Rynek najmu w Polsce 2026: kto wynajmuje, dlaczego i co zmieni się w ciągu 5 lat. Rozmowa z Arkadiuszem Derkaczem

W Polsce jest około miliona mieszkań na wynajem i około dwóch milionów najemców. Z tego miliona tylko ok. 85 tys. to najem okazjonalny, a ok. 30-35 tys. to PRS. Cała reszta to umowy między osobami fizycznymi, często - jak mówi ekonomista rynku najmu Arkadiusz Derkacz - „podpisywane na kolanie”. Do tego blisko 40% zasobu na wynajem nie odpowiada preferencjom dzisiejszych najemców. W rozmowie o tym, dlaczego stopy procentowe nie sterują rynkiem najmu, dlaczego demografia zabija sprzedaż, ale nie najem, i co naprawdę wydarzy się w ciągu pięciu lat.

Poniżej: struktura polskiego rynku najmu w liczbach, jedyny wskaźnik, którym powinien kierować się inwestor, wyniki badania koniunktury Instytutu Rynku Najmu, pojęcie „wycieku zasobu mieszkaniowego”, stan rynku po II kwartale 2026 i prognoza, która brzmi inaczej niż wszystkie.

W tym nagraniu:

• „Mam 500 tys. zł, co robię?” - dlaczego to złe pytanie
• Pustostan jako nieefektywna usługa i „wyciek zasobu mieszkaniowego”
• Jedyny wskaźnik dla inwestora: migracja wewnętrzna
• Dlaczego obniżka stóp nie oznacza krachu na rynku najmu
• Kto wynajmuje i dlaczego: cykle kariery zamiast „nie stać mnie”
• Badanie koniunktury rynku najmu: bariery przesunęły się z murów na umowy
• Milion mieszkań, 85 tys. najmu okazjonalnego, 30 tys. PRS - struktura rynku
• Stan po II kwartale 2026: początek stabilizacji
• Demografia zabija sprzedaż, ale nie najem
• Prognoza na 5 lat: „będzie dokładnie to samo” i dlaczego to dobra wiadomość

Rynek najmu w Polsce - najważniejsze informacje w skrócie

• Rynek najmu w Polsce to ok. 1-1,2 mln mieszkań i ok. 2 mln najemców (dane sprzed napływu uchodźców). Najem okazjonalny to ok. 85 tys. umów rocznie w PIT, PRS ok. 30-35 tys. mieszkań. Ponad 85% rynku to najem między osobami fizycznymi.
• Tylko ok. 60-62% zasobu na wynajem jest dopasowane do preferencji najemców. Niedopasowane mieszkania będą wypadać z rynku - to „wyciek zasobu mieszkaniowego”, którego statystyka GUS nie widzi.
• Popyt na najem wynika z etapów życia i mobilności (studia, pierwsza praca, przeprowadzka, partner), nie ze zdolności kredytowej. Narracja „obniżka stóp = krach najmu” nie ma potwierdzenia w danych popytowo-podażowych.
• Największą barierą rynku najmu nie jest mieszkanie, tylko niepewność transakcji: umowy „na kolanie”, brak standardów, wzajemna nieufność stron. To główny wniosek z trzeciej edycji badania koniunktury Instytutu Rynku Najmu.
• Po II kwartale 2026 rynek jest na „początku stabilizacji” po szoku podażowym z 2022 roku. Wskaźniki najmu należy czytać krótkoterminowo, bo większość umów jest roczna.
• Demografia zabija sprzedaż, ale nie najem. Malejąca populacja uderza w rynek pierwotny; najem żyje z mobilności, rozwodów i zmiany stylu życia. W ciągu 5 lat rynek będą kształtować preferencje dzisiejszych 20-30-latków.

