Ustawa o ochronie praw lokatorów: jakie zmiany czekają rynek najmu w 2026 roku? Rozmowa z Hanną Milewską-Wilk

W 2026 roku w Sejmie i rządzie trwają prace nad trzema różnymi projektami zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów: poselski projekt Konfederacji wzmacniający właścicieli, projekt Razem wzmacniający najemców i rządowa nowelizacja dotycząca głównie mieszkań komunalnych. Do tego we wrześniu głos zabrał Rzecznik Praw Obywatelskich. Żaden z tych projektów nie jest jeszcze prawem. Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów tłumaczy, co w obecnej ustawie jest naprawdę archaiczne, czego brakuje w projektach i dlaczego największym problemem polskiego najmu nie są przepisy, tylko przekonania i brak danych.

Poniżej najważniejsze wątki z rozmowy uporządkowane pod kątem właściciela mieszkania na wynajem: co dziś mówi ustawa, co chcą zmienić politycy, jakie konsekwencje ma obecny stan prawny i co można zrobić już teraz, nie czekając na Sejm.

W tym nagraniu:

• 2:07 - Co psuje polski rynek najmu? Najem jako „usługa” kontra najem jako umowa korzystania
• 4:24 - Posiedzenie sejmowego zespołu ds. sytuacji najemców w najmie okazjonalnym
• 7:03 - Projekt Konfederacji i projekt Razem - dwa kierunki zmian
• 9:25 - Odpowiedzialność karna za odcięcie mediów: skąd się wzięła i kogo naprawdę dotyczy
• 11:20 - Przepisanie liczników na najemcę: za i przeciw
• 13:45 - Archaiczne zapisy ustawy: piece, malowanie okien, AGD, klimatyzacja, hasła do alarmu
• 18:47 - Brak danych o rynku: eksmisje, zaległości, długość umów
• 26:26 - Lustro czynszowe i rejestracja umów najmu
• 38:13 - Pustostany w Polsce: 11-14% i co to naprawdę znaczy
• 49:10 - Dlaczego podwyżka czynszu trwa 9 miesięcy i skąd umowy na rok
• 50:44 - Nieoczywisty problem: kto odpowiada za naprawy
• 53:41 - Normalne zużycie, amortyzacja i protokół sporządzany przez specjalistę

Zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów 2026 - najważniejsze informacje w skrócie

• Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów wciąż obowiązuje w kształcie, który zakłada ochronę lokatora kosztem właściciela. Trwają prace nad trzema projektami zmian, żaden nie został uchwalony (stan na wrzesień 2026).
• Projekt Konfederacji (luty 2026): krótszy okres zwłoki przed wypowiedzeniem, koniec obowiązku lokalu zamiennego przy wypowiedzeniu „na własne potrzeby”, brak odpowiedzialności karnej właściciela za nieopłacanie mediów za osobę bez tytułu prawnego.
• Projekt Razem (maj 2026): 30-dniowe prawo odstąpienia od umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, zwrot kaucji w 14 dni.
• Projekt rządowy UD313 (wersja 2.0 z sierpnia 2026): głównie mieszkaniowy zasób gminy, ale też wyższe odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego i obowiązek wpuszczenia do kontroli instalacji.
• Zdaniem ekspertki najpilniejsze nie są nowe kary, tylko trzy rzeczy: aktualizacja archaicznych zapisów o obowiązkach najemcy, jasny podział odpowiedzialności za naprawy i dane o rynku, których państwo dziś w ogóle nie zbiera.

Kim jest Hanna Milewska-Wilk

Hanna Milewska-Wilk jest ekspertką ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów. Zaczynała od rynku najmu, dziś zajmuje się polityką mieszkaniową w szerszym ujęciu: najmem komunalnym, TBS-ami, najmem rynkowym i tym, jak rynek deweloperski zasila zasób mieszkań na wynajem. Uczestniczyła w posiedzeniu sejmowego zespołu poświęconego sytuacji najemców w najmie okazjonalnym, o którym mowa w rozmowie.

