Rynek najmu mieszkań to wiele różnych terminów - branżowych, zwyczajowych i formalnych. Czasem tylko z pozoru znaczenie tych określeń jest oczywiste. Postanowiliśmy więc stworzyć słownik najmu, w którym znajdują się wytłumaczenia słów kluczowych, z jakimi spotkamy się w procesie poszukiwania, zarządzania i korzystania z mieszkania na wynajem.
Wynajmujący to strona umowy najmu, która wydaje mieszkanie w najem, w zamian za co pobiera ustalone czynsze.
Najemca to osoba, która bierze mieszkanie w najem, zobowiązując się do regularnego płacenia czynszu najmu.
Umowa najmu mieszkania to umowa osadzona w Kodeksie Cywilnym i Ustawie o ochronie praw lokatorów, która ma określone strony, opisany przedmiot najmu, zakres, warunki i czas trwania, a także określony czynsz najmu. Mogą być różne umowy najmu instytucjonalnego, okazjonalnego, lub po prostu bez określeń.
Czynsz najmu to świadczenie na rzecz wynajmującego, w zamian za które najemca może użytkować przedmiot najmu. Zwyczajowo w Polsce jest określany jako płatność pieniężna za miesiąc kalendarzowy.
Czynsz jest również określeniem płatności na rzecz spółdzielni mieszkaniowych. Do końca lat ‘90 XX wieku spółdzielnie posiadały mieszkania, które wynajmowały swoim członkom - lokatorom. Obecnie są to opłaty, ale zwyczaj językowy pozostał.
Protokół zdawczo-odbiorczy dokument będący załącznikiem do umowy najmu, opisujący dokładnie stan lokalu, elementy wyposażenia, meble, AGD, stan liczników prądu, wody ciepłej i zimnej, gazu - jeśli są zainstalowane. Obecnie często sam opis jest uzupełniony zdjęciami, archiwizowanymi w sposób dostępny dla obu stron sporządzających ten protokół. Do spisywanego w momencie przekazywania protokołu można w krótkim czasie po przejęciu mieszkania wnosić poprawki, jeśli są jakieś trwałe usterki. Protokół jest istotny na koniec najmu, żeby ustalić, jak wiele się zmieniło i jakie są ustalenia dotyczące usuwania tych zmian, dlatego dobrze jest, jeśli od razu ma dwie kolumny: przekazanie mieszkania najemcy i oddanie mieszkania wynajmującemu.
Akt o poddaniu się egzekucji - sporządzany przez notariusza dokument będący załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Osoba wskazana w takiej umowie jako najemca podpisuje ten akt w obecności notariusza i zobowiązuje się w nim do opłacenia wszelkich należności wynikających z umowy najmu oraz opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy najmu. Ten dokument pozwala na “szybką ścieżkę” formalną w przypadku kłopotów z wypłacalnością najemcy: po odpowiedniej procedurze sąd nadaje takiemu aktowi klauzulę wykonalności i wynajmujący może na takiej podstawie zatrudnić komornika do ściągnięcia należności i/lub wykonania eksmisji.
Telefon ICE - numer telefonu, który powinniśmy mieć zapisany w smartfonie, na specjalnych kartach w portfelu lub dokumentach, będący numerem osoby, która nas dobrze zna, ma podstawową wiedzę o naszym stanie zdrowia i może zareagować w razie nagłej potrzeby. Taki numer telefonu dobrze jest podawać również wynajmującemu przy zawieraniu umowy najmu, żeby w razie braku możliwości skontaktowania się z najemcą, mógł skontaktować się z osobą bliską najemcy.
Opłaty lub zaliczki to płatności co miesiąc wnoszone do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej na pokrycie kosztów zużycia mediów: wody i kanalizacji, ciepła, śmieci, na utrzymanie części wspólnych, ubezpieczenia, podatki od nieruchomości, ustalone fundusze celowe - najczęściej fundusz remontowy, opłaty za zarządzanie. Do ich opłacania zobowiązany jest właściciel, ale można w umowie najmu ten obowiązek przenieść na najemcę, jednak odpowiedzialność za terminowe wpłaty zawsze pozostaje po stronie właściciela.
