Jaki podatek od wynajmu i dzierżawy mieszkania?

Zasady płacenia podatku od najmu prywatnego nieco się ostatnio zmieniły i nie ma już dużego wyboru - przynajmniej dla osób nie prowadzących żadnej działalności. Nadal jednak warto pamiętać o kilku szczegółach, żeby nie spotykać się z urzędnikiem karno-skarbowym.

Z artykułu dowiesz się…

Jaki są obecnie zasady opodatkowania przychodów z najmu?
Co można odliczać od przychodu lub “wrzucić w koszty”?
Jak zmienić umowę najmu, żeby rozliczenie było prostsze?
Co z remontami, wyposażeniem i usługami w najmie od strony podatkowej?

Podatek od wynajmu mieszkania - najem prywatny

W 2023 roku powróciła prosta zasada opodatkowania: od przychodów z najmu i dzierżawy należy płacić ryczałt. Wymaga to wypełnienia osobnego zeznania podatkowego na formularzu PIT-28, ale jest na to czas do końca kwietnia. W trakcie roku, do 20. dnia kolejnego miesiąca po uzyskaniu przychodów, należy na własny mikrorachunek podatkowy wpłacać zaliczki - 8,5%, ale zaokrąglone do pełnych złotych. Dla osób, które już od co najmniej roku rozliczały się ryczałtem i nie przekroczyły w poprzednim roku 200 tysięcy euro przychodu możliwe jest płacenie zaliczek na podatek raz na kwartał. Nie trzeba tego zgłaszać do urzędu, po prostu ze względu na odpowiednio niskie obroty w roku poprzednim można przelewać do skarbówki większe zaliczki, ale raz na 3 miesiące.

Warto jednak zawsze pamiętać o prowadzeniu rejestru wpłat. Najlepiej i najłatwiej jest po prostu przyjmować płatności za najem na konto bankowe - mogą to być przelewy od najemców lub po prostu wpłaty bankowe. W obu przypadkach osoba wpłacająca jest dokładnie określona, jest data wpływu pieniędzy, trzeba dodać tytuł przelewu - bo w tym miejscu to bardzo ważne, czy jest to kaucja (nieopodatkowana) czy czynsz najmu lub inne należności. Przyjmowanie wpłat i przelewów na konto pozwala uniknąć prowadzenia pełnej dokumentacji wpływów w postaci faktur na potwierdzenie wpłat od najemców.

Co można odliczyć od przychodów z najmu?

Nieopodatkowana jest kaucja, czyli zabezpieczenie wpłacane przez najemcę, które powinno być zwrócone po zakończeniu najmu, jeśli nie było żadnych zaległości i uwag do stanu mieszkania w protokole zdawczo-odbiorczym. Z kaucji można potrącać należności dopiero po wypowiedzeniu umowy, a najlepiej po przejęciu nieruchomości. W trakcie najmu, nawet jeśli najemca opóźnia się z płatnościami, nie pokrywa rachunków za media, lepiej pozostawić ją nienaruszoną, a wykorzystać standardowe procedury wezwania najemcy do zapłaty, bo każde potrącenie z kaucji powinno być udokumentowane - i oczywiście opodatkowane.

Niestety poza kaucją zasadą w opodatkowaniu ryczałtem jest po prostu opodatkowanie tego, co jest w ewidencji przychodów, czyli potocznie “wpadło na konto”. Nie ma w ryczałcie prowadzenia księgowości, nie odlicza się więc kosztów. Zwyczajowo uznaje się, że płatności jedynie “przekazywane” przez konto wynajmującego i dalej do spółdzielni, wspólnoty, do dostawców mediów, nie są opodatkowane, ale niestety nie ma na to potwierdzenia w samych przepisach dotyczących ryczałtu od przychodów. W najmie prywatnym nie ma też odliczeń składek na ubezpieczenia społeczne, ale ogólnie, jeśli ktoś prowadzi jednoosobową działalność i korzysta z opodatkowania ryczałtem, to składki w odpowiednich rubrykach można odliczyć. Ze względu na to, że jeszcze w 2022 roku można było najem prywatny opodatkować na zasadach ogólnych i korzystało z tego około 130 tysięcy płatników, można w rozliczeniu ryczałtu za 2023 rok uwzględnić stratę z lat poprzednich, powstałą na zasadach ogólnych. Straty nawet z poprzednich 5 lat można wpisać w najnowsze zeznanie podatkowe, wpłyną na zmniejszenie należnego podatku, ale nadal będzie pewna kwota do zapłaty - lub zwrotu, jeśli zaliczki były płacone zgodnie z bieżącym harmonogramem.

Co warto zmienić w umowach najmu, aby rozliczanie było łatwiejsze?

