25.08.2025
Porady
_ Pierwszy wynajem może być ekscytującą przygodą, a często również pierwszym krokiem w stronę usamodzielnienia się. Warto jednak pamiętać o kilku aspektach, aby wynajem mieszkania w Polsce nie zamienił się w koszmar. Co jako najemca musisz wiedzieć przed pierwszym wynajmem mieszkania?_
Pierwszy element, który należy wziąć pod uwagę podczas wynajmu mieszkania to ustalenie swojego maksymalnego budżetu i potrzeb. Pamiętaj, że oprócz czynszu najmu dla właściciela do całkowitych kosztów wynajmu zaliczamy:
Najlepiej, gdyby całościowe opłaty za wynajem mieszkania nie przekraczały 50% Twoich zarobków – szczególnie wtedy, gdy właściciel zdecydował się na weryfikację najemcy. W takim wypadku, aby uzyskać pozytywny wynik weryfikacji, Twoje przychody powinny wynosić co najmniej dwukrotność miesięcznych opłat wynajmu.
Jako najemca przy podpisywaniu formalności spotkasz się z trzema rodzajami umów o wynajem mieszkania w Polsce: standardowa umowa najmu mieszkania, umowa o najem okazjonalny oraz umowa najmu instytucjonalnego (najrzadziej spotykana).
To podstawowa forma najmu, regulowana przez Kodeks Cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów. Zawierana jest – w zależności od ustaleń – na czas określony (oznaczony) lub nieokreślony (nieoznaczony). Pamiętaj, że w przypadku zawarcia umowy na czas określony, nie możesz wypowiedzieć umowy chyba, że w umowie znalazł się zapis umożliwiający jednostronne wypowiedzenie umowy wynajmu przy zachowaniu okresu wypowiedzenia. W przypadku umowy na czas nieokreślony, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, masz 3-miesięczny okres wypowiedzenia, a właściciel mieszkania nie może tego czasu skrócić. Wyjątkiem jest sytuacja, w której wady zaistniałe w lokalu bezpośrednio zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy – wtedy umowa wypowiadana jest w trybie natychmiastowym.
To bardziej sformalizowana forma najmu, która daje większe zabezpieczenie dla właściciela danego lokalu. Najemca, a także właściciel musi być osobą fizyczną, a sam lokal musi być przeznaczony tylko na cele mieszkaniowe. Regulowana jest przez ustawę o ochronie praw lokatorów i może być zawierana wyłącznie na czas określony – maksymalnie do 10 lat. Jeśli właściciel zdecyduje się na taką formę umowy, oprócz podpisania klasycznej umowy będziesz musiał udać się do notariusza w celu złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. To specjalny dokument, który ułatwia właścicielowi mieszkania procedurę eksmisji w przypadku zalegania z płatnościami bądź znacznymi zniszczeniami w lokalu. Będziesz musiał również wskazać zastępczy lokal, w którym zamieszkasz w przypadku eksmisji. Niezbędne jest także potwierdzenie właściciela tego lokalu, że zgadza się na przyjęcie lokatora pod swój dach. Jeżeli nie masz możliwości wskazania zastępczego lokalu, nic straconego – możesz skorzystać z usługi zakupu adresu do umowy o najem okazjonalny na naszej stronie simpl.rent.
W przypadku umowy o najem okazjonalny, jeżeli właściciel wypowie umowę z powodu określonych w ustawie przypadkach, masz miesięczny okres wypowiedzenia. Umowa może zostać wypowiedziana z powodu:
Wypowiedzenie umowy przez najemcę przed zakończeniem umowy nie jest możliwe, chyba że właściciel mieszkania zawarł taki zapis w umowie. Pamiętaj, że możesz również rozwiązać umowę za porozumieniem stron, która wymaga ustalenia kompromisu między właścicielem i lokatorem, a także podpisu obu stron na piśmie.
Umowa wynajmu jest podstawowym dokumentem w przypadku ewentualnych sporów. Zabezpiecz się i sprawdź, czy zawiera ona wszystkie potrzebne informacje, w tym:
Pamiętaj, że zapisy w umowie muszą być zgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów. Nawet podpiszesz umowę, która jest niezgodna z prawem, w świetle obowiązujących przepisów jest ona nieważna. Jeśli dana kwestia jest dla Ciebie niejasna, poproś właściciela o uwzględnienie jej w pisemnej umowie – w ten sposób zabezpieczysz się przed możliwymi nieuczciwymi praktykami.
Protokół zdawczo-odbiorczy jest podstawowym dokumentem ukazującym faktyczny stan mieszkania. Zawiera on dane z liczników w dniu przekazania kluczy, opis mebli, ścian, podłóg, sprzętu AGD i RTV, ale często również ich zdjęcia. Protokół podpisywany jest przez obie strony umowy. W pierwszych dniach zwróć uwagę na defekty lub wady, np. pęknięty panel czy odprysk z farby – jeżeli odpowiednio wcześnie poinformujesz o tym właściciela, nie ma on prawa obciążyć Cię kosztami naprawy.
Pamiętaj również, że właściciel mieszkania ma obowiązek posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej dla swojego lokalu, które zawiera informacje o całkowitym zapotrzebowaniu mieszkania na energię. Świadectwo musi zostać przekazane w momencie oddania Ci mieszkania pod wynajem.