Kim jest Arkadiusz Derkacz

Arkadiusz Derkacz jest ekonomistą rynku najmu i współtwórcą Instytutu Rynku Najmu, który prowadzi m.in. cykliczne badanie koniunktury rynku najmu oparte na metodologii GUS i Eurostatu. Prowadzi badania preferencji najemców w banku centralnym, publikuje naukowo (m.in. autorski wskaźnik możliwości najmu) i pisze branżowego bloga. Wcześniej przez wiele lat pracował w biznesie jako dyrektor finansowy i menedżer, był też traderem - i to doświadczenie uważa za kluczowe w patrzeniu na najem jako na normalny biznes. Mieszka w Łodzi, na peryferiach miasta, co w rozmowie o migracji wewnętrznej okazuje się nie bez znaczenia.

Ile mieszkań na wynajem jest w Polsce? Struktura rynku w liczbach

W mediach rynek najmu to PRS i najem okazjonalny, bo o nich łatwo pisać: są umowy, są fundusze, są notariusze. Statystycznie to margines.

„PRS-ami zajmują się fachowcy, którzy fajne umowy piszą. Ale ile procent na rynku najmu jest mieszkań PRS-owych? Olbrzymia większość transakcji najmu jest zawierana pomiędzy osobami fizycznymi.”

- Arkadiusz Derkacz, Instytut Rynku Najmu

Nikt tego rynku systemowo nie monitoruje. Jedyne twarde dane to dane podatkowe, a te o najmie okazjonalnym liczą podatników, nie umowy.

Volkswagen sprawdzamy, mieszkanie za pół miliona wynajmujemy na kolanie

„Jak kupujemy starego Volkswagena, to sprawdzamy VIN-y, przebiegi, ile kilometrów było przekręcone na liczniku. A jak wynajmujemy mieszkanie, które jest warte 300, 400, 500, 600 tysięcy, to podpisujemy umowy na kolanie.”

- Arkadiusz Derkacz

Filip dodaje z doświadczenia simpl.rent: właściciele regularnie pytają, czy ich umowa „wystarczy”, a zdarzają się umowy na serwetce. I zaraz gra adwokata diabła: umowa na trzydzieści stron nie pomoże, jeśli ktoś nie zweryfikował najemcy. Derkacz odpowiada analogią do polisy - płacimy latami, nie korzystamy, ale dobrze ją mieć. Oba elementy, umowa i weryfikacja, są w tej samej kategorii: bezpieczeństwo transakcji.

Kto wynajmuje mieszkania w Polsce i dlaczego: cykle kariery zamiast „nie stać mnie”

W badaniach preferencji najemców, które Derkacz prowadzi w banku centralnym, deklaratywna przyczyna numer jeden najmu brzmi: „bo nie stać mnie na zakup”. Ale gdy spojrzeć, kto tak odpowiada, okazuje się, że to głównie osoby 40+. U młodszych na pierwszy plan wychodzą wyprowadzka z domu rodzinnego, migracja zawodowa i migracja na uczelnię.

„Na pierwszym miejscu cały czas jest to, że najmuję, bo mnie nie stać na zakup mieszkania. Ale jak się popatrzy na grupę wiekową, która tak odpowiedziała, to już jest 40 plus. U młodszych ludzi pojawia się wyprowadzka z domu rodzinnego, migracja zawodowa, migracja na uczelnię.”

- Arkadiusz Derkacz

Najem, jak mówi, bazuje na cyklach kariery zawodowej i etapach życia: liceum, studia, pierwsza praca, przeprowadzka, partner, dzieci, pies. Każdy z tych etapów generuje inną potrzebę mieszkaniową. Dlatego nie lubi określenia „etap przejściowy” - jest pejoratywne, a najem to po prostu jeden z etapów życia.

Dlaczego obniżka stóp procentowych nie oznacza krachu na rynku najmu

Główny nurt opisuje rynek najmu jako pochodną stóp i zdolności kredytowej: RPP podnosi stopy, ludzie nie mogą kupić, więc wynajmują; RPP obniża, kredyt tanieje, ludzie kupują, „na rynku najmu krach”. Derkacz mówi, że to „tak nie działa”.

„Bank centralny obniżył stopy procentowe, kredyt stał się tańszy, ludzie zaczęli kupować, na rynku najmu krach. To trochę tak nie działa. Jak się popatrzy na wskaźniki popytowo-podażowe, to się kupy nie trzyma w kontekście tego, co się mówi w głównym nurcie.”