Czy polski rynek najmu jest zepsuty? Ekspertka: problemem są przekonania, nie rynek

Rozmowę z Hanną Milewską-Wilk zaczynamy od pytania, co najbardziej psuje polski rynek najmu. Odpowiedź zaskakuje: rynek nie jest zepsuty.

„Kilka problemów mamy, natomiast ten rynek działa całkiem nieźle. Rozwija się bardzo stabilnie od lat, przynajmniej od tylu lat, od ilu mamy dane z podatków. Powoli, stabilnie przybywa mieszkań, te mieszkania są coraz lepszej jakości.”

- Hanna Milewska-Wilk, IRMiR

Ceny poszły w górę, ale poszła w górę też jakość. Ekspertka porównuje zdjęcia z ogłoszeń sprzed kilkunastu lat z dzisiejszymi: różnica jest ogromna. Prawdziwy problem leży gdzie indziej - w tym, jak obie strony rozumieją, czym najem w ogóle jest.

Najem jako usługa kontra najem jako umowa korzystania

Jeszcze kilkanaście lat temu wynajęcie mieszkania było zobowiązaniem: najemca brał lokal i miał się nim zajmować. Dziś coraz częściej najem traktowany jest jak usługa albo wręcz subskrypcja. Po jednej stronie klient, po drugiej dostawca. Najemca płaci, więc oczekuje - także tego, że właściciel przyjedzie wymienić żarówkę.

„Najemca płaci, więc może wymagać. No ale płaci za użytkowanie mieszkania, którym powinien się zajmować. I w tym momencie kto się powinien zajmować czym? To jest ten ciągle istniejący konflikt. A prawo nam troszeczkę nie nadąża za tym, jak nam się poprawiła jakość tych mieszkań.”

- Hanna Milewska-Wilk

Z punktu widzenia prawa najem nie jest usługą. To umowa korzystania z rzeczy w zamian za czynsz. Ale oczekiwania najemców przesunęły się w stronę serwisu, a przepisy o obowiązkach obu stron zostały napisane w czasach pieców węglowych. To zderzenie wraca w niemal każdym sporze o naprawy i kaucję.

Co reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów i dlaczego chroni lokatora kosztem właściciela

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego to podstawowy akt regulujący najem mieszkań w Polsce - obok przepisów Kodeksu cywilnego o najmie. Dotyczy najmu prywatnego, komunalnego, okazjonalnego i instytucjonalnego. Z perspektywy właściciela najważniejsze są cztery obszary:

• wypowiedzenie umowy przez właściciela - tylko z przyczyn wymienionych w art. 11 m. in. przy zaległości co najmniej trzech pełnych okresów płatności, po pisemnym uprzedzeniu
• okres ochronny od 1 listopada do 31 marca, w którym nie wykonuje się eksmisji bez wskazania lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie,
• obowiązki najemcy i właściciela w zakresie napraw i utrzymania lokalu (art. 6a i 6b),
• limity kaucji, zasady podwyżek czynszu i wypowiadania jego wysokości (art. 6, 8a, 9).

Lokator to nie to samo co najemca

Ustawa chroni lokatora, a nie najemcę. To rozróżnienie ma ogromne znaczenie. Najemca ma umowę i płaci czynsz. Lokator to każdy, kto używa lokalu na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego - a w praktyce ochrona rozciąga się także na osoby, które umowę już utraciły, ale mieszkania nie opuściły.

„Mamy bardzo silną ochronę lokatora, czyli nawet nie najemcy - osoby, która ma umowę i płaci - tylko osoby, która zajmuje lokal, nie mając już często umowy. Ta ochrona odbywa się kosztem właściciela mieszkania. To było uzasadnione, kiedy ustawa dawno temu była szkicowana, ale to założenie pozostało.”