Zasada kasowa w najmie prywatnym - czyli wpłacanie zaliczek na podatek od kwot rzeczywiście otrzymanych od najemców - daje wynajmujących spore bezpieczeństwo. Nawet jeśli wystawiane są faktury za czynsze, to jeśli nie wpłynęły pieniądze, lub wpłynęły w kolejnym miesiącu i innej wysokości, uwzględnia się jedynie rzeczywiste wpływy i od nich płaci ryczałt od przychodów z najmu. Dlatego można w umowach najmu zawierać zasady płacenia z góry za najem - do końca miesiąca poprzedzającego - i wówczas podatek odprowadza się w kolejnym miesiącu.

Ze względu na brak możliwych kosztów i odliczeń w ryczałcie, w tym wątpliwe “przekazywanie” pieniędzy na opłaty, warto w umowach najmu przenieść obowiązek ponoszenia opłat za media i do wspólnoty lub spółdzielni na najemcę (nie zawsze jednak można to zrobić - przeczytaj więcej). Wielu zarządców udostępnia możliwość sprawdzania on-line bieżącego stanu opłat, można więc na bieżąco kontrolować wykonywanie płatności, zarówno ich wysokość , jak i terminowość, a nawet rozliczenia mediów. Z kolei umowy z dostawcami energii, internetu i innych usług warto przenieść na najemców, bo wówczas nie ma ryzyka zadłużenia właściciela mieszkania, najemca może korzystać z własnych zniżek, nie ma potrzeby bieżącej kontroli i monitorowania płatności faktur, choć jeśli nie przeniesiemy umów na najemcę to również poprzez eBOK można sprawdzać stan rozliczeń.

Przekazywanie obowiązku płatności wszelkich należności za eksploatację mieszkania jest możliwe w sytuacji, kiedy wynajmowane jest całe mieszkanie lub dom, najemcą zaś jest jedna osoba lub osoby wspólnie dzielące się obowiązkami. Jednak przy najmie na pokoje albo kiedy najemcy zmieniają się częściej niż co roku takie rozwiązanie może być trudne do wprowadzenia w umowach i właściciel będzie jednak sam zajmować się regulowaniem wszelkich opłat. Warto wówczas skonsultować ze specjalistą - doradcą podatkowym - sposób zapisania preferowanych schematów płatności w umowie i opodatkowanie tych płatności. Jednorazowa wizyta może nie kosztować zbyt wiele, ale wiedza i informacje o możliwych rozwiązaniach mogą dawać więcej spokoju.

Remonty, wyposażenie, usługi - i faktury

Jeśli nie można odliczać kosztów, to właściwie po co zbierać faktury i umowy na wykonanie usług? Wydatki na remont i modernizację w lokalu rzeczywiście nie mogą już podlegać odliczeniu od dochodu, nie ma amortyzacji nieruchomości mieszkaniowych, podobnie wydatki na pralkę, meble i hydraulika nie będą zmniejszać podstawy opodatkowania. To może być impulsem do tego, żeby udostępniać na wynajem tylko mieszkania wyposażone w niezbędne sprzęty i bez mebli, ale obecnie najemcy jednak oczekują większego komfortu. Warto jednak gromadzić dokumenty poświadczające wydatki nie tylko ze względu na podatki, ale dla gwarancji, rękojmi i ewentualnie dochodzenia kosztów uszkodzeń od najemców. Do potrąceń z kaucji również warto mieć paragony, faktury, ogólnie dokumenty wskazujące na poniesione koszty usunięcia uszkodzeń, bo może to ułatwić nawet dochodzenie odszkodowania z ubezpieczenia OC Najemcy.

Dokumenty finansowe to również zabezpieczenie dla wynajmującego: napraw instalacji elektrycznej, sprzętów AGD powinny dokonywać osoby z odpowiednimi uprawnieniami, podłączenie kuchenki gazowej też powinno być zrobione i sprawdzone profesjonalnym sprzętem, żeby zapewnić bezpieczeństwo najemcy i nie narażać na uszkodzenia jego urządzeń i rzeczy. Warto zachować dokładne dane kupowanych drzwi - w razie konieczności wymiany zamka lub innych elementów, informacje o kolorze listew lub mebli - żeby łatwiej było dokupić podobne lub identyczne elementy.

Podsumowanie

Podatki od wynajmu nieruchomości uproszczono, ale nie dla wszystkich wynajmujących jest to korzystna zmiana. Warto jednak pamiętać o możliwościach związanych z przeniesieniem części opłat w zakres obowiązków najemcy zapisanych w umowie najmu, a wszelkie usługi i kupowane do wynajmowanego mieszkania wyposażenie nadal warto dokumentować fakturami.

Przeczytaj również

Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.

Hanna Milewska-Wilk 22.03.2024