W polskim prawie nie ma pojęcia „normalne zużycie”. Kodeks cywilny mówi o zużyciu będącym następstwem prawidłowego używania — i za takie zużycie najemca nie odpowiada. O tym, kto zapłaci za zabrudzone ściany, grzyb czy zniszczoną kuchnię, decydują cztery rzeczy: przyczyna pogorszenia, stan lokalu przed najmem, dowody i rzeczywista wartość szkody.

Normalne zużycie mieszkania a zniszczenia: kto płaci za malowanie, grzyb i zużyte wyposażenie?

Czy najemca musi po zakończeniu najmu odmalować ściany? Czy brudne ściany to podstawa do potrącenia z kaucji? I dlaczego właściciel potrafi przegrać sprawę, w której szkoda bezspornie istniała? Poniżej znajdziesz przepisy, dwie linie orzecznicze i konkretne wyroki — z kwotami.

Wolisz czytać? Poniżej ta sama treść w formie artykułu, z sygnaturami wyroków i podstawą prawną.

W tym nagraniu:

• Dlaczego „normalnego zużycia" nie ma w przepisach
• Art. 675 KC oraz art. 6b i 6e ustawy o ochronie praw lokatorów
• Czy najemca musi odmalować ściany
• Co sądy uznały za zużycie, a co za szkodę
• Rzecz używana a rzecz zużyta — sprawa wanny po jedenastu latach
• Trzy powody, dla których właściciel przegrywa mimo racji
• Cztery pytania przed potrąceniem z kaucji

1. Normalne zużycie mieszkania — najważniejsze informacje w skrócie

Jeśli jesteś właścicielem mieszkania na wynajem, zapamiętaj te pięć zasad:

• Przepisy nie znają pojęcia „normalne zużycie" — Kodeks cywilny mówi o zużyciu będącym konsekwencją prawidłowego używania.
• Za takie zużycie najemca nie odpowiada.
• Ta sama usterka raz obciąża właściciela, raz najemcę — decyduje o tym przyczyna.
• Udowodnienie szkody to nie to samo co udowodnienie jej wysokości.
• Rozstrzygają przede wszystkm: protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia i faktury.

Najważniejsze pytanie nie brzmi więc: „Czy to jest normalne zużycie?". Znacznie lepiej zapytać: „Dlaczego stan tego elementu się pogorszył i czy potrafię to udowodnić?".

2. Czy w przepisach istnieje pojęcie „normalnego zużycia"?

Nie. Ani Kodeks cywilny, ani ustawa o ochronie praw lokatorów nie posługują się określeniem „normalne zużycie". Kodeks cywilny mówi natomiast o zużyciu będącym następstwem prawidłowego używania.

2.1 Art. 675 KC — zwrot rzeczy w stanie niepogorszonym

Podstawą jest art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego:

„Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania."

— art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego

Przepis składa się z dwóch części i obie są równie ważne. Pierwsza to zasada: zwracasz rzecz w stanie niepogorszonym. Druga to wyjątek, który tę zasadę ogranicza: nie odpowiadasz za zużycie wynikające z prawidłowego używania.

Zwróć uwagę, czego w tym przepisie nie ma. Nie pada w nim ani razu zwrot „normalne zużycie". Jest za to coś innego — zużycie będące następstwem prawidłowego używania. To nie jest ta sama rzecz, a różnica ma bardzo praktyczne konsekwencje.

2.2 Skąd wzięło się określenie "normalne zużycie"

Na rynku najmu bardzo często słyszymy określenia „normalne zużycie" albo „zużycie naturalne". Posługują się nimi właściciele, najemcy, pośrednicy, zarządcy nieruchomości, a nawet sądy. Skąd się wzięły?

Przede wszystkim z języka potocznego i praktyki rynku. Każdy intuicyjnie rozumie, że rzecz, z której regularnie korzystamy, stopniowo się zużywa. Potrzebne było proste określenie opisujące to zjawisko i „normalne zużycie" świetnie spełniło tę funkcję.

Zwrot zaczął pojawiać się we wzorach umów, rozmowach z najemcami, materiałach edukacyjnych czy na grupach związanych z nieruchomościami. Z czasem przeniknął także do orzecznictwa jako wygodny skrót.

I tu jest sedno: kolejność była odwrotna niż zwykle. To pojęcie nie przeszło z ustawy do praktyki — weszło z praktyki do orzeczeń. A to znaczy, że nigdy nie przeszło przez etap, na którym ustawodawca nadaje mu definicję i granice.