- Hanna Milewska-Wilk

Skąd się wzięła odpowiedzialność karna za odcięcie mediów

Jednym z najczęściej przywoływanych „straszaków” jest odpowiedzialność karna właściciela, który przestaje opłacać media w lokalu zajmowanym przez niepłacącego lokatora. Chodzi o art. 191 § 1a Kodeksu karnego, dodany po tzw. aferze czyścicieli kamienic - kiedy w prywatyzowanych i odsprzedawanych kamienicach zmuszano ludzi do wyprowadzki, odcinając im wodę, prąd i ogrzewanie.

Ekspertka przeszukała bazy orzeczeń pod kątem sytuacji, w której właściciel-osoba fizyczna przestał płacić za media, bo najemca ich nie pokrywał i nie było już z czego płacić.

„Nie zdarzyło się, żeby osoba fizyczna będąca właścicielem została w ten sposób ukarana za to, że nie była w stanie pokrywać tych mediów. Te wyroki karne dotyczą tylko i wyłącznie kilku afer dotyczących brutalnego czyszczenia kamienic.”

- Hanna Milewska-Wilk

Wniosek dla właściciela: przepis istnieje i projekt Konfederacji chce go doprecyzować, ale w relacji między osobami fizycznymi realne ryzyko wyroku karnego jest dziś znikome. Warunek: dokumentowanie, że lokator został poinformowany o braku środków i że zaległości rzeczywiście uniemożliwiają dalsze opłacanie. To nie jest porada prawna - w konkretnej sprawie skonsultuj się z prawnikiem.

Trzy projekty zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów w 2026 roku

Rozmowa odbyła się kilka miesięcy po posiedzeniu Parlamentarnego Zespołu ds. Sytuacji Najemców, zwołanego z inicjatywy Razem. Przy jednym stole usiedli właściciele, zarządcy najmu, komornicy, organizacje najemców i eksperci. Uczestnicy byli zaskakująco zgodni.

„Wszystkie strony zaproszone właściwie się ze sobą zgadzały, że są pewne zjawiska niepożądane, dobrze by było je wyeliminować, ale nie bardzo mamy na to rozwiązanie takie czysto prawne. Dla mnie interesujące było to, że politycy nie zajmują się tym tematem od strony rynku.”

- Hanna Milewska-Wilk

Krótko po tym spotkaniu w obiegu legislacyjnym znalazły się dwa projekty poselskie idące w przeciwnych kierunkach, a rząd zaktualizował własny. Tak wyglądają obok siebie:

Rzecznik Praw Obywatelskich: „to właściciel ponosi koszty nieuczciwego najemcy”

Do dyskusji dołączył Rzecznik Praw Obywatelskich. Już pod koniec 2025 roku RPO zwracał uwagę, że część przypadków celowego zajmowania mieszkań bez płacenia ma cechy oszustwa. We wrześniu 2026 prof. Marcin Wiącek wystąpił do rządu z argumentem, że długie i skomplikowane procedury eksmisyjne zniechęcają właścicieli do wynajmowania, zmniejszają podaż i paradoksalnie uderzają w słabszych najemców, bo wypychają ich w stronę zasobu komunalnego, na który czeka ponad 119 tys. osób.

Ekspertka zwraca uwagę na coś, o czym w tej debacie mówi się rzadko: żaden z projektów nie odpowiada na pytanie, ile takich sytuacji jest naprawdę.

„Nie ma wiarygodnych danych, jak dużo jest zaległości w płaceniu czynszów na rynku prywatnego najmu. Nikt nie zbiera, nikt nie musi raportować. Nie wiemy dokładnie, ile czasu trwają eksmisje, bo komornicy raportują tylko, ile spraw wpłynęło i ile zostało załatwionych. A załatwiona sprawa to może być zamknięcie, bo ktoś się sam wyprowadził.”

- Hanna Milewska-Wilk

Archaiczne zapisy ustawy: piece węglowe, malowanie okien i kto odpowiada za klimatyzację

Zapytana, czy potrzebna jest zmiana prawa, czy raczej edukacja i standaryzacja, Hanna Milewska-Wilk odpowiada: jedno i drugie, ale zmiana prawa w bardzo konkretnym zakresie. Nie chodzi o nowe sankcje, tylko o dostosowanie katalogu obowiązków najemcy do mieszkań, które istnieją dziś.

