clear
Korzystanie z usług simpl.rent oznacza, że wyrażasz zgodę na wykorzystanie przez nas z plików cookie. Firma simpl.rent i jej partnerzy wykorzystują pliki cookie do analiz, personalizacji treści i wyświetlania reklam.

Obowiązki najemcy mieszkania

Jakiś czas temu media obiegło ogłoszenie, gdzie poza czynszem najmu przyszły najemca mieszkania miał do wykonania listę dodatkowych prac na rzecz właściciela. Czy wynajmujący może wymagać w ramach odpłatności za udostępnienie mieszkania wykonywania dodatkowych czynności np. robienia zakupów lub opieki nad dziećmi? Czy mamy w prawie zapisy dotyczące obowiązków stron umowy najmu mieszkania i sztywne zasady, których trzymać muszą się obie strony?

kobieta-w-pokoju

Zasady najmu mieszkania w Ustawie

Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera opis - w punktach - zakresu odpowiedzialności wynajmującego i najemcy. Niestety te opisy nie pasują już do obecnego standardu mieszkań i zwyczajów rynkowych. Mamy w obowiązkach najemcy punkty dotyczące odpowiedzialności za naprawy trzonów kuchennych i osprzętu anteny zbiorczej, mamy również obciążenie najemcy za malowanie drzwi, okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, grzewczych i sanitarnych. Technika budowlana jest jednak już dużo dalej: nie malujemy plastikowych okien, drzwi w okleinach, bardzo rzadko maluje się meble.
Nadal jednak na najemcy ciążą obowiązki bieżącej dbałości: udrażniania odpływów, naprawa zaworów, czyli po prostu baterii umywalkowych i wannowych - łącznie z ich wymianą. Można najemcę obciążyć nawet wymianą drzwi i okien - jeśli zostały po prostu w czasie najmu uszkodzone. Zakres odpowiedzialności w samej ustawie jest szeroki i może być zaskakujący, warto sprawdzić, które prace ma wykonywać najemca - lub za nie płacić.

Umowa elastyczna

Najem rynkowy ma tę cechę, że jest bardzo elastyczny, nie jest traktowany jako wieloletnia opcja, najemcy nie chcą ponosić dodatkowych kosztów, a mieszkania są wyposażone w meble i coraz bardziej skomplikowany sprzęt AGD i elektronikę. Prywatni właściciele nie rozliczali do tej pory kosztów zużycia wyposażenia, często po prostu na własny koszt naprawiali lub wymieniali urządzenia i nawet meble, ale powoli się to zmienia - w miarę jak obsługą najmu zajmują się specjaliści.

Umowy najmu mogą znacznie zmieniać lub doprecyzować zapisy ustawowe, a jeśli w dodatku jest to bardziej korzystne dla najemcy, bo przenosi odpowiedzialność za naprawy na właściciela lub ubezpieczyciela - będzie trudno podważyć takie zapisy nawet w sądzie. Dobrze jest na pewno ująć w umowie najmu, jak mają się odbywać naprawy sprzętów AGD, bo mogą być one na gwarancji, mogą być ubezpieczone, może istnieć konieczność korzystania z określonego serwisu. To obecnie najbardziej kosztowne naprawy i warto ustalić, kto będzie ponosić ich koszty - gdyby była w ogóle taka sytuacja. Niestety coraz rzadziej takie czynności i naprawy mogą być wykonywane samodzielnie przez najemców, ze względów bezpieczeństwa i wymaganych uprawnień.

Jeszcze więcej swobody

Umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego są coraz bardziej popularne, najemcy już się oswajają z większymi formalnościami przy ich zawieraniu. Jednak należy pamiętać, że ustawodawca wyłączył dla tych umów przepisy dotyczące podziału obowiązków i jeśli nie będzie przywołany art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, to należy w samej umowie określić, kto pokrywa koszty konkretnych napraw. Jeśli opieramy się wyłącznie na kodeksie cywilnym, to za wszystko będzie odpowiadać najemca, również za większe naprawy i ogólną przydatność mieszkania do najmu, a z drugiej strony wynajmujący może z powrotem otrzymać mieszkanie w bardzo złym stanie - bo nie było w umowie żadnych wymagań, a przy wydawaniu lokalu nie był spisany protokół zdawczo-odbiorczy wynajmowanego mieszkania. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym wpisie - Jak sporządzić protokół-zdawczo odbiorczy mieszkania. Wciąż jednak pamiętać należy, że w trakcie użytkowania wszelkie prace dotyczące utrzymania dobrego stanu i sprawności mieszkania są w zakresie obowiązków najemcy.

Czy przewidziane są inne świadczenia na rzecz wynajmującego mieszkanie?

Czy jednak w ramach comiesięcznych rozliczeń umowy najmu mieszkania można oczekiwać czegoś poza pieniędzmi? W zasadach dotyczących najmu i dzierżawy czynsz dzierżawny za pola uprawne mógł być oznaczony w płodach rolnych, jeszcze w latach ‘90 XX wieku w Polsce czynsze za mieszkania wynajmowane na rynku, ze względu między innymi na inflację, oznaczano i często opłacano gotówką w dolarach amerykańskich. Wciąż niewielka część ogłoszeń zawiera ofertę udostępnienia pokoju “w zamian za towarzystwo”. I nie są to oferty od starszych osób potrzebujących pomocy w codziennym funkcjonowaniu.

Powszechnie jednak przyjęte jest, że najemca płaci pieniędzmi czynsz najmu, a do tego reguluje inne zobowiązania wynikające z użytkowania mieszkania: opłaty do spółdzielni, rachunki za media, w wielkościach wyrażanych konkretnymi kwotami. Kłopotliwe ze względu na przepisy podatkowe stały się nawet mieszkania pracownicze: jeśli jest to dodatkowa korzyść dla mieszkającej tam osoby, to powinna zostać opodatkowana, podobnie jak możliwość korzystania ze służbowego samochodu do celów prywatnych. Najem z jasno określonymi w umowie kwotami czynszu, innych opłatami i opisanymi obowiązkami stron jest jednak najprostszym wyjściem dla wszystkich stron zaangażowanych w taki sposób użytkowania mieszkania.

Podsumowanie

Najczęściej - i najprościej dla wszystkich - jest wyrażać i opłacać czynsz najmu w pieniądzu, choć nawet w Polsce - w ramach nieruchomości komercyjnych - mogą to być kwoty wyrażone w innych walutach, najczęściej w euro. Inne określenie czynszu najmu, np. w postaci płodów rolnych, było powiązane z dzierżawą gruntów i innych nieruchomości rolnych, ale zostało zarzucone. Najtrudniej jest powiązać najem z wykonywaniem pracy na rzecz właściciela - tutaj problematyczne są i kwestie podatkowe, i obyczajowo jest to rzadko akceptowane. Zalecamy jasne określanie w umowach czynszów najmu - w pieniądzu, i regularne płatności, tak aby można jasno wykazać spełnienie podstawowego obowiązku najemcy, czyli opłaty za korzystanie z wynajmowanego mieszkania.

Hanna Milewska-Wilk - 15/12/2021