„Normalne zużycie" nie ma więc ustawowej definicji, katalogu ani zamkniętej listy przykładów. Nie istnieje przepis, który mówi na przykład, że:

• zabrudzona ściana — normalne zużycie,
• rysa na podłodze — szkoda,
• dziura po obrazie — normalne zużycie,
• uszkodzona szafka — szkoda.

Każdy przypadek trzeba oceniać indywidualnie. Co ciekawe, również ustawowe sformułowanie „prawidłowe używanie" nie ma jednej precyzyjnej definicji. Trzeba je każdorazowo odnosić do konkretnej rzeczy, jej przeznaczenia, wieku, stanu oraz sposobu korzystania.

Dlatego spór w stylu „to tylko normalne zużycie" kontra „nie, to już nie jest normalne zużycie" sam w sobie niewiele rozstrzyga. Obie strony powołują się wtedy na coś, czego w przepisach nie ma.

Rozstrzygają dwie rzeczy: jaka była faktyczna przyczyna pogorszenia i kto potrafi tę przyczynę udowodnić. Do tych dwóch pytań będziemy wracać przez cały artykuł.

3. Jakie przepisy regulują zużycie mieszkania po najmie?

Przy najmie mieszkania nie działa jeden przepis — działają dwa jednocześnie. Trzeba patrzeć równocześnie na Kodeks cywilny oraz ustawę o ochronie praw lokatorów.

Pierwszy to omówiony wyżej art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego. Wprowadza ogólną zasadę dla każdego najmu: najemca zwraca rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania.

Druga regulacja znajduje się w ustawie o ochronie praw lokatorów i jest bardziej szczegółowa.

3.1 Art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów — katalog napraw obciążających najemcę

Art. 6b ust. 2 zawiera konkretny katalog napraw i konserwacji, które obciążają najemcę. Znajdują się w nim między innymi:

• podłogi i posadzki,
• okna i drzwi,
• meble wbudowane,
• urządzenia sanitarne,
• osprzęt elektryczny z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
• a także malowanie i tapetowanie ścian.

Ostatnia pozycja to dokładnie: malowanie lub tapetowanie ścian oraz naprawa uszkodzeń tynków ścian i sufitów z art. 6b ust. 2 pkt 9 lit. a). Malowanie drzwi, okien i mebli wbudowanych to lit. b) tego samego punktu. Do malowania jeszcze wrócimy, bo to najczęstsze źródło sporu.

3.2 Art. 6e — obowiązek odnowienia lokalu po zakończeniu najmu

Kolejnym istotnym przepisem jest art. 6e ust. 1. Zgodnie z nim po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek odnowić lokal, dokonać obciążających go napraw oraz zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego.

Warto zwrócić uwagę na jedno słowo: równowartość zużytych elementów. Nie używanych — zużytych. Do tego rozróżnienia też wrócimy.

I właśnie zestawienie tych regulacji prowadzi do jednego z najczęstszych pytań na rynku najmu.

4. Czy najemca musi odmalować ściany po zakończeniu najmu?

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje po stronie najemcy obowiązek odnowienia lokalu, a w katalogu prac obciążających najemcę znajduje się również malowanie i tapetowanie ścian. Nie oznacza to jednak, że w każdej sytuacji właściciel może automatycznie obciążyć najemcę kosztem malowania. W orzecznictwie występują różne interpretacje, a znaczenie mają przede wszystkim przyczyna zabrudzeń i stan lokalu w chwili jego wydania.

Problem wynika z tego, że ustawa wymienia malowanie wśród czynności obciążających najemcę, a art. 6e mówi o obowiązku odnowienia lokalu po zakończeniu najmu. Można więc przeczytać przepisy i dojść do prostego wniosku: „najemca się wyprowadza, więc powinien pomalować mieszkanie". Tyle że praktyka nie jest tak jednoznaczna.

4.1 Dwie interpretacje obowiązku odnowienia

Pierwsza linia, którą można określić jako literalną, zakłada, że obowiązek odnowienia wynikający z art. 6e istnieje niezależnie od przyczyny pogorszenia stanu lokalu. Taki pogląd został przywołany m.in. w wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z 16 marca 2020 r., sygn. II Ca 163/20.

Druga linia interpretacyjna zakłada natomiast, że art. 6e ustawy należy czytać łącznie z art. 675 Kodeksu cywilnego. W takim ujęciu najemcy nie powinny obciążać naprawy wynikające z prawidłowego korzystania z lokalu — nawet jeśli określony rodzaj pracy znajduje się w katalogu zawartym w ustawie. W uproszczeniu: najemca zwraca równowartość tylko zużycia przekraczającego zwykłe.