Art. 6b ust. 2 ustawy wciąż obciąża najemcę m.in. konserwacją pieców węglowych oraz malowaniem okien i drzwi. Tymczasem w większości polskich miast pieców węglowych mieć już nie można, a współczesnych okien i drzwi nie należy malować.

„Takie rzeczywiście absurdalne i archaiczne zapisy mamy kilka w ustawie. Można by się zastanowić, jak je unowocześnić albo w niektórych miejscach po prostu usunąć. Natomiast mamy coraz więcej urządzeń AGD - więc doprecyzowanie zakresu odpowiedzialności.”

- Hanna Milewska-Wilk

Kto odpowiada za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu - nieoczywisty problem numer jeden

Pod koniec rozmowy pada pytanie o problem duży, ale rzadko nazywany. Odpowiedź: rozgraniczenie odpowiedzialności. Najemcy narzekają, że bez zgody właściciela nie mogą przemalować ściany ani powiesić półki, a jednocześnie oczekują, że gdy zepsuje się zmywarka, właściciel zjawi się natychmiast. Ustawa nie mówi nic o urządzeniach, których w 2001 roku w typowym mieszkaniu na wynajem nie było.

• Klimatyzacja: kto odpowiada za przegląd i serwis? Ustawa milczy, a mieszkań z klimatyzacją przybywa z każdym latem.
• Zmywarka, pralka, piekarnik: jeżeli była źle podłączona, odpowiada właściciel; jeżeli najemca doprowadził do zalania, odpowiada najemca. Problem w tym, że rzadko wiadomo, co się naprawdę stało.
• Alarmy, monitoring, inteligentne zamki: jak przekazywać hasła i kody między kolejnymi najemcami, żeby zachować prywatność? Tego najem dziś nie dotyka w ogóle.
• Wyposażenie „wypożyczone” kontra wyposażenie lokalu: sprzęty są elementem mieszkania, a zadaniem najemcy jest utrzymanie jego funkcjonowania - ale jak daleko sięga ten obowiązek? Dziś te spory rozstrzygają w praktyce ubezpieczyciele, a nie ustawa. Dlatego coraz częściej to zakres odpowiedzialności zapisany w umowie i protokole decyduje o tym, kto zapłaci.

Przepisanie liczników na najemcę - czy warto? Dwa punkty widzenia

Jeżeli właściciel może odpowiadać za nieopłacone media, to dlaczego media nie są po prostu na najemcę? W PRS-ach, czyli budynkach w całości przeznaczonych na wynajem, zarządca rozlicza media bezpośrednio z lokatorem. W najmie prywatnym spółdzielnie i wspólnoty często odmawiają, twierdząc, że najemca nie jest dla nich stroną.

Hanna Milewska-Wilk jest za przepisywaniem: najemca ma tytuł prawny do lokalu, powinien kontrolować własne rachunki i sam odpowiadać za ich nieopłacenie. Dodatkowy argument: dostawca energii może wpisać dłużnika do baz dłużników dość szybko, podczas gdy właściciel-osoba fizyczna może to zrobić dopiero z wyrokiem sądu. Im więcej takich wpisów, tym łatwiejsza weryfikacja kolejnych najemców.

Filip Dykas przywołuje jednak doświadczenia właścicieli, którzy liczniki przepisali i tego pożałowali. Gdy najemca przestaje płacić i znika, gazownia uruchamia windykację, a na końcu demontuje licznik. Najemcy jest już wszystko jedno. Właściciel zostaje z lokalem bez gazu i z procedurą ponownego montażu na własny koszt.

Wspólny wniosek obu rozmówców: to nie jest kwestia ustawy, tylko zwyczaju i skali. Gdy przepisywanie stanie się standardem, dostawcy dostosują procedury - jak operatorzy internetu, którzy w miastach akademickich od lat sprzedają umowy na 10 miesięcy.

