W Polsce mieszkania na wynajem są przeważnie całkowicie urządzone, można się wprowadzić wyłącznie z walizką osobistych rzeczy i pościelą. Powoli to się zmienia, wzorem innych krajów, gdzie przeważnie najemcy mają swoje meble i inne elementy wyposażenia mieszkania. Największym wyzwaniem są i pozostaną sprzęty AGD: zazwyczaj duże, niezbędne, często używane i na stałe połączone z mieszkaniem. Kto zatem odpowiada za naprawy sprzętu AGD w mieszkaniach na wynajem i kto za te naprawy płaci?
Mieszkania na wynajem są oferowane w coraz lepszym standardzie. Oczywistością jest zabudowa kuchni, w pełni funkcjonalna łazienka, a do tego niezbędne są sprzęty: najczęściej lodówka, kuchenka i pralka, nieco rzadziej wyciąg, piekarnik, zmywarka, mikrofalówka, odkurzacz, router WiFi, czajnik elektryczny, ekspres do kawy, żelazko… Lista sprzętów AGD w mieszkaniu na wynajem może więc być długa. Dodatkowo mieszkania i domy coraz częściej są wyposażone w zaawansowane systemy sterowania np. elementy inteligentnego domu (tzw. smart house), alarmy, klimatyzację, stacje pogodowe połączone ze sterownikami ogrzewania, czujniki dymu, zalania, czyli co za tym idzie, są wyposażone w coraz więcej elektronicznego sprzętu. Urządzenia generalnie są po to, żeby ułatwiać nam życie, ale coraz częściej są też na tyle skomplikowane, że trzeba się uczyć ich obsługi.
Całe wyposażenie mieszkania na wynajem powinno być spisane w protokole zdawczo-odbiorczym w trakcie odbioru mieszkania. Konieczne jest spisanie sprzętu AGD, będącego wyposażeniem oddawanym do użytku razem z wynajmowanym mieszkaniem. W protokole zdawczo-odbiorczym należy opisać markę, model i stan, ale bardzo przydatne są również instrukcje obsługi. Jeśli nie ma instrukcji w formie papierowych książeczek od urządzenia, to większość producentów udostępnia instrukcje obsługi w wersji elektronicznej na swoich stronach - trzeba jedynie znać model urządzenia. Przy przejmowaniu mieszkania powinniśmy dokładnie dowiedzieć się, jakie urządzenia są w mieszkaniu lub domu, jeśli są zdalnie sterowane, to kto poza nami będzie miał do nich dostęp, czy w mieszkaniu są kamery i inne systemy monitoringu aktywności mieszkańców. A to dopiero początek wyzwań.
Najemcy z reguły cieszą się z wysokiego standardu i mieszkań wyposażonych w najróżniejsze urządzenia, ale bywa i odwrotnie, np. zmywarka przez rok najmu nie bywa włączana ani razu. Standard wpływa na cenę najmu podawaną przez wynajmującego, a najemca jest odpowiedzialny za całe wyposażenie. Czemu warto mieć tylko takie urządzenia, z których rzeczywiście się korzysta?
Za stan i sprawność sprzętów i urządzeń w mieszkaniu odpowiada najemca. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego i Ustawy o ochronie praw lokatorów… zadaniem najemcy jest dbałość o wyposażenie i dokonywanie bieżących napraw. Od czasu, kiedy formułowano te zasady, liczba urządzeń w domach znacznie się zwiększyła, bardzo zmieniły się również zasady gwarancji, możliwość naprawy, czas użytkowania AGD. Ogólnie rzadziej naprawiamy domowe urządzenia, same naprawy są droższe - płaci się nawet za samo zdiagnozowanie problemu i wycenę naprawy, coraz częściej jest również łatwiej i taniej wymienić urządzenie na nowe, niż je naprawiać. Dla najemcy odpowiedzialnego za te sprzęty nie jest to dobra wiadomość, a im więcej urządzeń, tym więcej kłopotów może się przydarzyć.
Szczególną uwagę należy zwrócić na urządzenia wykorzystujące wodę. Nieużywanie pralki, zmywarki, filtra przepływowego wody czy ekspresu do kawy może przyczynić się do większych kłopotów, niż nawet częste użytkowanie. Stojąca woda, zasychające środki chemiczne, a szczególności sól w zmywarce, mogą doprowadzić do co najmniej przykrego zapachu, a w niektórych przypadkach do trwałego i nieodwracalnego uszkodzenia urządzeń i konieczności ich wymiany. Jeśli wynajmowane mieszkanie jest wyposażone w różne sprzęty AGD, należy o nie dbać i ich używać - zgodnie z instrukcjami producentów. Brak użytkowania niestety oznacza brak odpowiedniej dbałości - i odpowiedzialność najemcy mieszkania za uszkodzenia, naprawy i w ostateczności wymianę.