Takie podejście pojawia się m.in. w:

• wyroku Sądu Rejonowego w Piszu z 20 listopada 2025 r., sygn. I C 563/24,
• wyroku Sądu Okręgowego w Toruniu z 23 października 2013 r., sygn. VIII Ca 453/13,
• publikacjach przedstawicieli doktryny prawniczej.

W Strategii Bezpiecznego Najmu rekomendujemy właśnie drugą interpretację — z dwóch powodów. Po pierwsze, jest przeważająca w orzecznictwie. Po drugie, jest po prostu bezpieczniejsza operacyjnie: łatwiej obronić rozliczenie oparte na przyczynie niż takie, które ignoruje, skąd wzięło się pogorszenie.

5. Brudne ściany a kaucja — kiedy właściciel może potrącić malowanie?

O zasadności potrącenia za malowanie nie decyduje sam fakt, że ściany wymagają odświeżenia. Kluczowe są trzy rzeczy: stan początkowy ścian, przyczyna ich pogorszenia oraz możliwość wykazania wysokości kosztu. Same brudne ściany to za mało.

5.1 W jakim stanie właściciel przekazał mieszkanie

To podstawowy punkt odniesienia. Jeżeli lokal został przekazany ze ścianami noszącymi ślady poprzedniego najmu, właścicielowi trudno będzie skutecznie żądać od kolejnego najemcy oddania ścian w stanie świeżo po malowaniu.

W jednej z przywołanych spraw wynajmujący określił w protokole stan lokalu jako „dostateczny, częściowo dobry". Niecałe trzy miesiące później, przy zwrocie mieszkania, zażądał malowania ścian, sufitów, stolarki i usunięcia tapet — łącznie potrącił 6 537,87 zł. Sąd nakazał zwrot całości.

Zwróć uwagę, co się tu stało. Protokół nie zaszkodził dlatego, że był zły. Zaszkodził dlatego, że był ogólny. „Stan dostateczny" nie mówi nic o tym, ile było zarysowań na ścianie, jak wyglądał parkiet i ile lat miała kuchnia.

W praktyce oznacza to prostą zasadę: nie odzyskasz kosztu pomalowania mieszkania, którego przed najmem nie pomalowałeś. Jeżeli natomiast lokal został przekazany po remoncie, ze świeżo pomalowanymi ścianami, a właściciel ma szczegółowy protokół i zdjęcia — ma wyraźny punkt odniesienia.

5.2 Ślady użytkowania — pożółknięcie, zszarzenie, przetarcia

Określenie „ściany do malowania" jest zbyt ogólne. Za takim stwierdzeniem mogą kryć się co najmniej trzy zupełnie różne sytuacje. Pierwsza to typowe ślady użytkowania:

• pożółknięcie,
• zszarzenie,
• typowe przetarcia,
• ślady przy włącznikach.

To przykłady bliższe zużyciu będącemu następstwem prawidłowego używania — i to jest ta strona, po której najemca zwykle wygrywa. Sądy uzasadniają to prosto: taki stan powstałby niezależnie od tego, kto w tym mieszkaniu mieszkał.

Praktyczny wniosek: przy malowaniu mieszkania na wynajem nie oszczędzaj na farbie. Dobra farba lateksowa, zmywalna, wytrzyma długo i ten punkt sporu w ogóle Cię nie dotknie.

5.3 Dziury po obrazach i kołkach

W jednej z opisanych spraw sąd uznał wieszanie obrazów za ogólnie przyjęty sposób dekorowania mieszkania. Znaczenie miało przy tym to, że umowa najmu tego nie zabraniała.

To bardzo praktyczna wskazówka — i gotowa podpowiedź, co uregulować u siebie. Jeżeli jako właściciel chcesz określić zasady wiercenia w ścianach czy montowania elementów, musisz zrobić to wyraźnie w umowie. Bez takiego zapisu sąd przyjmie, że najemcy było wolno.

5.4 Uszkodzenia wynikające z konkretnego działania najemcy

Inaczej należy patrzeć na przykład na:

• piankę montażową pozostawioną na ścianach,
• wykruszony tynk,
• poważne uszkodzenia mechaniczne,
• zmianę koloru ścian bez wymaganej zgody właściciela.

