W jakiej kondycji jest dziś rynek najmu mieszkań w Polsce? Czy obserwowane zmiany mają charakter trwałego trendu, czy jedynie krótkotrwałych wahań? I na ile decyzje podejmowane na tym rynku opierają się na danych, a na ile na intuicji? Odpowiedzi na te pytania ma dostarczyć kwartalne badanie koniunktury rynku najmu mieszkań w Polsce.

Rynek najmu bez regularnego pomiaru to rynek oparty na intuicji

Rynek najmu mieszkań w Polsce rozwija się dynamicznie, jednak nadal brakuje narzędzia, które pozwalałoby regularnie i w sposób porównywalny oceniać jego kondycję. Dostępne dane mają najczęściej charakter punktowy, są rozproszone lub odnoszą się do wybranych fragmentów rynku, co utrudnia budowanie spójnego obrazu sytuacji.

W praktyce prowadzi to do:

• opierania ocen rynku na pojedynczych obserwacjach zamiast na trendach,
• funkcjonowania sprzecznych narracji dotyczących tej samej fazy rynku,
• podejmowania decyzji czynszowych, inwestycyjnych i regulacyjnych bez stałego punktu odniesienia.

Brak cyklicznego pomiaru sprawia, że zmiany nastrojów oraz realnych warunków rynkowych są dostrzegane z opóźnieniem albo interpretowane w oderwaniu od kontekstu. Rynek najmu wciąż częściej „się czuje”, niż mierzy. To właśnie ta luka informacyjna stała się impulsem do uruchomienia kwartalnego badania koniunktury rynku najmu mieszkań w Polsce.

Dlaczego kwartalne badanie koniunktury rynku najmu?

Decyzja o inicjatywie badania kwartalnego wynika z charakteru samego rynku najmu, który reaguje szybciej niż tradycyjne cykle raportowe. Zmiany popytu, dostępności mieszkań, poziomu ryzyk czy nastrojów uczestników rynku często zachodzą w skali miesięcy, a nie lat.

Kwartalna częstotliwość pozwala:

• uchwycić bieżące zmiany koniunktury bez nadmiernego opóźnienia,
• obserwować trendy zamiast pojedynczych zdarzeń,
• porównywać kolejne okresy w sposób spójny i uporządkowany.

Badanie zostało zaprojektowane jako stały punkt odniesienia dla rynku:

• oddzielający opinie od danych,
• umożliwiający porównania w czasie,
• dostarczający kontekstu dla bieżących wydarzeń rynkowych i regulacyjnych.

Istotnym elementem jest również pomiar nastrojów i oczekiwań. To one często wpływają na realne zachowania uczestników rynku – decyzje o zmianie czynszów, inwestycjach czy wycofaniu się z rynku. Regularny pomiar pozwala zrozumieć nie tylko co się dzieje, ale także dlaczego.

Projekt “Koniunktura rynku najmu mieszkań” w Polsce stanowi krok w kierunku instytucjonalizacji wiedzy o rynku najmu oraz budowy wspólnego języka opisu jego sytuacji. W dłuższej perspektywie ma on ambicję stać się stałym elementem krajobrazu analitycznego rynku nieruchomości w Polsce – porównywalnym z badaniami koniunktury w innych sektorach gospodarki. – mówi Arkadiusz J. Derkacz, Ekonomista i analityk simpl.rent, główny inicjator badania.

Czym jest badanie koniunktury rynku najmu?

Badanie koniunktury rynku najmu jest narzędziem służącym do systematycznej oceny funkcjonowania rynku w danym momencie oraz do analizy oczekiwań dotyczących jego najbliższej przyszłości. Jego celem jest uchwycenie realnych warunków, w jakich działa rynek, a nie jedynie opis zmian cenowych.

Badanie obejmuje dwa główne obszary: ocenę bieżącej sytuacji na rynku najmu i ocenę przewidywanych zmian w kolejnym kwartale. W ramach tych obszarów analizujemy m.in.:

• ogólną ocenę sytuacji na rynku najmu mieszkań,
• zmiany popytu i dostępności mieszkań,
• bariery występujące po stronie właścicieli i najemców,
• poziom i stabilność czynszów,
• sytuację finansową uczestników rynku,
• opóźnienia w płatnościach,
• działania podejmowane przez właścicieli mieszkań na wynajem,
• oczekiwania dotyczące przyszłej kondycji rynku.