Brak danych o rynku najmu: lustro czynszowe, rejestracja umów i pustostany

Żadna instytucja państwowa nie monitoruje rynku najmu. Jedyne twarde dane to dane podatkowe, a w najmie okazjonalnym - liczba podatników, którzy zgłosili umowę, nie liczba umów. Nie wiadomo, ile mieszkań w Polsce jest wynajmowanych ani ile umów zawiera segment instytucjonalny. Na pytanie o „czarodziejską różdżkę” i pięć zbiorów danych, które należałoby zebrać w pierwszej kolejności, ekspertka odpowiada w innej kolejności, niż można się spodziewać.

Punkt zero: obowiązek raportowania

Zanim powstanie jakakolwiek baza, właściciele i najemcy będą musieli pogodzić się z obowiązkiem zgłaszania umów - podobnie jak dziś zgłasza się najem okazjonalny do urzędu skarbowego. Dane agregują się latami, więc im później start, tym później efekty. Możliwe, że pomoże tu planowany przez MSWiA nowy sposób rejestrowania adresu zamieszkania w mObywatelu, gdzie każdy zaznacza „mieszkam tu”, a właściciel tylko potwierdza.

Lustro czynszowe: realne stawki i długość umów

Lustro czynszowe to baza rzeczywistych czynszów z zawartych umów, a nie stawek z ogłoszeń. Jest w interesie najemców, bo urealnia oczekiwania właścicieli, i w interesie właścicieli, bo pokazuje, po ile mieszkania naprawdę się wynajmują. Ekspertka dodaje jednak drugi wymiar, o którym mówi się rzadziej: długość umów.

„Nie wiemy, czy trzeba regulować zmiany czynszów w ustawie, bo nie wiemy, ile jest umów, które trwają dłużej niż rok. A procedura zmiany czynszu trwa dziewięć miesięcy: trzy miesiące, żeby zapowiedzieć, i potem przez sześć kolejnych nie można zmienić stawki.”

- Hanna Milewska-Wilk

To tłumaczy, dlaczego rynek zawiera umowy na rok. Przy rocznej umowie nikt nie podnosi czynszu „w trybie ustawowym” - robi się to przy kolejnej umowie. Gdyby standardem były umowy dwu- czy trzyletnie, inaczej wyglądałoby też podejście do przepisywania liczników i rozliczania ciepła.

Pustostany w Polsce: 11-14 procent, ale co to znaczy?

W debacie o dostępności mieszkań regularnie wraca teza: pustostanów jest dużo, właściciele boją się wynajmować przez złe prawo, a gdyby prawo zmienić, mieszkania wróciłyby na rynek i czynsze spadły. Dane tego nie potwierdzają - a właściwie: nie ma danych, które by to potwierdzały.

W Narodowym Spisie Powszechnym GUS oszacował udział pustostanów na 11-14% w zależności od regionu. Za pustostan uznano tam lokal, w którym nikt nie był zameldowany i nikt się nie spisał, ale który miał umowę na dostawę prądu dla gospodarstwa domowego. Dla porównania w Hiszpanii, przy zbliżonej metodologii, w niektórych regionach pustostany przekraczają 30%.

Te 11-14% rozkłada się na trzy zupełnie różne grupy:

• Naturalna rotacja. Ponad 3% zasobu rocznie zmienia właściciela lub użytkownika: sprzedaż, nowe budynki, spadki, darowizny. Mieszkanie między jednym a drugim lokatorem stoi puste tygodniami, a przy wynajmie w dużych miastach dziś nawet miesiącami. Naturalny poziom takich pustostanów szacuje się na maksymalnie 5%.
• Budynki, z których się wyprowadzamy. Odziedziczone domy bez łazienki i centralnego ogrzewania na wyludniających się terenach wiejskich, często z kilkoma współwłaścicielami, z których żaden nie wyłoży pieniędzy na remont. Nie da się ich ani wynająć, ani często sprzedać.
• Drugie domy. Coraz więcej osób ma mieszkanie w mieście i dom albo mieszkanie poza nim. W statystyce jedno z nich zawsze wygląda jak pustostan. Z punktu widzenia rynku najmu prywatnego zasób „uwalnialnych” pustostanów jest więc dużo mniejszy, niż sugeruje nagłówkowe 11-14%. Zmiana ustawy nie spowoduje wypuszczenia na rynek domu bez łazienki na wsi albo czyjegoś letniska.