Tutaj przyczyną nie jest samo mieszkanie w lokalu, ale konkretne zachowanie konkretnej osoby. To jest ta strona, po której właściciel zwykle wygrywa — o ile ma czym udowodnić stan wyjściowy.

5.5 Ile realnie odzyskasz?

Nawet jeśli najemca odpowiada za uszkodzenie, właściciel musi jeszcze wykazać wysokość swojego roszczenia. I właśnie na tym etapie wielu wynajmujących przegrywa — wrócimy do tego dalej w sekcji o trzech powodach przegranej.

6. Zużycie naturalne czy zniszczenie — przykłady z orzeczeń

Nie istnieje uniwersalna lista „normalnego zużycia" mieszkania. Orzeczenia pokazują jednak, że sądy koncentrują się przede wszystkim na przyczynie powstania konkretnej szkody.

6.1 Co sądy uznawały za następstwo prawidłowego używania

W konkretnych sprawach były to między innymi:

• pożółknięcie i zabrudzenie ścian oraz wynikająca z tego konieczność ich odmalowania;
• renowacja parkietu;
• wymiana wykładzin;
• wymiana węża odpływowego pralki;
• zużycie plastikowych prowadnic szuflad;
• zużycie haczyków na ubrania;
• zużycie rolet okiennych;
• pęknięcie szyby spowodowane zbyt ciasną ramą okienną — czyli przyczyną leżącą po stronie lokalu, nie człowieka;
• zagrzybienie i zacieki wynikające z wad konstrukcyjnych, przeciekającego dachu, braku izolacji lub problemów z instalacją;
• zużycie drewnianych elementów znajdujących się na zewnątrz wskutek działania mrozu, słońca i deszczu;
• w określonych okolicznościach dziury po obrazach i uszkodzenia tapet.

Do tej listy warto dopisać dwa rozstrzygnięcia szczególnego rodzaju: zabrudzoną kanapę, za którą właściciele nie odzyskali nic, bo nie udowodnili, że zabrudzenie było ponadnormatywne, oraz dorobienie kluczy, gdzie wynajmujący nie wykazali kosztów. To nie są rozstrzygnięcia o tym, czym jest zużycie. To rozstrzygnięcia wynikające z braku dowodów.

Ważne: to są przykłady konkretnych rozstrzygnięć, a nie automatyczna lista rzeczy, za które najemca nigdy nie odpowiada.

6.2 Co sądy uznawały za szkody obciążające najemcę

W innych sprawach odpowiedzialnością najemców obejmowano m.in.:

• ubytki w listwach przypodłogowych, wykruszony tynk i ucięty parapet;
• pęknięty stelaż, pęknięte drzwi kabiny prysznicowej i połamaną półkę w łazience;
• brak kratki wentylacyjnej, kloszy i żarówek — przy czym kluczowe było to, że przy wprowadzce te elementy w mieszkaniu były;
• brak szyby w drzwiach, uszkodzenie boazerii i uszkodzenie drzwi do WC;
• zniszczenie obudowy grzejników i uszkodzenie oświetlenia wokół parkietu;
• skradzione lampy z posesji — sąd uznał, że najemca miał obowiązek zabezpieczyć je przed kradzieżą;
• pozostawione śmieci i nieposprzątane mieszkanie, zaniedbany ogród, niezdemontowane haki i piankę montażową na ścianach.

6.3 Ten sam element, dwa różne rozstrzygnięcia

Porównaj obie listy przez chwilę. Malowanie ścian jest na pierwszej liście, a jednocześnie znajduje się w ustawowym katalogu obciążającym najemcę. Wykruszony tynk jest na drugiej, ale zagrzybienie potrafi trafić do obu. Jak to możliwe?

Granicy nie wyznacza to, czy coś jest na liście. Wyznacza ją przyczyna zdarzenia.

7. Grzyb w wynajmowanym mieszkaniu — wina najemcy czy właściciela?

To zależy wyłącznie od przyczyny zawilgocenia. Ten sam grzyb na tej samej ścianie może raz obciążać właściciela, a raz najemcę — i żadne oględziny samej plamy tego nie rozstrzygną.

Zagrzybienie wynikające z wady konstrukcyjnej budynku, przeciekającego dachu, braku izolacji albo przestarzałej instalacji wodno-kanalizacyjnej to nie jest wina najemcy — i sądy konsekwentnie tak orzekają. Zagrzybienie będące skutkiem sposobu korzystania z mieszkania, na przykład braku wietrzenia czy zablokowanej kratki wentylacyjnej, to już inna sytuacja.

