wnętrz, ale warto zaznaczyć, że to nie jest realne zdjęcie lokalu. Możesz także użyć rzeczywistych zdjęć widoku z okna, samego budynku i jego otoczenia. Dodaj jedno zdjęcie pokazujące elementy wystroju i kawałek remontu – możesz otwarcie pokazać, że przygotowania do najmu jeszcze trwają.
Jeśli mieszkanie jest wynajmowane i nie da się z obecnym mieszkańcem uzgodnić zabrania lub schowania jego przedmiotów, to ogranicza to możliwości zrobienia zdjęcia samego mieszkania. Podobnie jak przy remoncie – warto dodać zdjęcia otoczenia oraz widoku z okna. Gdy nie masz wirtualnej wycieczki i zdjęć, bardzo ważne jest dołączenie rzutu mieszkania. Taki plan mieszkania, nawet narysowany na kartce, pozwoli lepiej się zorientować osobom zainteresowanym. Dowiedzą się, ile mieszkanie ma pomieszczeń, jakie mogą być ich wielkości. Na takim rzucie możesz także zaznaczyć meble: zabudowę kuchenną, łóżko, kanapę itd. – podobnie jak na planach mieszkań od deweloperów.
Czasem wynajmujący dysponuje zdjęciami sprzed 2 lub 3 lat, kiedy po raz pierwszy wystawiał ogłoszenie o wynajmie mieszkania. Czy można używać tych zdjęć? Jeśli najemca dbał o lokal i stan mieszkania się nie zmienił, to można wykorzystać te same zdjęcia. Należy jednak pamiętać, że obecnie bardzo łatwo jest wyszukiwać zdjęcia w sieci np. za pomocą Google Lens. Podobną technologię wykorzystują też algorytmy analizujące powtarzalność ogłoszeń w serwisach. Potencjalni najemcy mogą też sprawdzać aktualność zdjęć, więc warto się przyjrzeć, czy mieszkanie się w tym czasie nie zmieniło. Jeśli tak - to należy zrobić nowe zdjęcia i je dodać do ogłoszenia. Jeśli zdjęcia są przestarzałe, to zdecydowanie lepiej jest wykonać nowe – bardzo często to pierwsze wrażenie ma znaczenie.
Poza wyzwaniem dotyczącym zdjęć, wyzwaniem może być też pokazywanie zamieszkałego jeszcze lokalu. Najemca, kończąc swoją umowę, nie zawsze ma czas na pokazywanie lokalu, nawet jeśli taki obowiązek został zapisany w umowie najmu. Użytkowane mieszkanie może nie być w stanie idealnym do pokazania, a najemcy mogą poruszać temat wynajmującego i trwającej umowy najmu, a nie tylko np. orientacyjnej wysokości rachunków. Mogą to być dobre referencje, ale warto zdawać sobie sprawę, że wrażenia z oglądania mieszkania nie będą pod kontrolą właściciela – tylko innych osób.
Przy prezentacjach zamieszkałego lokalu trzeba brać pod uwagę komfort mieszkańca i bezpieczeństwo: lepiej nie zapraszać do pokazania mieszkania więcej niż 2 - 3 osób jednocześnie. Dobrą praktyką jest zaproszenie pojedynczych odwiedzających, wcześniej zweryfikowanych i gotowych podjąć decyzję po obejrzeniu lokalu. Jeśli w mieszkaniu znajduje się jednocześnie kilka odwiedzających osób, to zwiększa się ryzyko “samodzielnego” oglądania nie tylko mieszkania, ale i rzeczy aktualnego mieszkańca. Powoduje to dużo mniejsze poczucie bezpieczeństwa dla najemcy kończącego umowę. Szczególnie w przypadku najmu pokoi zdarza się, że wynajmujący nawet nie pojawia się na miejscu, a prezentacji dokonuje osoba mieszkająca. Takie rozwiązanie ma sens, jeśli właściciel nie ma wielu informacji do przekazania, a lokal jest mały. Im większa nieruchomość i więcej szczegółów umowy do uzgodnienia, tym więcej wiedzy powinna posiadać osoba pokazująca lokal. Najlepiej jakby mogła podejmować decyzje o warunkach najmu na miejscu – a następnie wpisywać uzgodnienia do umowy.
Po remoncie lub wyprowadzce w mieszkaniu może brakować mebli. W takiej sytuacji bardzo trudno sobie wyobrazić funkcje poszczególnych pomieszczeń. Dekoratorzy wnętrz lub profesjonaliści zajmujący się home stagingiem zalecają, aby w mieszkaniu były chociaż podstawowe sprzęty jak: łóżko, kanapa, krzesła, stół. Nawet do zrobienia zdjęć zalecane jest wstawienie jakiegoś standardowego mebla. Jako punkt odniesienia pozwala określić rozmiary pomieszczeń, dostrzec ich funkcje i poczuć, że to przestrzeń domowa. W pustych mieszkaniach dobrze jest umieścić choćby krzesło i mały stolik. Zamiast łóżka można wstawić duży, dmuchany materac – na przykład z kartonowych pudełek – przykryty ładną kapą. Jeśli chcemy stworzyć domowy nastrój – zielona roślina doniczkowa jest zawsze dobrym pomysłem.
Popyt na mieszkania na wynajem jest duży. Jeśli jesteś właścicielem, to zależy Ci na zmianie najemców bez przerw w najmie. Najemcy także poszukują nowych lokali z wyprzedzeniem. Dlatego zdarzają się ogłoszenia mieszkań i domów na wynajem dostępnych dopiero za miesiąc lub później – często jeszcze remontowanych lub wciąż wynajmowanych. Warto jednak dokładnie przemyśleć, jak pokazać takie mieszkanie. Na pewno przydatne będą plany mieszkania i aktualne zdjęcia budynku oraz widoku z okna. Pokazywanie zamieszkałego lokalu lepiej ograniczyć do minimum. Warto też pamiętać, że kontakty potencjalnego nowego najemcy z obecnym doskonale pokażą relację z właścicielem. Jeśli mieszkanie będzie wynajmowane bez mebli, to warto wstawić chociaż stół i krzesło, aby najemcy mogli łatwiej dostrzec możliwości umeblowania. Zdjęcia mieszkań są bardzo ważne, ale dobry opis warunków i rzut nieruchomości także może zainteresować poszukujących.
Przygotowanie ogłoszenia i rozmowy z potencjalnymi najemcami to dopiero początek procesu wynajmu. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na jego temat to pobierz poradnik dla właściciela “10 kroków do bezpiecznego wynajmu”.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
