Czy ceny mieszkań spadną? Kupić, czekać czy wynajmować w 2026

Najemca ma dziś większy wybór i lepszą pozycję negocjacyjną niż kilka lat temu. Anton Bubiel, współzałożyciel SonarHome i prezes Rentierio, tłumaczy, dlaczego argument „mieszkanie i tak zyska na wartości” przestał działać, co to oznacza dla właściciela mieszkania na wynajem i jaki błąd popełnia niemal każdy, kto czeka na spadki.

Z artykułu dowiesz się, w jakim miejscu jest aktualnie rynek najmu, które mieszkania się bronią i czy warto czekać z zakupem. Tekst jest pisany z perspektywy właściciela i inwestora. Jeśli zastanawiasz się jako najemca, czy kupić własne mieszkanie, zajrzyj do naszego artykułu “Wynajem czy kupno mieszkania?”.

Artykuł powstał na podstawie rozmowy z Antonem Bubielem na kanale simpl.rent. Anton jest współzałożycielem SonarHome, platformy, na której w Polsce wykonuje się miesięcznie 30–40 tys. wycen mieszkań, oraz prezesem Rentier.io, które zbiera i standaryzuje dane z rynku najmu i sprzedaży. Rozmawia Filip Dykas.

Obejrzyj całą rozmowę na YouTube:

YouTube

Co dalej z cenami mieszkań? – w skrócie

• Ceny nominalnie się spłaszczyły, a według NBP realnie spadają. Teza „mieszkanie i tak rośnie na wartości” przestała być pewnikiem.
• Popyt inwestycyjny, który według agentów sięgał 30%, lokalnie nawet połowy zakupów, wyraźnie zmalał. Kupują głównie osoby na własne potrzeby.
• Inwestor, który został na rynku, jest bardzo ostrożny i poluje na okazję cenową.
• Najmocniejszy argument za spadkami to demografia i ujemna migracja wewnętrzna wielu miast. Najmocniejszy argument przeciw czekaniu: relacja cen do wynagrodzeń znowu się wyrównała, na korzyść kupującego.
• Kawalerki i mieszkania dwupokojowe w dzielnicach sypialnianych są nasycone podażą. Bronią się większe mieszkania na osiedlach z dobrą infrastrukturą, kupowane przez rodziny.
• Najczęstsze błędy w kalkulacji inwestora to pominięcie pustostanów, kosztów transakcyjnych, remontu i amortyzacji.

Ceny mieszkań przestały rosnąć. Co to znaczy dla właściciela mieszkania na wynajem?

Dla właściciela oznacza to jedno: przychód z najmu przestał być dodatkiem do wzrostu wartości i stał się głównym, a często jedynym pewnym składnikiem zwrotu. Kalkulacja, która jeszcze kilka lat temu wybaczała błędy, bo nadrabiała je wycena, dziś musi się bronić sama.

Dane to potwierdzają. Stan na listopad 2026: według NBP średnia cena transakcyjna mieszkania w siedmiu największych miastach w II kwartale 2026 r. wyniosła ok. 14,4 tys. zł/m². Rok do roku ceny wzrosły nominalnie o ok. 0,6% na rynku pierwotnym i 1,8% na wtórnym, czyli wolniej niż inflacja. Realnie w sześciu dużych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) ceny spadły r/r o 3,1% na rynku pierwotnym i 2,5% na wtórnym, a w Warszawie o 0,4% i 1,5%.¹

¹ NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, II kw. 2026, za opracowaniami OnGeo.pl i ilezametr.pl.

Czy rynek najmu się skończył? Dla najemcy nie, dla inwestora się skomplikował

Anton Bubiel rozkłada to pytanie na dwie perspektywy. Z punktu widzenia najemcy rynek nie tylko się nie skończył, ale rośnie: Polska jest w czołówce krajów z przewagą własności nad najmem, a proporcje będą się przesuwać w stronę najmu. Zmieniło się co innego – kto dyktuje warunki.

„Dzisiaj najemca jest w dużo bardziej komfortowej sytuacji, bo (...) jeśli chodzi o podaż ma z czego wybierać.” – Anton Bubiel, SonarHome / Rentierio

Większa oferta, stabilne stawki, lepszy standard i obecność profesjonalnych operatorów najmu instytucjonalnego oznaczają dla najemcy wybór, a dla wynajmującego konkurencję, niższą rentowność i mniej przewidywalny najem. Anton wyraźnie oddziela przy tym osobę, która odziedziczyła mieszkanie i po prostu je wynajmuje, od inwestora, który ogląda każdą złotówkę ze wszystkich stron, zanim ją wyda. To ten drugi ma dziś decyzję dużo trudniejszą niż kilka lat temu.

Zabezpiecz czynsz, skoro to on zarabia

Skoro wzrost wartości przestał być pewnikiem, każdy miesiąc bez czynszu uderza bezpośrednio w zwrot z inwestycji. Dlatego warto zacząć od weryfikacji najemcy przed podpisaniem umowy, a potem chronić przychód ubezpieczeniem czynszu na wypadek, gdyby najemca przestał płacić.