Efekt wygląda identycznie. Przyczyna jest całkowicie inna. Dlatego to nie nazwa szkody rozstrzyga odpowiedzialność — rozstrzyga ją przyczyna jej powstania.

Dla właściciela wniosek jest praktyczny i dwuczęściowy. Po pierwsze: jeżeli chcesz kiedykolwiek móc wskazać na zaniedbanie najemcy, obowiązki eksploatacyjne — wietrzenie, przeciwdziałanie zawilgoceniu, niezasłanianie kratek — powinny być zapisane w umowie. Po drugie: samo wskazanie przyczyny nie wystarczy, trzeba jeszcze udokumentować koszt usunięcia. O tym w kolejnych sekcjach.

8. Dlaczego właściciel przegrywa spór o kaucję, mimo że szkoda istnieje?

Najbardziej kosztowne bywają nie te sprawy, w których właściciel nie ma racji, lecz te, w których szkoda rzeczywiście powstała, ale nie udało się skutecznie udowodnić roszczenia. Najczęściej pojawiają się trzy problemy.

8.1 Wygrana co do zasady, przegrana co do kwoty

W sprawie rozpatrywanej przez Sąd Okręgowy w Łodzi (Wyrok z dnia z 11.02.2016 r., III Ca 1747/15) najemczyni pozwała właściciela o zwrot kaucji w wysokości 1 000 zł. Właściciel zatrzymał ją, bo przy zwrocie mieszkanie było zagrzybione. Sąd przyznał wynajmującemu rację co do jednego: samo wystąpienie szkody nie budziło wątpliwości. A mimo to nakazał zwrot całej kaucji.

Dlaczego? Ponieważ wynajmujący przedstawił szacunkowe rynkowe stawki odgrzybiania, zamiast konkretnych rachunków dotyczących tego konkretnego mieszkania. Miał rację co do tego, że szkoda istnieje. Nie udowodnił, ile ta szkoda kosztowała — i przegrał.

8.2 Praca własna bez faktur

W sprawie Sądu Rejonowego w Piszu z 20 listopada 2025 r., sygn. I C 563/24, właściciel dochodził 11 tys. zł za prace wykonane osobiście: malowanie, cyklinowanie i odgrzybianie. Sąd oddalił to roszczenie w całości. Powód: wyceny pobrane z internetu nie wystarczyły do wykazania wysokości kosztu.

Co to znaczy w praktyce? Twój czas i Twoja praca bez dokumentu nie mają wartości dowodowej. To nie znaczy, że masz nie malować sam. To znaczy, że jeśli planujesz coś potrącić z kaucji, potrzebujesz faktury od wykonawcy albo przynajmniej udokumentowanych kosztów materiału.

Z perspektywy właściciela najsilniejsze są zatem:

• faktury,
• rachunki,
• udokumentowane koszty materiałów,
• dokumenty dotyczące konkretnego lokalu i konkretnej naprawy.

8.3 Próba zastąpienia starego wyposażenia nowym

Kaucja nie powinna służyć do finansowania poprawy standardu mieszkania. Jeżeli zniszczona została dwudziestoletnia kuchnia, punktem odniesienia nie jest fabrycznie nowa kuchnia z salonu. Znaczenie ma to, ile wart był element bezpośrednio przed powstaniem szkody.

9. Jak udowodnić zniszczenia w mieszkaniu po najemcy?

Najważniejszym punktem odniesienia jest dobrze przygotowany protokół zdawczo-odbiorczy wraz ze zdjęciami wykonanymi zarówno przed rozpoczęciem najmu, jak i przy zwrocie mieszkania.

Sam zapis „mieszkanie w dobrym stanie" jest zdecydowanie zbyt ogólny. Nie wiadomo z niego:

• jak wyglądały ściany;
• czy podłoga była porysowana;
• czy kanapa miała wcześniej plamy;
• w jakim stanie były drzwi;
• ile lat miała kuchnia;
• w jakim stanie znajdowały się sprzęty AGD.

Dobry protokół powinien opisywać poszczególne elementy osobno.

9.1 Co powinien zawierać protokół zdawczo-odbiorczy

Warto udokumentować:

• stan ścian i sufitów;
• stan podłóg;
• okna i drzwi;
• meble;
• sprzęt AGD;
• wyposażenie łazienki;
• istniejące rysy, plamy i uszkodzenia;
• wiek istotnych elementów wyposażenia.