W Polsce stosunki między najemcą a wynajmującym regulowane są przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz Kodeks Cywilny. Warto znać swoje prawa i obowiązki, aby uniknąć przykrych sytuacji, nieporozumień czy naruszaniu Twojej prywatności.
Twoim podstawowym obowiązkiem jest terminowe regulowanie czynszu i pozostałych opłat – w innym przypadku zaleganie z płatnościami może doprowadzić do przedwczesnego wypowiedzenia umowy przez właściciela.
Jako najemca jesteś odpowiedzialny za utrzymanie lokalu w ogólnym dobrym stanie technicznym oraz w czystości. Możesz również być zobowiązany do drobnych napraw w mieszkaniu uznajemy np. malowanie ścian, wymianę żarówek czy naprawa uszkodzonych elementów wyposażenia. Pamiętaj jednak, że w obowiązkach właściciela leży odpowiedzialność za sprawne działanie instalacji wodnej, gazowej czy elektrycznej, a także większe naprawy, takie jak wymiana drzwi, podłóg czy naprawę instalacji wewnętrznych. Wynajmujący musi również zapewnić Ci bezpieczne korzystanie z lokalu, w tym regularne przeglądy instalacji.
Pamiętaj również, że każda modyfikacja lokalu (np. montaż Twojego wyposażenia) wymaga zgody właściciela lokalu.
Jeżeli dokonasz przypadkowych szkód, np. upadek szklanki i w konsekwencji rozbicie płyty indukcyjnej, ponosisz koszty jako najemca. Możesz również ubezpieczyć się od takich sytuacji, wykupując ubezpieczenie OC najemcy mieszkania.
Właściciel ma prawo skontrolować stan wynajmowanego mieszkania. Pamiętaj jednak, że cała procedura musi odbywać się z poszanowaniem Twojej prywatności. Z tego względu wizyty w lokalu muszą być wcześniej uzgodnione – właściciel nie ma prawa wejść do mieszkania bez Twojej zgody, a także pod Twoją nieobecność.
W przypadku, gdy konieczne jest przeprowadzenie przeglądów instalacji (gazowej, wentylacji), Twoim obowiązkiem jest udostępnienie mieszkania odpowiednim służbom technicznym.
Właściciel mieszkania ma prawo do podniesienia czynszu najmu maksymalnie raz w roku, zgodnie z ogłoszonym przez Główny Urząd Statystyczny (GUS) wskaźnikiem inflacji. Wynajmujący jest również zobowiązany do poinformowania Cię o tej zmianie, podając zaokrągloną kwotę. W takim przypadku jako najemca nie masz prawa do wypowiedzenia umowy najmu – jest to standardowa procedura, której celem jest dostosowanie wysokości opłat do obecnej sytuacji ekonomicznej.
W innych przypadkach podwyżki cen najmu, masz prawo odmówić akceptacji nowych warunków umowy, co będzie równocześnie skutkować wypowiedzeniem umowy najmu. Masz również prawo żądać od najemcy uzasadnienia przyczyny podwyżki. Pamiętaj, że zgodnie z prawem, wynajmujący może dokonywać aktualizacji wysokości czynszu nie częściej niż raz na pół roku.
Jeżeli nie zgadzasz się na nowe warunki, w ciągu dwóch miesięcy musisz odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki. Alternatywną opcją jest wniesienie pozwu do sądu z zakwestionowaniem nowych stawek i prośbą o ustalenie, czy podwyżka jest zasadna. W takim przypadku to właściciel mieszkania musi udowodnić, że nowa wysokość czynszu jest zasadna.
W przypadku wypowiedzenia umowy najmu przez którąkolwiek ze stron, Twoim obowiązkiem jest opuszczanie lokalu. Jeśli pomimo pisemnego wezwania właściciela tego nie zrobisz, właściciel mieszkania ma prawo wnieść do sądu pozew o eksmisję. Po otrzymaniu wyroku sądu wynajmujący występuje o nadanie klauzuli wykonalności, co rozpoczyna całą procedurę eksmisji. Wyjątkiem są sytuacje, w których jako najemca podlegasz pod gminny obowiązek zapewnienia Ci mieszkania socjalnego. Takie lokum przysługuje:
W przypadku umowy o najem okazjonalny, eksmisja wykonywana jest po nadaniu klauzuli wykonalności. Nie przysługuje Ci lokal socjalny – zgodnie z oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, Twoim obowiązkiem jest wyprowadzka do wskazanego na początku umowy lokalu.
Pierwszy wynajem mieszkania to ważny krok w stronę samodzielności, ale też spore wyzwanie. Kluczem do uniknięcia problemów jest realistyczne określenie budżetu i swoich wymagań, dokładne sprawdzenie zapisów umowy oraz znajomość swoich praw i obowiązków. Nie bój się zapytać, czy właściciel posiada protokół zdawczo-odbiorczy i świadectwo energetyczne, oraz jaki rodzaj najmu oferuje. Dzięki temu wynajem stanie się bezpiecznym i komfortowym doświadczeniem, a nie źródłem stresu.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