Dzięki stałemu zestawowi obszarów badawczych możliwe jest nie tylko opisanie aktualnej sytuacji, ale również obserwowanie trendów oraz porównywanie wyników w kolejnych kwartałach.

Metodologia badania

Metodologia badania koniunktury rynku najmu została zaprojektowana w oparciu o podejście stosowane przez Główny Urząd Statystyczny w badaniach koniunktury gospodarczej oraz standardy statystyki publicznej. Dzięki temu badanie ma charakter uporządkowany, a jego wyniki są porównywalne w czasie i możliwe do interpretowania w szerszym kontekście gospodarczym.

Badanie realizowane jest w formie krótkiej ankiety online, przeprowadzanej raz na kwartał, w stałym oknie czasowym. Taka konstrukcja pozwala jednocześnie:

• uchwycić bieżące zmiany zachodzące na rynku najmu,
• ograniczyć wpływ czynników losowych,
• zachować ciągłość i porównywalność danych w kolejnych edycjach.

Udział w badaniu jest anonimowy, co sprzyja szczerości odpowiedzi i ogranicza deklaracje dostosowane do oczekiwań rynku.

Wyniki badania prezentowane są na trzech uzupełniających się poziomach wskaźników:

• Lustra koniunktury – pokazują procentowy rozkład odpowiedzi pozytywnych, neutralnych i negatywnych. Pozwalają zobaczyć strukturę nastrojów bez upraszczania ich do jednej liczby.
• Wskaźniki proste (saldo odpowiedzi) – wyliczane jako różnica między udziałem ocen pozytywnych i negatywnych. Przyjmują wartości od –100 do +100 i pokazują kierunek oraz siłę zmian.
• Wskaźniki złożone – łączą kilka wskaźników prostych, tworząc syntetyczny obraz koniunktury rynku najmu, w tym ocenę bieżącej sytuacji i oczekiwań na kolejny kwartał.

Tak skonstruowany system wskaźników umożliwia analizę zarówno szczegółowych elementów rynku, jak i jego ogólnej kondycji. Główne znaczenie mają przy tym zmiany w czasie, a nie pojedynczy odczyt, który zawsze wymaga osadzenia w szerszym kontekście.

Jak i gdzie publikujemy wyniki badania?

Wyniki badania koniunktury rynku najmu będą publikowane w sposób cykliczny, wraz z każdą kwartalną edycją badania bezpośrednio na blogu simpl.rent, w Repozytorium Danych Społecznych oraz na stronie Towarzystwa Naukowego Nieruchomości. Zależy nam na tym, aby dane nie funkcjonowały jako jednorazowy raport, lecz jako stały punkt odniesienia dla rynku.

Zachęcamy do śledzenia naszych kanałów. Pierwsza publikacja wyników badania koniunktury rynku najmu mieszkań w Polsce planowana jest na 20 grudnia 2025 roku.

Autorem i twórcą koncepcji badania jest Arkadiusz J. Derkacz, ekonomista i badacz rynku nieruchomości, od lat zajmujący się problematyką dostępności, możliwości i uwarunkowań funkcjonowania rynku najmu. Projekt badania stanowi praktyczne rozwinięcie prowadzonych przez autora badań naukowych we współpracy z międzynarodowym zespołem naukowców z uniwersytetów w Cardiff i Wilnie, w tym publikacji poświęconych problemowi dostępności najmu oraz relacji pomiędzy podażą, popytem i realną możliwością zamieszkania w sektorze najmu mieszkań. Wyniki te były prezentowane m.in. na łamach międzynarodowych czasopism naukowych z zakresu zarządzania nieruchomościami i ekonomii mieszkaniowej.

Badanie realizowane jest we współpracy z zespołem analityków i ekspertów simpl.rent, którzy wnoszą do projektu praktyczną wiedzę rynkową oraz doświadczenie operacyjne. Takie połączenie perspektywy naukowej i rynkowej pozwala na tworzenie narzędzia analitycznego, które jest jednocześnie metodologicznie spójne i użyteczne z punktu widzenia praktyki gospodarczej.