Kiedy szukać mieszkania na wynajem?

Poszukiwanie mieszkania na wynajem może wydawać się niemałym wyzwaniem – i to bez względu na to, czy mowa o pierwszym najmie, czy przeprowadzce w inne miejsce po zakończeniu dotychczasowej umowy. Rynek nieruchomości jest dynamiczny, zainteresowanie wśród najemców utrzymuje się na wysokim poziomie, a do tego dochodzą jeszcze indywidualne preferencje, gdzie i jak chcemy mieszkać. To z pewnością nie ułatwia sprawy, ale przy odpowiednim przygotowaniu własnej strategii poszukiwań może okazać się, że wymarzone cztery ściany są na wyciągnięcie ręki. Poznaj praktyczne wskazówki, kiedy i jak skutecznie szukać mieszkania na wynajem.

Z artykułu dowiesz się…

• Kiedy jest najwięcej ofert mieszkań na wynajem i jakie czynniki mają na to wpływ?
• Jak stworzyć strategię szukania mieszkania na wynajem i wykorzystać trendy na rynku?
• Kiedy szukać mieszkania do wynajęcia i kiedy są one najtańsze?
• Jak określić potrzeby i preferencje co do najmowania?
• Gdzie szukać mieszkania na wynajem?
• Kiedy szukać z pomocą pośrednika, a kiedy na własną rękę?
• Jak wynająć mieszkanie zdalnie w innym mieście?
• Czy podpisanie umowy najmu oznacza początek najmu?

Kiedy jest najwięcej ofert mieszkań na wynajem i jakie czynniki mają na to wpływ?

Podczas poszukiwań mieszkania na wynajem, warto wiedzieć, kiedy rynek jest najbardziej nasycony. Tradycyjnie szczyt największej liczby ofert wynajmu przypada na koniec sierpnia i września, co zbiega się z początkiem roku akademickiego. Jednak fakt, że ofert jest dużo, nie oznacza, że jest łatwiej, ponieważ jednocześnie przekłada się to na równie wysoką konkurencję wśród zainteresowanych najmem. Dla studentów szukających mieszkań na wynajem oraz dla profesjonalnych firm wynajmujących pokoje ten okres wydaje się kluczowy. Najemcy mają jeszcze nieco czasu wakacyjnego, kiedy mogą zająć się szukaniem mieszkania i przeprowadzką, wynajmujący z kolei mieli czas w wakacje na przygotowanie mieszkań, remonty i układanie spraw własnościowych.

Drugi okres, kiedy pojawia się więcej ofert, przypada na późną jesień i wiosnę. W dużych miastach jest to moment, kiedy deweloperzy oddają do użytku nowe budynki. Część z nich jest kupowana jako inwestycja w mieszkanie na wynajem i bardzo szybko przygotowywana z myślą o najemcach – przekłada się to na większą liczbę mieszkań do wynajmu w tym sezonie. Co więcej, żeby przeprowadzić się do nowo wybudowanego lokalu, trzeba zwolnić poprzednie mieszkanie, więc ma to wpływ nie tylko na rynek pierwotny, ale także dostępność ofert z rynku wtórnego.

Kiedy szukać mieszkania na wynajem i kiedy są one najtańsze?

Przy kierowaniu się ceną duże znaczenie ma miejsce, w którym szukasz mieszkania na wynajem. Rynek najmu różni się w zależności od miasta. Warto sprawdzać lokalną specyfikę najmu, bo zupełnie inaczej kształtuje się ona np. we Wrocławiu, Poznaniu i w Gdańsku, gdzie w tym ostatnim można zauważyć większą sezonowość. A to z kolei determinuje stawki za najem.

