Najem mieszkania ma tę zaletę, że w odróżnieniu od posiadania własnej nieruchomości, można dużo łatwiej, szybciej i taniej zmienić jedno mieszkanie na inne. Zdarzają się duże zmiany w naszej sytuacji życiowej, kiedy to wszystkie plany trzeba zmodyfikować, w tym również umowę najmu i plany związane z miejscem zamieszkania. Warto zadbać o określenie formy zakończenia umowy już przy jej podpisaniu. Jakie mamy możliwości zakończenia umowy najmu mieszkania?
Większość umów najmu mieszkania na rynku podpisywana jest na czas określony - rok, czasem nieco dłużej. Ma to zabezpieczać interesy właściciela, który nie będzie musiał szukać kolejnych najemców w tym okresie umownym, a w przypadku umów najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego jest jedyną możliwą formą. Umowy najmu na czas określony można wypowiedzieć jedynie w ściśle określonych przypadkach, opisanych w ustawie oraz kodeksie cywilnym lub w samej umowie. Zazwyczaj dotyczą one wystąpienia sytuacji, której spełnienie jest umownie wymagane przez jedną ze stron. Warunki te to głównie braku płatności czynszów lub całkowita nieprzydatność mieszkania do umówionego użytku. Inne warunki wypowiedzenia, jeśli chcemy taką możliwość sobie zapewnić, powinny być zapisane w umowie najmu.
Jeśli nawet mamy w umowie najmu na czas określony zapis, że dowolna strona może ją wypowiedzieć, zazwyczaj z miesięcznym okresem wypowiedzenia, to jest to raczej wskazanie na dobrą wolę stron, a nie prawidłowe zawarcie dodatkowych, możliwych do uwzględnienia warunków. Jeśli nie mamy zapisu umożliwiającego wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu podpisanej na czas określony, to zawsze pozostają negocjacje i rozwiązanie umowy najmu mieszkania za porozumieniem stron.
Umowy zawierane są dobrowolnie i można je oczywiście również dowolnie - za zgodą obu stron - zmieniać i nawet rozwiązywać. Można, zamiast wypowiedzenia, zawrzeć właśnie porozumienie, podpisane przez obie strony, w którym opisać możemy dokładnie kiedy i na jakich warunkach stosunek najmu mieszkania się zakończy oraz jak mają wyglądać końcowe rozliczenia finansowe, np. jak zostanie rozliczona kaucja. Porozumienie stron oznacza, że mogą być stawiane pewne warunki ze strony właściciela, który zgadza się na wcześniejsze zakończenie najmu, na którym zależy z kolei najemcy. Zdarzają się warunki dotyczące zarekomendowania nowego najemcy lub pokrycia kosztów usług pośrednika, który znajdzie nową osobę chętną na najem mieszkania. Czasem takie porozumienia mogą zawierać zapisy o potrąceniach z kaucji za jeden miesiąc czynszu lub w ramach odszkodowania za wcześniejsze zakończenie umowy. Jest duża dowolność zapisów, ich wypracowanie wymaga negocjacji i porozumienia. Jeśli to właścicielowi bardziej zależy na skróceniu czasu najmu, to najemca może z kolei postawić swoje warunki: obniżenie opłat za czas do końca najmu, większą elastyczność dotyczącą ustalenia dnia wyprowadzki - ze względu na poszukiwanie nowego miejsca, może nawet złagodzone wymagania dotyczące stanu mieszkania po zakończeniu najmu. Porozumienie to przeważnie dużo bardziej korzystne rozwiązanie dla obu stron, niż przestrzeganie wszelkich innych, formalnych wymogów, bo pozwala się spotkać gdzieś pomiędzy i w pewnej mierze spełnić oczekiwania obu stron.
Niektórzy najemcy mieszkań uznają, że koniec płacenia czynszu i zwrot kluczy kończy umowę. Niestety nie jest to prawda, bo umowa najmu i konieczność płacenia czynszów nie zależą od tego, czy rzeczywiście mieszkamy, czy może wyjeżdżamy na każdy weekend. Jeśli umowa nie została w odpowiedni sposób zakończona formalnie, to nadal istnieje obowiązek płacenia czynszów najmu, nawet jeśli klucze wróciły do właściciela - przez sąsiada lub skrzynkę pocztową. Trwająca umowa umożliwia dochodzenie płatności czynszów, dlatego warto zająć się formalnościami i dokumentami.
Dokumenty są ważne: jeśli umowę najmu mieszkania zawarliśmy na piśmie, to i wypowiedzenie lub wspólne postanowienie o rozwiązaniu najmu dobrze jest tak samo zapisać. Czasem sytuacja jest dość napięta i stosunki pomiędzy stronami nie najlepsze, ale wciąż, nawet za pośrednictwem poczty, warto dopełnić formalności i wysłać odpowiednie pisma, dla własnego spokoju i bezpieczeństwa. Nawet kiedy stosunki między stronami są dobre, nie poprzestawajmy na wysłaniu SMSem wypowiedzenia, bo bez potwierdzonego i podpisanego dokumentu zasady zakończenia umowy mogą się nagle zmienić, jeśli jedna ze stron nie dotrzyma słowa.
Zdarzają się - na szczęście bardzo rzadko - takie sytuacje losowe, które powodują natychmiastowe zakończenie najmu. Takim skrajnym przypadkiem jest “zniknięcie” przedmiotu najmu: zdarzają się katastrofy budowlane, zawalenia się budynków, wybuchy gazu… Co ciekawe, nawet w tak skrajnych sytuacjach, strony wciąż mają wobec siebie pewne obowiązki: najemcy mogą oczekiwać lokalu zamiennego, choćby na czas kilku- kilkunastu dni poszukiwania nowego miejsca zamieszkania. Należy również sprawdzić rozliczenia, ewentualne odszkodowania za straty materialne w rzeczach najemców, formalnie zakończyć umowę i rozliczyć kaucję.
Trudniej jest, kiedy umiera jedna ze stron najmu - osób, które podpisywały umowę najmu mieszkania. Dobrze jest w takiej sytuacji jednak zasięgnąć porady prawnika, szczególnie jeśli umiera wynajmujący, a najemca nadal chciałby w lokalu mieszkać, ale nie jest określone, komu w takim wypadku należy płacić czynsz. Jeśli umiera najemca, to osoby wcześniej wraz z nim zamieszkujące w lokalu powinny podpisać nową umowę najmu, najlepiej do końca danego okresu rozliczeniowego - czyli w ciągu miesiąca. Jeśli nie zdecydują się na własną, nową umowę, mieszkanie trzeba będzie opuścić i zakończyć najem.
Pisemne umowy, również te dotyczące najmu mieszkania, dobrze jest zmieniać lub wypowiadać również pisemnie. Wymaga to często nieco więcej wysiłku, żeby dokładnie trzymać się ustalonych zasad i terminów, ale ze względu na przewidywalność całego najmu dla zaangażowanych stron dobrze jest jednak przestrzegać zapisów wynikających z umowy oraz przedmiotowego prawa. Jednostronne wypowiadanie umów najmu mieszkania na czas określony jest możliwe tylko w określonych przypadkach, dlatego warto już na etapie podpisywania umowy zadbać o zapisy pozwalające na takie wyjście, a poza tym zawsze można rozwiązać umowę za porozumieniem stron. Sytuacje życiowe bywają tak różne, że nie wszystko da się przewidzieć i zaplanować, ale można rozwiązać wiele problemów rozmową i rzeczowymi, zapisywanymi ustaleniami.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