Czy urządzenia domowe mają określony czas użytkowania? Czy można uznać, że po określonym czasie użytkowania lub liczbie cykli pracy pralki lub zmywarki, takie urządzenie może być całkiem wyeksploatowane? Producenci dają przeważnie gwarancję na rok, może dwa lata, czasem sklepy oferują dodatkowe ubezpieczenie, które w razie potrzeby sfinansuje naprawę usterek w czasie kolejnych lat użytkowania, ale raczej nie ma “tabeli zużycia”, określającej przewidywany czas pracy urządzenia. Praktyka pokazuje, że niestety wszelkie urządzenia AGD mające dużo elementów mechanicznych - pralki, zmywarki, pompy, wentylatory - mogą pracować około 5 lat. W przypadku urządzeń mających mniej takich elementów - lodówek, piecyków, nawet czajników - czas użytkowania może być znacznie dłuższy.
Co się dzieje, jeśli sprzęt podczas trwania umowy najmu zepsuje się całkowicie, bez możliwości dalszej naprawy? Kto kupuje nowe urządzenie do wynajmowanego mieszkania? Ustalenia mogą być różne, przepisy prawne pozwalają najemcy kupić nowe urządzenie, spełniające jego wymagania, a następnie pod koniec umowy rozliczyć ten wydatek z właścicielem - po pomniejszeniu wartości o zużycie. W praktyce jednak najczęściej kupowaniem nowych urządzeń, szczególnie tych większych, zajmuje się właściciel. Nie jest to usankcjonowane w przepisach prawnych, nie spotyka się też odpowiednich zapisów w umowach najmu. Jest raczej niechęć najemców do inwestowania, nawet w urządzenia mające im służyć w mieszkaniu i oczekiwanie, że zakup nowych sprzętów będzie po stronie wynajmującego mieszkanie. Jeśli jednak nie mamy jasnych zapisów w umowie, może się pojawić sytuacja pełnej odpowiedzialności najemcy za sprzęty w zajmowanym mieszkaniu.
Najprościej można byłoby opisać sytuację pełnej odpowiedzialności hasłem “bierzesz sprawne, oddajesz sprawne”. Oznacza to, że jeśli na początku najmu mieliśmy sprawną zmywarkę lub pralkę, to jeśli zepsuła się i nie udało nam się jej naprawić, to mimo wszystko na koniec najmu w mieszkaniu powinno być sprawne urządzenie - choć niekoniecznie to samo i takie samo. Dla wielu najemców może to być dość zaskakujące, ale zasadę odpowiedzialności za zniszczenia i obowiązek przywrócenia mieszkania do stanu można rozszerzyć właśnie na całe wyposażenie, np. piece są wymienione w Ustawie o ochronie praw lokatorów, podobnie zabudowane meble, więc i wbudowane i podłączone AGD również może być tak traktowane.
Jak rozliczyć się z zakupionego do mieszkania sprzętu, którego nie zabieramy ze sobą po zakończeniu najmu? W przypadku części właścicieli, nie jest żadnym problemem całkowity zwrot kosztów urządzenia i nawet jego dostarczenia i instalacji. Przedsiębiorcy i część osób fizycznych wynajmujących mieszkania zapewne będą jedynie potrzebować faktury na ich dane, trzeba to jednak uzgodnić wcześniej. Jeśli nie ma od razu uzgodnień dotyczących zwrotu kosztów zakupu lub zakupu przez wynajmującego, to można przy zakończeniu najmu rozliczyć podniesienie wartości wyposażenia. Zasada ta oznacza, że jeśli na początku najmu mieszkania na wyposażeniu było urządzenie np. trzyletnie, a przy zakończeniu umowy jest urządzenie nowsze, np. mające za sobą tylko rok użytkowania, to właściciel powinien zwrócić część udokumentowanych wydatków na nowsze urządzenie. Zasady takich rozliczeń prawdopodobnie najlepiej będą znać profesjonaliści od księgowości, bo właśnie wtedy będą potrzebne tabele zużycia i inne reguły, które służą księgowym do profesjonalnego obliczenia wartości amortyzacji sprzętów, również AGD. Możemy oczywiście spisać porozumienie z ustaloną po prostu między stronami umowy wartością przejmowanego sprzętu i kwotą zwracaną najemcy, bez skomplikowanych wyliczeń - jeśli tylko dojdziemy wspólnie do takiego porozumienia.
Sprzęt AGD i bardziej złożone wyposażenie mieszkania lub domu, które może wymagać profesjonalnych napraw i nawet wymiany, to poza udogodnieniem może być poważne obciążenie. Na początku najmu dobrze jest dokładnie ustalić zasady odpowiedzialności za naprawy, sprawdzić gwarancje lub dodatkowe usługi, z których moglibyśmy skorzystać w przypadku awarii. Konieczne jest jednak przestrzeganie instrukcji i odpowiednia eksploatacja urządzeń. Coraz częściej najem mieszkania jest kompleksową usługą i najemcy mogą korzystać z profesjonalnej obsługi, zajmującej się również awariami i ich usuwaniem, pamiętać przy tym jednak należy o sprawdzeniu kosztów takich udogodnień.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