- Arkadiusz Derkacz

Skoro popyt na najem wynika z mobilności i etapu życia, a nie ze zdolności kredytowej, to tańszy kredyt przesuwa na rynek własności głównie tych, którzy i tak byli na etapie „rzucam kotwicę”. Student, osoba po pierwszej przeprowadzce za pracą czy para na próbę wspólnego mieszkania nie kupują mieszkania dlatego, że rata spadła o 200 zł.

Wniosek dla właściciela: nie planuj czynszu ani pustostanu na podstawie decyzji RPP. Planuj na podstawie tego, kto i dlaczego wynajmuje w twojej lokalizacji - i czy to mieszkanie odpowiada temu etapowi życia.

Jedyny wskaźnik, którym powinien kierować się inwestor: migracja wewnętrzna

Na hipotetyczne „mam 500 tys. zł, co robię?” Derkacz odpowiada pytaniem: jakim jestem inwestorem i z jakim najemcą chcę pracować - ze studentem, z osobą 50+, z firmą wynajmującą dla pracowników? Dopiero potem szuka się mieszkania. Zapytany o jeden wskaźnik, nie ma wątpliwości.

„Gdyby to miał być jeden wskaźnik, to ja bym postawił na wskaźnik migracji wewnętrznej - z perspektywy Polski, miast albo regionów.”

- Arkadiusz Derkacz

Migracja zależy od wieku: młodzi ciągną do dużych miast, później część ucieka na obrzeża, co dla samej aglomeracji bywa saldem ujemnym. Nie wszyscy jadą do Warszawy - w wielu regionach, także powiatowych, działa migracja wewnętrzna i „rynek najmu świetnie sobie daje radę”, z mniejszą bazą mieszkań i własną grą popytu i podaży.

Gdzie są dane o migracji

Dane na poziomie gmin i miast istnieją, ale GUS ich nie agreguje w formie użytecznej dla inwestora. Pojawiają się za to w projektach społecznych agencji najmu (SAN) prowadzonych z Krajowym Zasobem Nieruchomości, gdzie miasta muszą analizować migrację wewnętrzną. Analizy trzeba robić „punktowo”, na poziomie miasta czy dzielnicy, nie na danych zagregowanych dla kraju.

Pustostan to nieefektywna usługa: „wyciek zasobu mieszkaniowego”

W debacie o pustostanach zwykle chodzi o to, ile ich jest i jak je „uwolnić”. Derkacz przesuwa akcent: na rynku najmu rynkowego (poza zasobem komunalnym) pustostan to produkt, który inwestor wyprodukował bez popytu.

„Pustostan to jest nieefektywne dobro albo nieefektywna usługa, która została wyprodukowana przez inwestora i nie znajduje na to popytu.”

- Arkadiusz Derkacz

Z badań empirycznych, na których oparł artykuł o wskaźniku możliwości najmu, wynika, że tylko około 60-62% zasobu na wynajem jest dopasowane do preferencji najemców - lokalizacji, liczby pokoi, standardu, statusu prawnego. Pozostałe blisko 40% będzie stopniowo wypadać z rynku.

„To jest zjawisko, które nazywam w swoich opracowaniach wyciekiem zasobu mieszkaniowego. W statystyce GUS-u one będą funkcjonowały jako zasób mieszkaniowy, natomiast z perspektywy rynku najmu są zawieszone w pustce.”

- Arkadiusz Derkacz

Analogia z rozmowy: spróbuj kupić kalkulator w galerii handlowej. Produkt istnieje, ale nie ma na niego popytu - „pustostan elektroniki”. Podobnie z mieszkaniami w Łodzi, Warszawie, Katowicach czy Poznaniu, które formalnie są zasobem, a praktycznie nie znajdą najemcy bez zmiany standardu albo ceny.

Najem to mieszkanie, nie człowiek - i to jest problem

„Jak się produkuje i generuje jakiś nowy instrument finansowy, to się bada potrzeby klientów, co klient potrzebuje. A u nas na rynku nieruchomości, na rynku najmu kluczowe jest co? Jest mieszkanie. Nie ma człowieka.”