Do protokołu należy dołączyć szczegółową dokumentację fotograficzną — dużo zdjęć, z datą. Kosztują dziesięć minut i są konkretnym dowodem. I dokładnie tę samą procedurę powtórzyć przy zakończeniu najmu.

9.2 Dlaczego zdjęcia sprzed rozpoczącia najmu są tak ważne

Wyobraź sobie zabrudzoną kanapę po zakończeniu najmu. Zdjęcie wykonane w dniu wyprowadzki pokazuje, że kanapa jest brudna. Nie pokazuje jednak najważniejszego: jak wyglądała przed rozpoczęciem najmu.

W przywołanej wcześniej sprawie brak zdjęć sprzed wprowadzenia najemcy oznaczał brak podstawy do roszczenia. Nie dlatego, że kanapa nie była brudna. Dlatego, że nikt nie był w stanie pokazać, jak wyglądała wcześniej.

9.3 Brak protokołu zdawczo-odbiorczego a kaucja

Brak protokołu nie pozbawia właściciela prawa do potrącenia — ale w praktyce niemal zawsze przesądza sprawę na jego niekorzyść. Bez opisu stanu wyjściowego nie ma z czym porównać stanu końcowego, a ciężar wykazania szkody spoczywa na tym, kto potrąca.

Widać to najlepiej w zestawieniu dwóch spraw. Tam, gdzie protokół był ogólnikowy („stan dostateczny"), sąd nakazał zwrot całości potrącenia. Tam, gdzie dokumentacja fotograficzna i protokół pozwoliły oddzielić zużycie ponadnormatywne od zwykłego — część roszczeń przeszła.

Jeżeli protokołu nie ma, zostają dowody pośrednie: zdjęcia z ogłoszenia najmu, korespondencja z najemcą, zgłoszenia usterek, zeznania świadków. Są słabsze, ale lepsze niż nic — a każdy z nich jest łatwiejszy do zebrania przed sporem niż w jego trakcie.

10. Co warto zapisać w umowie najmu?

Skoro przepis o zużyciu jest tak nieostry, nasuwa się pytanie: czy da się to po prostu zapisać w umowie po swojemu? Częściowo tak. Ale mniej, niż byś chciał.

10.1 Granice swobody — art. 6f ustawy i art. 353¹ KC

Art. 675 Kodeksu cywilnego jest normą względnie obowiązującą, co znaczy, że strony mogą — w granicach swobody umów z art. 353¹ — uregulować swoje obowiązki inaczej. Ustawa o ochronie praw lokatorów też to dopuszcza: art. 6f pozwala stronom inaczej ułożyć wzajemne obowiązki w zakresie utrzymania lokalu, co pośrednio przekłada się na zakres odpowiedzialności najemcy.

I tu jest granica. Klauzula, która przerzuca na najemcę koszt każdego pogorszenia lokalu, łącznie ze zużyciem z prawidłowego używania, będzie bardzo trudna do obrony — szczególnie wobec najemcy będącego konsumentem.

Powód jest logiczny, nie tylko formalny. Oddanie mieszkania w najem ze swojej istoty wiąże się z tym, że ktoś w nim mieszka. A skoro mieszka, to je zużywa. Za to zużycie już bierzesz pieniądze — to jest właśnie czynsz. Gdybyś dodatkowo pobierał wynagrodzenie za samo zużycie wynikające z normalnego mieszkania, byłbyś wzbogacony kosztem najemcy dwa razy za to samo.

Najem to biznes i tak warto go liczyć. W planie finansowym powinien znaleźć się koszt remontu na przykład raz na dziesięć lat, uwzględniony w czynszu i odkładany jako własny fundusz remontowy. To zdrowsze podejście niż próba odzyskania tych pieniędzy z kaucji ostatniego najemcy.

10.2 Uwaga na zapis, który osłabia Twoją pozycję

Sprawdź swoją umowę najmu. Czy jest w niej takie zdanie?

„Najemca zwróci lokal w stanie takim, w jakim go przyjął, z uwzględnieniem zużycia wynikającego z prawidłowego używania."

— typowy zapis z wzoru umowy

Brzmi rozsądnie, prawda? Tymczasem w sprawie z Piotrkowa Trybunalskiego sąd uznał, że takim właśnie zapisem strony wyłączyły surowszy przepis ustawy o ochronie praw lokatorów — ten, który nakładał na najemcę obowiązek naprawy lokalu niezależnie od przyczyny. Właściciel własną ręką osłabił swoją pozycję i zrezygnował z tego, co dawała mu ustawa.