Co zmieni się niezależnie od ustawy: KSeF, podpis kwalifikowany i profesjonalizacja najmu

Część zmian, które realnie ucywilizują najem, w ogóle nie jest regulacją najmu. Nadchodzą z innych obszarów prawa i z rynku.

KSeF a najem prywatny

Krajowy System e-Faktur obejmuje kolejnych podatników od 2026 roku. Kluczowe jest to, kim jest najemca. Jeśli wynajmujesz konsumentowi, czyli osobie prywatnej, nie musisz wystawiać faktur w KSeF. Jeśli najemcą jest firma (podatnik VAT), każdą wystawioną jej fakturę trzeba wystawić w KSeF – także przy najmie zwolnionym z VAT. To, że rozliczasz najem prywatnie, nie zwalnia z tego obowiązku.

Umowa najmu podpisana elektronicznie

Do niedawna podpis z mObywatela nadawał się tylko do umów na czas nieoznaczony lub oznaczony do roku. Dziś dostępne są bezpłatne podpisy kwalifikowane, więc umowę najmu na czas oznaczony można zawrzeć w pełni zdalnie, z jednoczesną weryfikacją tożsamości.

Profesjonalizacja: kto zrobi protokół i kto za to zapłaci

Rynek profesjonalizuje się bez ustawy: lepsze ogłoszenia, rosnąca liczba umów najmu okazjonalnego, coraz powszechniejsza weryfikacja najemców, elektroniczne protokoły zdawczo-odbiorcze z dokumentacją fotograficzną. Tam, gdzie właściciela wspiera zarządca lub pośrednik, sporów jest mniej.

„Najem prywatny jest tak prywatny, że właściwie nie zatrudniamy specjalistów. Ale myślę, że to będzie się zmieniać, że ci specjaliści będą nam potrzebni, żeby było bezpieczniej, żeby było jasne, żeby nie było sporów.”

- Hanna Milewska-Wilk

Najbardziej stresującym momentem najmu - także wtedy, gdy przez cały okres nie było żadnych problemów - jest odbiór mieszkania i rozliczenie kaucji. Ekspertka podpowiada rozwiązanie dostępne już dziś: zamówić samo sporządzenie protokołu u specjalisty, nawet zdalnie, przez kamerę. Infrastruktura istnieje - są narzędzia do protokołów i są eksperci od odbiorów mieszkań. Pytanie, które padło na posiedzeniu w Sejmie i zostało bez odpowiedzi, brzmi: kto za to zapłaci?

Odpowiedź rynku PRS jest taka, że najemcy są gotowi dopłacić za spokój i przewidywalność. Jeśli czynsze pozostaną stabilne, ten sam mechanizm może zadziałać w najmie prywatnym.

Co może zrobić właściciel mieszkania, nie czekając na zmianę ustawy?

Żaden z trzech projektów nie wejdzie w życie z dnia na dzień, a część zapisów pewnie nie wejdzie wcale. Z rozmowy wynika jednak lista rzeczy, które właściciel kontroluje niezależnie od Sejmu:

☐ Weryfikuj najemcę przed podpisaniem umowy - bazy dłużników, historia płatnicza, potwierdzenie dochodu. Większość spektakularnych problemów zaczyna się od braku weryfikacji, nie od złego prawa.

☐ Zapisz w umowie podział odpowiedzialności za naprawy i serwis sprzętów, których ustawa nie zna: klimatyzacja, zmywarka, alarm, inteligentne zamki.

☐ Rozważ przepisanie liczników na najemcę tam, gdzie to możliwe - świadomie, znając oba scenariusze z tabeli wyżej.

☐ Sporządzaj protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami na wejściu i na wyjściu. Jeśli masz wątpliwości, zamów go u specjalisty.