- Arkadiusz Derkacz

Na rynku mieszkaniowym najpierw powstaje mieszkanie, a potem szuka się do niego klienta i przestawia ściany. To kosztowne i nieefektywne. Badania - w banku, akademickie i w Instytucie - pokazują, że dopasowanie oferty do preferencji „nie jest idealne”. To dokładnie ta sama teza, którą z perspektywy praktyka stawia Maciej Gołębiewski: zacznij od persony najemcy, nie od mieszkania.

Badanie koniunktury rynku najmu: bariery przesunęły się z murów na umowy

Instytut Rynku Najmu prowadzi pierwsze w Polsce badanie koniunktury rynku najmu na wzór badań GUS i Eurostatu. Trzecia edycja została opublikowana w czerwcu 2026. Te same pytania zadaje się dwóm grupom: ekspertom i właścicielom-inwestorom. Najważniejszy wniosek po trzech kwartałach:

„Akcent zaczyna być stawiany na elementy miękkie: stabilność finansową, stabilność umowy najmu, stabilność transakcji. Okazuje się, że większymi barierami są elementy związane z bezpieczeństwem samego najmu jako transakcji, jako umowy, a nie niedopasowane mury czy za mały metraż.”

- Arkadiusz Derkacz

Eksperci mówią, że najemca jest słabo chroniony, relacja najemca-wynajmujący jest niepewna, a umowy pisane „na kolanie”. Obie strony traktują się z nieufnością: właściciel boi się, że najemca nie zapłaci i się nie wyprowadzi, najemca - że nie odzyska kaucji.

Stan rynku po II kwartale 2026: początek stabilizacji

„Gdyby popatrzeć na rynek najmu z perspektywy drugiego kwartału, to bym go nazwał początkiem stabilizacji - z perspektywy popytu i podaży.”

- Arkadiusz Derkacz

Punktem odniesienia jest szok podażowy z 2022 roku, kiedy wybuch wojny w Ukrainie z dnia na dzień zabrał z rynku ofertę. Autorski wskaźnik możliwości najmu również się stabilizuje. Derkacz zastrzega jednak, że wszystkie wskaźniki rynku najmu trzeba czytać krótkoterminowo - gros umów jest rocznych, więc rynek „przeładowuje się” co dwanaście miesięcy i nie da się z niego wyciągać długich cykli.

Dwie grupy właścicieli: inwestorzy intencjonalni, kupujący pierwsze, drugie i trzecie mieszkanie pod wynajem, oraz „przypadkowi” - z drugim mieszkaniem w gospodarstwie domowym traktowanym jak lokata. Ta druga grupa jest w Polsce większa i jej cała analiza sprowadza się do pytania „jaki jest średni czynsz w dzielnicy”. Derkacz nazywa najem „brzydkim kaczątkiem polskiej gospodarki”: dopiero uświadamiamy sobie, że to normalny biznes podlegający trendom.

Demografia zabija sprzedaż, ale nie najem

Filip cytuje tytuł jednego z tekstów Derkacza. Ten rozwija: malejąca populacja uderza w rynek pierwotny, bo nowe mieszkania kupują ludzie stabilni, którzy „rzucają kotwicę”. Najem żyje z czegoś innego - z mobilności, z etapów kariery, ze zmiany stylu życia.

„Ktoś zażartował, że z demografią jest całkiem nieźle, ponieważ liczba społeczeństwa maleje, ale rośnie liczba rozwodów. A dla rynku mieszkaniowego i najmu ważne jest gospodarstwo domowe, więc mamy po rozwodzie razy dwa.”

- Arkadiusz Derkacz

Do tego rodziny patchworkowe, coliving, inne podejście do domu rodzinnego. Kiedyś „dwadzieścia kilometrów od wsi i łańcuch nie puści”, dziś rodzeństwo mieszka w trzech krajach. Ten sam żart o rozwodach pada zresztą w rozmowie z Antonem Bubielem, który z danych SonarHome widzi rozdrobnienie gospodarstw domowych jako jeden z filarów popytu.