To nie znaczy, że taki zapis jest zły — znaczy tylko, że umowa realnie zmienia wynik sporu i warto wiedzieć, co się podpisuje.

10.3 Trzy zapisy, które warto mieć w umowie najmu

Po pierwsze: precyzyjny opis stanu lokalu i wyposażenia — najlepiej przez odesłanie do protokołu zdawczo-odbiorczego jako załącznika do umowy.

Po drugie: obowiązki eksploatacyjne najemcy zapisane konkretnie:

• zasady wietrzenia;
• przeciwdziałanie zawilgoceniu;
• obowiązek zgłaszania usterek bez zwłoki;
• podstawowa konserwacja elementów wyposażenia.

Po trzecie: zasady ingerowania w lokal — wiercenie w ścianach, wieszanie elementów, montaż dodatkowego wyposażenia, przeróbki, zmiana kolorów ścian. Pamiętaj o sprawie z dziurami po obrazach: sąd wskazał, że umowa tego nie zakazywała, więc najemca mógł to zrobić.

To są zapisy, które porządkują rozliczenie i dają konkretne dowody. A dowody, jak już wiesz, rozstrzygają te sprawy.

11. Cztery pytania, zanim potrącisz cokolwiek z kaucji

Zanim wyślesz najemcy pierwszą wiadomość o potrąceniu z kaucji, przejdź przez te cztery pytania.

11.1 Jaka była przyczyna pogorszenia?

Czy było to prawidłowe używanie, zaniedbanie najemcy, jego konkretne działanie, wada techniczna, czy wada budynku lub lokalu? Nie zaczynaj od kwoty. Najpierw ustal przyczynę.

11.2 Czy potrafię udowodnić stan początkowy?

Sprawdź protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia, opis wyposażenia i informacje o wcześniejszych uszkodzeniach. Bez punktu odniesienia trudno wykazać pogorszenie.

11.3 Czy potrafię udowodnić wysokość szkody?

Potrzebujesz dokumentów dotyczących konkretnej naprawy w konkretnym lokalu. Nie cennika z internetu, nie wyceny, nie własnej pracy bez dokumentu. Samo znalezienie informacji, że „malowanie kosztuje średnio X zł za metr", nie wystarczy.

11.4 Ile była warta zniszczona rzecz?

Uwzględnij wiek, wcześniejszy stan, długość użytkowania i możliwość dalszego korzystania. Wiek wyposażenia w dniu wydania lokalu decyduje o kwocie, którą realnie odzyskasz. Nie zakładaj automatycznie, że koszt nowego przedmiotu jest równy wartości szkody.

Sama procedura zwrotu kaucji, obowiązujące terminy i to, co zrobić, gdy druga strona nie chce się rozliczyć — opisaliśmy w osobnym artykule o zwrocie kaucji.

12. Checklista: zużycie czy szkoda?

Zanim dokonasz potrącenia, sprawdź:

☐ Czy potrafię wskazać konkretną szkodę?

☐ Czy wiem, jaka była jej przyczyna?

☐ Czy mam zdjęcie stanu przed rozpoczęciem najmu?

☐ Czy mam zdjęcie stanu przy zwrocie?

☐ Czy szkoda została opisana w protokole?

☐ Czy znam wiek uszkodzonego elementu?

☐ Czy mam dokument potwierdzający koszt naprawy?

☐ Czy żądana kwota rzeczywiście odpowiada wartości poniesionej szkody?

Jeśli na kilka z tych pytań odpowiadasz „nie", warto dokładnie przeanalizować podstawę potrącenia.

13. Normalne zużycie mieszkania — FAQ

Czy najemca odpowiada za normalne zużycie mieszkania?

Zgodnie z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Sam zwrot „normalne zużycie" nie jest natomiast pojęciem ustawowym i nie ma jednej prawnej definicji.

Za co wynajmujący nie może potrącić z kaucji?

Za zużycie wynikające z prawidłowego korzystania z mieszkania — czyli takie, które powstałoby niezależnie od tego, kto w lokalu mieszkał. Sądy zaliczały tu m.in. pożółknięcie i zabrudzenie ścian, renowację parkietu, zużycie rolet czy zagrzybienie wynikające z wady budynku. Nie można też potrącić kwoty, której wysokości właściciel nie potrafi udokumentować.

Czy najemca musi odmalować ściany po najmie?