Rachunki związane z mieszkaniem to najczęściej te za prąd, gaz, za media cyfrowe: telewizję, internet kablowy, a jeśli mamy parking, to za jego ochronę. Po “przepisaniu liczników” najemca może podpisywać umowy na dostarczanie tych usług na swoje nazwisko, co pozwala lepiej dopasować ofertę i czasem wykorzystać zniżki.
Kaucja lub depozyt to ustalona w umowie najmu kwota pieniężna, którą najemca przekazuje wynajmującemu jako zabezpieczenie na wypadek niezapłaconych rachunków i ewentualnych napraw na koniec najmu. Z kaucji nie powinno się potrącać czynszów najmu. Wpłata kaucji może być warunkiem wydania mieszkania w najem, powinna wrócić do najemcy (lub zostać rozliczona) po zakończeniu umowy najmu w ciągu 30 dni od zdania mieszkania.
Opłata rezerwacyjna jest często kwotą wpłacaną pośrednikowi, który prezentuje nieruchomość, przez osobę zainteresowaną najmem mieszkania Jeśli strony porozumieją się i podpiszą umowę najmu, pośrednik przekazuje właścicielowi kwotę opłaty rezerwacyjnej i zostaje ona zaliczona do wpłacanej przez najemcę kaucji. Dokładne zasady zwrotu, potrąceń i przeznaczenia opłaty rezerwacyjnej powinny być jasno określone i zapisane. Bez tych ustaleń i pokwitowania wpłaty nie należy przekazywać pieniędzy.
Pośrednik lub pośredniczka w obrocie nieruchomościami to profesjonalista rynku nieruchomości, prowadzący działalność gospodarczą i posiadający odpowiednie ubezpieczenie zawodowe. Zadaniem pośrednika w przypadku najmu jest sprawdzić stan prawny mieszkania i doprowadzić do zawarcia umowy najmu. Wynagrodzenie płaci pośrednikowi ta strona, która go zatrudnia: właściciel w celu znalezienia najemcy, najemca w celu wyszukania odpowiedniego mieszkania na wynajem. Pośrednicy nie podpisują umów najmu w imieniu klientów, ale doradzają co do ich treści i znaczenia zapisów, objaśniają zasady najmu i zwyczaje obowiązujące w danym regionie.
Zarządca nieruchomości lub zarządca najmu to również profesjonalista rynku nieruchomości z działalnością gospodarczą i odpowiednim ubezpieczeniem. Zadaniem zarządcy jest dbałość o nieruchomość przez dłuższy czas. Specjalizacją zarządców nieruchomości mieszkaniowych może być zarządzanie najmem, jako uzupełnienie dbałości o nieruchomość lub tylko w zakresie dotyczącym najemców i umów najmu. Zarządca działa na rzecz właściciela, w zależności od umowy z nim, może podpisywać umowy najmu, umowy z dostawcami mediów. Wynagrodzenie zarządcy pokrywa zatrudniający go właściciel, choć w praktyce jest ono często pobierane z wpłacanych czynszów najmu.
Spółdzielnia mieszkaniowa to organizacja mająca służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych swoich członków. Członkami spółdzielni są obecnie wszyscy właściciele lokali w budynkach w zasobach danej spółdzielni, a także osoby mające prawa do lokali (lokatorskie lub własnościowe). Spółdzielnie zarządzają budynkami i przestrzeniami wspólnymi, terenami zielonymi, lokalami i budynkami wynajmowanymi, a należącymi do spółdzielni. Zadaniem każdej spółdzielni mieszkaniowej jest utrzymanie zasobu w dobrym stanie technicznym, przy optymalnych nakładach finansowych ze strony członków i właścicieli lokali.