„Styl życia Polaków się bardzo zmienia i zmiana tego stylu życia będzie coraz bardziej akcentowała i preferowała najem jako sposób zamieszkania.”

- Arkadiusz Derkacz

Czego potrzebuje rynek najmu: standardów, nie nadregulacji

Zapytany o jedną zmianę, którą wprowadziłby na rynku, Derkacz mówi o stabilnych transakcjach, standardach i normach - ale niekoniecznie narzucanych przez państwo.

„Żeby pojawiły się mechanizmy, standardy, normy, niekoniecznie narzucane przez państwo, bo jak jest za mocny interwencjonizm, to możemy skończyć jak Holandia, gdzie nadregulacja spowodowała jeszcze większe problemy, niż jak tej regulacji nie było.”

- Arkadiusz Derkacz

Wzorem są prace nad wystandaryzowaną umową kredytu hipotecznego: nie jeden państwowy szablon dla całej Polski („pachnie socjalizmem”), tylko dobra praktyka dająca pewność obu stronom. Stawka jest większa niż spokój właściciela i najemcy: stabilna umowa najmu to stabilne gospodarstwo domowe, stabilna konsumpcja, a dalej PKB. Rynek najmu dotyka całego rynku mieszkaniowego i budowlanego.

Co się wydarzy na rynku najmu w ciągu 5 lat? „Będzie dokładnie to samo”

Filip wylicza czynniki, które mogą wstrząsnąć rynkiem: zakończenie wojny za wschodnią granicą, regulacje najmu krótkoterminowego. Przypomina pandemię (najem krótkoterminowy przeszedł na długi, uczelnie zdalne zabrały popyt) i wojnę, która przechyliła wahadło w drugą stronę. Derkacz odpowiada wbrew konwencji prognoz.

„Takich szoków krótkoterminowych było zawsze pełno, jest ich pełno i będzie ich pełno. Na kolejne 5 lat, a zaryzykowałbym nawet 20, będzie dokładnie to samo. Jakie one będą, tego nie wiem. Na pewno będą.”

- Arkadiusz Derkacz

Nie prognozuje kierunku czynszów ani cen. Długoterminowo rynek będzie się zmieniał zgodnie z preferencjami młodych. Stąd hipoteza, którą bada w projekcie polsko-litewskim z Uniwersytetem Wileńskim: standard, do którego 20-25-latek przyzwyczaja się w prywatnym akademiku (PBSA), zostanie z nim za 10-15 lat i wymusi na deweloperach inne projektowanie mieszkań.

„Demografia, więcej psów. Może to brzmi żartobliwie, ale popatrzmy na statystyki: psów i kotów w polskiej gospodarce jest więcej niż dzieci do 18 roku życia. Czy to wpływa na rynek nieruchomości? W moim przekonaniu w jakiś sposób tak.”

- Arkadiusz Derkacz

Przykład: deweloper w Sopocie na małym osiedlu wydzielił przestrzeń do wyprowadzania psów zamiast placu zabaw.

Co z tego wynika dla właściciela mieszkania na wynajem

☐ Zacznij od najemcy, nie od mieszkania. Zdecyduj, z kim chcesz pracować - student, 50+, firma dla pracowników - i pod to dobieraj lokalizację, metraż i standard.

☐ Sprawdź migrację wewnętrzną swojego miasta i dzielnicy, nie stopy procentowe. To jedyny wskaźnik, który realnie steruje popytem na najem.

☐ Oceń, czy twoje mieszkanie należy do 60% dopasowanych, czy do 40%, które „wyciekają” z rynku. Jeśli stoi puste, to nie rynek jest zły - to produkt nie trafia w popyt.

☐ Wskaźniki rynku czytaj kwartalnie, nie w cyklach wieloletnich. Większość umów jest roczna.

☐ Zabezpiecz transakcję: pisemna umowa według sprawdzonego wzoru, weryfikacja najemcy, protokół. Badanie koniunktury pokazuje, że to jest dziś główna bariera rynku - po obu stronach.