Czy ceny mieszkań spadną? Trzy argumenty za, jeden przeciw

Ceny mieszkań w Polsce nominalnie stoją w miejscu, a realnie, po uwzględnieniu inflacji - spadają. Gwałtownej przeceny w dużych miastach nie widać. Za dalszym osłabieniem przemawiają demografia, nasycony popyt i alternatywy inwestycyjne, przeciw – relacja cen do wynagrodzeń.

Za spadkami: demografia i migracja wewnętrzna

To najmocniejszy argument w długim terminie. Społeczeństwo się kurczy, miasta z dodatnią migracją wewnętrzną bronią się dobrze, ale wiele ośrodków od lat traci mieszkańców, a napływ cudzoziemców tego nie wyrównuje. Dlaczego migracja wewnętrzna to dla inwestora ważniejszy wskaźnik niż sama demografia, wyjaśnia Arkadiusz Derkacz w rozmowie o migracji.

Za spadkami: luka mieszkaniowa, która „od lat się nie zmienia”

Luka mieszkaniowa wciąż istnieje i według różnych analiz to nadal ponad milion mieszkań. Ludzie chcą nowego budownictwa zamiast wielkiej płyty, a gospodarstwa domowe się rozdrabniają – więcej rozwodów to więcej potrzeb mieszkaniowych przy tej samej liczbie ludzi.

Ten, komu radykalnie brakowało metrów, zaspokoił jednak potrzebę w poprzednich latach. Został popyt typu „przeprowadziłbym się do czegoś nowszego”, który może poczekać. Zmalał też popyt inwestycyjny, który wcześniej mocno podgrzewał rynek.

Za spadkami: inwestor ma dziś alternatywy

Obligacje, rynek kapitałowy, nieruchomości za granicą – wszystko to jest dziś realną alternatywą dla najmu, i to bez telefonów w sobotę, że pękła rura. Kapitał, który w latach zerowych stóp płynął do mieszkań, bo nie miał dokąd indziej, dziś wybiera.

Przeciw czekaniu: ceny a wynagrodzenia wróciły do normy

Tu Anton Bubiel wprowadza wskaźnik, który śledzi od 2008–2009 roku: ile metrów kwadratowych można kupić za przeciętne wynagrodzenie. Jeśli ceny nominalnie wzrosły dwu- czy trzykrotnie, ale zarobki też, siła nabywcza się nie zmieniła. W długim terminie ta relacja jest „bardzo spójna”, z kilkoma rozjazdami. Ostatni, bardzo mocny, przyszedł w 2023 roku za sprawą Bezpiecznego Kredytu 2%: ceny wystrzeliły, a wynagrodzenia nie nadążały. Rynek zaczął wyceniać dopłaty już w maju, przed startem programu 1 lipca, więc beneficjentami byli sprzedający – zarówno na rynku wtórnym, jak i deweloperzy.

Które mieszkania się bronią: kawalerki nasycone, duże mieszkania schodzą

Najpopularniejszy segment inwestycyjny ostatnich lat – kawalerki i mieszkania dwupokojowe – jest dziś od strony podaży „bardzo mocno nasycony”, zwłaszcza w dzielnicach sypialnianych. Oferty jest tyle, że nawet kawalerka w centrum nie schodzi już „za każde pieniądze”.

Widać to też w stawkach, które od dłuższego czasu stoją w miejscu. Dla inwestora, który umie negocjować, to paradoksalnie okazja. Dla inwestora liczącego na szybki najem po wysokiej stawce – pułapka.

Zaskakująco dobrze radzą sobie większe mieszkania na osiedlach z dobrą infrastrukturą: szkołami, przedszkolami i komunikacją z centrum, niekoniecznie w samym centrum. Kupują je rodziny, którym urodziło się dziecko, a takie rodziny nie czekają na spadek cen i nie liczą stopy zwrotu.

Dobre mieszkanie z trafionym układem i bez istotnych wad wciąż szybko znajduje nabywcę mimo ogólnego zastoju.

„Było tanio, podrożało, poczekam” – najczęstszy błąd kupujących

Zapytany o najbardziej nieracjonalne zachowanie na rynku, Anton Bubel bez wahania wskazuje jedno.

„Było tanio, podrożało i bardzo mnie boli ten fakt, że nie kupiłem wtedy, kiedy było tanio. I w związku z tym będę czekał, aż potanieje.” – Anton Bubiel

To nie jest kwestia kwot, tylko psychologii straty. Inwestor zwykle potrafi to przepracować: nie kupiłem wtedy, przeliczam jeszcze raz, sprawdzam alternatywy i wchodzę, jeśli nadal się opłaca. Jeśli mieszkanie daje dodatni cashflow, wyższa cena wejścia przy wciąż dodatnim zwrocie „się broni i mądry inwestor to przełknie”. Osoba kupująca dla siebie zwykle tego nie potrafi.

Bubiel przypomina rok 2018. Wiele osób, patrząc na wykres wstecz, uznało wtedy, że poczeka na spadki. Ceny wystrzeliły tak, że części z nich możliwość zakupu „uciekła na dobre”.

Przeczytaj również

• Kaucja za mieszkanie 2026 — ile wynosi, kiedy ją zwrócić i co pokrywa?
• Pytania do najemcy — o co pytać przed wynajmem mieszkania?
• Rynek najmu w Polsce 2026: kto wynajmuje, dlaczego i co zmieni się w ciągu 5 lat?

Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.