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje obowiązek odnowienia lokalu (art. 6e), a malowanie ścian jest dodatkowo w katalogu prac obciążających najemcę (art. 6b ust. 2 pkt 9). Nie oznacza to jednak automatycznego obciążenia za malowanie. Decydują dwie rzeczy: dlaczego ściany wymagają odmalowania i w jakim stanie mieszkanie zostało przekazane. Ewentualne zszarzenie po latach zwykle obciąża właściciela, uszkodzenia mechaniczne — najemcę.

Za co można potrącić kaucję?

Za szkodę, której przyczyną było konkretne działanie lub zaniedbanie najemcy. Warunki są trzy: potrafisz wskazać przyczynę, masz udokumentowany stan początkowy (za pomocą protokołu i zdjęć) oraz dokument potwierdzający rzeczywisty koszt naprawy w tym konkretnym mieszkaniu.

Czy brudne ściany to podstawa do potrącenia kaucji?

Zabrudzenie i pożółknięcie ścian po kilku latach mieszkania sądy uznają za następstwo prawidłowego używania. Potrącenie będzie uzasadnione, gdy zabrudzenie przekracza zwykłe zużycie — plamy, uszkodzenia mechaniczne, pianka montażowa, pomalowanie na inny kolor bez zgody — i gdy właściciel ma czym wykazać stan wyjściowy.

Czy grzyb w mieszkaniu zawsze jest winą najemcy?

Kluczowa jest przyczyna zagrzybienia. Jeżeli problem wynika z wady konstrukcyjnej, przeciekającego dachu, braku izolacji czy starej instalacji, odpowiada właściciel. Jeżeli powstał na skutek sposobu korzystania z mieszkania, na przykład braku wietrzenia — sytuacja jest inna.

Czy właściciel może potrącić koszt malowania z kaucji?

Może, jeżeli stan ścian wynika ze szkody obciążającej najemcę, a właściciel wykaże stan początkowy oraz wysokość poniesionego kosztu. Sam fakt konieczności odmalowania ścian nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności najemcy.

14. Podsumowanie: co jest "normalnym zużyciem" mieszkania, a co szkodą?

Nie istnieje jedna lista, która pozwoli automatycznie rozstrzygnąć każdy przypadek. Ta sama szkoda może mieć różną przyczynę. Ta sama naprawa może raz obciążać właściciela, a innym razem najemcę.

Dlatego zamiast koncentrować się wyłącznie na określeniu „normalne zużycie", przy każdym rozliczeniu odpowiedz na cztery pytania:

1. Jaka była przyczyna pogorszenia?
2. Czy potrafię udowodnić stan początkowy?
3. Czy potrafię udowodnić wysokość szkody?
4. Ile rzeczywiście wart był zniszczony element?

A jeśli z całego artykułu masz zapamiętać tylko jedno zdanie, niech będzie to:

Sprawę o potrącenie z kaucji wygrywa ten, kto ma protokół, zdjęcia i faktury.

Dołącz do Strategii Bezpiecznego Najmu tutaj. Tworzymy ją z myślą o właścicielach mieszkań na wynajem. Łączymy wiedzę, praktyczne narzędzia i dokumenty oraz wsparcie prawne w jednym miejscu.

15. Podstawa prawna, doktryny i orzeczenia przywołane w materiale

• art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego;
• art. 353¹ Kodeksu cywilnego;
• art. 6b ust. 2, w szczególności pkt 9 lit. a) i b) ustawy o ochronie praw lokatorów;
• art. 6e ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów;
• art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów;
• K. Osajda (Legalis 2019), E. Bończak-Kucharczyk (2019)
• M. Olczyk (LEX/el. 2005), K. Zdun-Załęska (LEX), F. Zoll (1997), Gola/Suchecki (2000)
• wyrok Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z 16 marca 2020 r., sygn. II Ca 163/20;
• wyrok Sądu Okręgowego w Toruniu z 23 października 2013 r., sygn. VIII Ca 453/13;
• wyrok Sądu Rejonowego w Częstochowie z 15 lutego 2024 r., sygn. I C 2408/22;
• wyrok Sądu Rejonowego w Piszu z 20 listopada 2025 r., sygn. I C 563/24;
• wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 11 lutego 2016 r., III Ca 1747/15.
• wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z 16 września 2016, XVI Ca 399/16
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 10 października 2012, V ACa 697/11
• wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z 19 kwietnia 2023, I C 486/20
• wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 13 lipca 2017, VIII C 2343/16

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przywołane orzeczenia sądów powszechnych nie tworzą prawa, a rozstrzygnięcia w podobnych sprawach mogą się różnić. W indywidualnej sprawie warto skonsultować się z prawnikiem.