☐ Nie czekaj na regulację, która wszystko uporządkuje. Standard buduje się dobrą praktyką, a nie ustawą.

Najczęstsze pytania o rynek najmu w Polsce

Ile mieszkań na wynajem jest w Polsce? Szacunkowo 1-1,2 mln mieszkań i około 2 mln najemców (dane sprzed napływu uchodźców z Ukrainy). Z tego ok. 85 tys. to umowy najmu okazjonalnego zgłaszane w PIT, a ok. 30-35 tys. to mieszkania PRS. Ponad 85% rynku to najem między osobami fizycznymi. Żadna instytucja państwowa nie monitoruje tego rynku systemowo.

Jak wygląda rynek najmu w Polsce w 2026 roku? Po II kwartale 2026 rynek jest na początku stabilizacji popytu i podaży po szoku z 2022 roku. Największą barierą nie jest brak mieszkań ani ich standard, tylko niepewność transakcji: umowy pisane „na kolanie” i wzajemna nieufność stron. Blisko 40% zasobu na wynajem nie odpowiada preferencjom najemców i będzie stopniowo wypadać z rynku.

Dlaczego ludzie wynajmują mieszkania zamiast kupować? Deklaratywnie najczęściej „bo nie stać ich na zakup”, ale tak odpowiadają głównie osoby 40+. Młodsi wynajmują z powodu etapu życia: wyprowadzki z domu, studiów, pierwszej pracy, przeprowadzki za partnerem. Najem bazuje na mobilności i cyklach kariery, nie na zdolności kredytowej.

Czy obniżka stóp procentowych spowoduje spadek popytu na najem? Zdaniem Derkacza nie. Narracja „tańszy kredyt = krach najmu” nie ma potwierdzenia we wskaźnikach popytowo-podażowych. Tańszy kredyt przesuwa na własność głównie osoby, które i tak były na etapie „osiedlania się”; student czy osoba po przeprowadzce za pracą nie kupuje mieszkania, bo rata spadła.

Jaki jest najważniejszy wskaźnik przy wyborze mieszkania na wynajem? Migracja wewnętrzna - na poziomie kraju, miasta lub regionu. Dane na poziomie gmin istnieją, ale trzeba ich szukać poza zagregowanymi statystykami GUS, m.in. w analizach robionych na potrzeby społecznych agencji najmu. Rynki powiatowe z dodatnią migracją potrafią radzić sobie równie dobrze jak duże miasta.

Czy demografia zaszkodzi rynkowi najmu? Demografia zabija sprzedaż, ale nie najem. Malejąca populacja uderza w rynek pierwotny, gdzie kupują ludzie „rzucający kotwicę”. Najem żyje z mobilności, rosnącej liczby rozwodów (więcej gospodarstw domowych z tej samej populacji) i zmiany stylu życia, która coraz bardziej preferuje najem.

Co się zmieni na rynku najmu w ciągu 5 lat? Szoki krótkoterminowe - wojna, regulacje najmu krótkoterminowego - będą się zdarzać zawsze. Zmiana strukturalna przyjdzie z preferencji dzisiejszych 20-30-latków: standard prywatnych akademików (PBSA) przeniesie się na rynek pierwotny, a deweloperzy będą projektować pod inne potrzeby, na przykład pod zwierzęta zamiast placów zabaw.

Źródła

• Rozmowa Filipa Dykasa z Arkadiuszem Derkaczem, kanał simpl.rent (2026)
• Instytut Rynku Najmu, Badanie koniunktury rynku najmu, III edycja (czerwiec 2026)
• Ministerstwo Finansów, dane o podatnikach zgłaszających najem okazjonalny w PIT
• GUS, migracje wewnętrzne ludności; Bank Danych Lokalnych
• Krajowy Zasób Nieruchomości, program społecznych agencji najmu (SAN)

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Liczby o strukturze rynku są szacunkami podanymi w rozmowie i wymagają weryfikacji u źródeł przed publikacją. Cytaty pochodzą z rozmowy nagranej dla kanału simpl.rent i zostały autoryzowane przez rozmówcę.