☐ Dokumentuj korespondencję z najemcą. Maile i wiadomości są dziś dowodami w sprawach, także tych, w których lokator otwarcie mówi „może iść pan do sądu”.

☐ Odpuść część kontroli: najemca, który ma własne umowy na media i jasno opisane obowiązki, rzadziej wchodzi w spór o to, „kto się powinien zajmować czym”.

Najczęstsze pytania o zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów

Jakie zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów są planowane na 2026 rok?

W obiegu są trzy projekty: poselski projekt Konfederacji (m.in. krótszy okres zwłoki przed wypowiedzeniem, koniec obowiązku lokalu zamiennego, brak odpowiedzialności karnej za nieopłacanie mediów za osobę bez tytułu prawnego), poselski projekt Razem (30-dniowe prawo odstąpienia od najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, zwrot kaucji w 14 dni) oraz rządowy projekt UD313 dotyczący głównie mieszkań komunalnych. Żaden nie został jeszcze uchwalony.

Czy nowa ustawa o ochronie praw lokatorów już obowiązuje?

Nie. Obowiązuje ustawa z 21 czerwca 2001 r. w aktualnym tekście jednolitym. Projekty zmian są na etapie prac sejmowych lub rządowych. Warto śledzić numer druku sejmowego i wykaz prac legislacyjnych Rady Ministrów.

Czy warto przepisać liczniki na najemcę?

Często tak, ale nie zawsze. Zaleta: właściciel nie odpowiada za cudze zużycie, a dostawca może wpisać niepłacącego najemcę do bazy dłużników bez wyroku sądu, czego właściciel-osoba fizyczna zrobić nie może. Wada: gdy najemca przestanie płacić i zniknie, dostawca może zdemontować licznik, a koszt i formalności ponownego montażu spadną na właściciela. Dodatkowo wody w spółdzielni i wspólnocie zwykle nie da się przepisać, a przy umowie na rok formalności mogą się nie opłacić.

Ile trwa podwyżka czynszu najmu według ustawy?

Według ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel wypowiada dotychczasową wysokość czynszu z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, a kolejnej podwyżki nie może dokonać wcześniej niż po sześciu miesiącach od poprzedniej.

Ile jest pustostanów w Polsce?

Według spisu powszechnego GUS 11-14% zasobu w zależności od regionu, ale ta liczba obejmuje mieszkania w naturalnej rotacji (do 5% to poziom uznawany za normalny), zdekapitalizowane domy na wsi i drugie domy. Zasób, który realnie mógłby trafić na rynek najmu, jest znacznie mniejszy.

Czy najem prywatny podlega KSeF?

Sama forma rozliczenia nie ma znaczenia – liczy się status najemcy. Najem na rzecz osoby prywatnej (konsumenta) nie wymaga faktur w KSeF, choć można je tam wystawiać dobrowolnie. Jeśli wystawiasz fakturę firmie, musisz zrobić to w KSeF – także przy najmie zwolnionym z VAT. Szczegóły warto potwierdzić z księgowym lub doradcą podatkowym.

Źródła

• Rynek najmu czekają ZMIANY i regulacje? Hanna Milewska-Wilk (wywiad z 30.08.2026)
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (ISAP)
• Wykaz prac legislacyjnych Rady Ministrów, projekt UD313 (gov.pl, wersja 2.0 z 17.08.2026)
• Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów (Konfederacja), luty 2026 - relacje Infor, Gazeta Prawna
• Poselski projekt ustawy (Razem), 19 maja 2026 - relacje Money.pl, Strefa Inwestorów
• Wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich, wrzesień 2026
• GUS, Narodowy Spis Powszechny 2021 - mieszkania niezamieszkane
• Relacja z posiedzenia Parlamentarnego Zespołu ds. Sytuacji Najemców

Artykuł ma charakter informacyjny i odzwierciedla stan prac legislacyjnych na dzień publikacji. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Cytaty pochodzą z rozmowy nagranej dla kanału simpl.rent i zostały autoryzowane przez rozmówczynię.