Aparthotel - to hotel, ale złożony z w pełni wyposażonych apartamentów z łazienką i aneksem kuchennym. Aparthotele działają w ramach najmu krótko i długoterminowego. W tym samym budynku przeważnie znajduje się również restauracja lub inny lokal gastronomiczny, pralnia, całodobowa obsługa w recepcji lub biurze zarządcy. Aparthotele powstają w największych miastach i w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie, są bardzo zróżnicowane. W przypadku rozliczenia najmu długoterminowego w aparthotelu należy zwrócić uwagę na szczegóły czynszu, ponieważ doliczany jest do niego VAT.
Apartament - bardzo często określenie stosowane do małych mieszkań lub lokali, które nie są w pełni funkcjonalnymi mieszkaniami, ani pokojami hotelowymi. Apartament ma w założeniu nieco wyższy standard, niż zwykłe mieszkanie, szczególnie pod względem wyglądu, jakości mebli i wyposażenia. W ogłoszeniach to określenie oznacza, że czynsz może być nieco wyższy.
Usterki eksploatacyjne. Po stronie najemcy jest zajmowanie się drobnymi usterkami, wynikającymi z codziennego użytkowania mieszkania i sprzętów. Dokręcanie śrubek w meblach i zawiasach, wymiana przepalonej żarówki, wyczyszczenie worka lub filtra w odkurzaczu - to mogą być przyczyny, że wyposażenie nie działa prawidłowo. Trudno jest dokładnie oznaczyć, gdzie kończy się mała usterka, wynikająca z codziennego użytkowania, a jest po prostu całkowite zużycie przedmiotu. Warto o tym rozmawiać z wynajmującym, korzystać z gwarancji na urządzenia i dodatkowych ubezpieczeń, żeby ograniczyć duże i zaskakujące wydatki.
Księga wieczysta - prowadzony dla nieruchomości rejestr publiczny. W pierwszych dwóch działach, najważniejszych do sprawdzenia przy umowie najmu, zawiera dokładne oznaczenie i opis nieruchomości, związane z nią prawa i dane o właścicielu. Dwa kolejne to ograniczenia praw i obciążenia, np. hipoteka. Ponieważ rejestr ksiąg wieczystych jest publicznie dostępny, właściciel przy wynajmowaniu mieszkania może podać tylko numer, po wpisaniu go na stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do możemy przeglądać księgę danej nieruchomości.
Najem krótkoterminowy - Potoczne określenie usługi zakwaterowania lub hotelowej, czyli po prostu wynajmowanie na doby. Ponieważ jest to usługa, czyli miejsce do nocowania połączone z udostępnieniem pościeli i ręczników, sprzątaniem i czasem nawet dostawą posiłków, może być świadczona jedynie przez podmioty gospodarcze lub rolników. Nie ma prawnej definicji zawierającej określenie czasu, za przepisami podatkowymi przyjmuje się, że trwa do 30 dni, poniżej jednego miesiąca.
Najem długoterminowy - Potoczne określenie najmu na cele mieszkaniowe, czyli z zamiarem dłuższego przebywania w miejscu, które dla najemcy jest lub stanie się ośrodkiem interesów życiowych. Nie ma określonego czasu, przyjmuje się, że jest to miesiąc i więcej, ale ważny jest przede wszystkim zamiar dłuższego zamieszkiwania. Nie jest to usługa, najemca bierze na siebie obowiązki dotyczące np. utrzymania mieszkania w dobrym stanie technicznym, zajmuje się sprzątaniem, czasem sam zawiera umowy z dostawcami usług.
Najem sezonowy lub najem hybrydowy - w miastach nad morzem, gdzie tylko latem jest dużo turystów, ale poza sezonem łatwiej znaleźć najemcę na cały rok akademicki (koniec września - połowa czerwca), często naprzemiennie w rocznym cyklu wynajmuje się mieszkania krótko i długoterminowo - pracownikom sezonowym i studentom.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