W sytuacji wysokiej konkurencyjności na rynku, kiedy wiele osób szuka mieszkań na wynajem, mogą zdarzać się spotkania kilku potencjalnych najemców w jednym lokalu. Są to tak zwane “castingi” na perfekcyjnego lokatora – atmosfera jest dość stresująca i pojawia się obawa, że jeśli nie weźmiemy tej konkretnej oferty, w tym określonym czasie, to możemy nie znaleźć już atrakcyjnego mieszkania. Rynek i wynajmujący widzą gorączkowe poszukiwania najemców, a to winduje wzrost cen najmu. Najtańsze oferty mieszkań na wynajem można znaleźć w okresach świątecznych, gdy rynek jest mniej aktywny, a większość najemców raczej nie myśli o przeprowadzce – w grudniu, styczniu oraz w kwietniu, a także w długi majowy weekend.

Jak stworzyć własną strategię szukania mieszkania na wynajem i wykorzystać trendy na rynku?

Szukanie nowego miejsca do zamieszkania to sporo pracy, czasu i siły. Proces ten zajmuje nasze myśli i spore zasoby finansowe. Warto sprawdzić, jak wygląda najem pod kątem rozpatrywania różnych kategorii:

• Czy dominują mieszkania z rynku wtórnego o mniejszym standardzie, czy nowe lokale od profesjonalnych firm obsługujących najem (PRS)?
• Czy w danym mieście lub dzielnicy możemy znaleźć oferty wynajmu w kamienicach, blokach czy w domach?
• Jak standard mieszkania przekłada się na ceny najmu? Czy jesteśmy gotowi zamieszkać w mniej atrakcyjnym lokalu i włożyć więcej wysiłku w jego aranżację?

Trendy w najmie nie są statyczne. Popularne przed pandemią pokoje na wynajem już nie cieszą się takim powodzeniem. W ofertach najmu pojawiają się też domy, do niedawna raczej rzadko oferowane, jednak teraz okoliczności się zmieniły i właściciele są coraz bardziej zainteresowani wynajęciem ich stosunkowo taniej, jeśli patrzymy na cenę za metr kwadratowy. Należy jednak pamiętać o dodatkowych obowiązkach najemcy przy dbaniu o dom podczas najmu.

Zanim zaczniesz szukać mieszkania na wynajem – określenie własnych potrzeb

Po analizie lokalnych warunków dobrze jest dokładnie przemyśleć własne potrzeby i plany na przyszłość, a nawet porozmawiać o nich z najbliższymi osobami. Nie zaszkodzi poświęcić chwili na przemyślenie swoich przyzwyczajeń i tego, do czego jest nam potrzebne mieszkanie. Praca z domu oznacza, że przyda się miejsce na większe i wygodniejsze biurko, a także dostęp do szybkiego internetu. Jeśli natomiast ktoś uwielbia gotować, osobna kuchnia zamiast małego aneksu będzie wartym poszukiwania udogodnieniem.

Kolejna sprawa to sprawdzenie możliwości finansowych, które będą determinować nasze wybory. Przy dłuższych umowach najmu, szczególnie z instytucjami, można liczyć na pewne zniżki, ale jednak kosztem elastyczności i ograniczenia możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Mieszkania o wyższym standardzie oznaczają często wyższą kaucję, stanowiąca 2 lub 3 czynsze najmu. Jeśli wybierzemy natomiast mieszkanie poniżej przeciętnego standardu, to na początek trzeba liczyć się z tym, że będziemy musieli w nie zainwestować nieco pracy i pieniędzy, żeby finalnie poprawić własny komfort.

Gdzie szukać mieszkania na wynajem? Portale z ogłoszeniami, z pomocą agentów nieruchomości czy na własną rękę?

Gdzie szukać mieszkania na wynajem? Najbardziej popularne są oczywiście duże portale ogłoszeniowe, na przykład Otodom i OLX. Dla najemców potrzebujących wsparcia profesjonalistów dobrym wyborem może być skorzystanie z pomocy agenta nieruchomości, który sprawdzi lokal i właściciela mieszkania, a następnie doprowadzi do zawarcia umowy najmu.

Są jeszcze inne, coraz częściej wykorzystywane sposoby na poszukiwanie mieszkania do wynajęcia. Jednym z nich jest czerpanie z możliwości stwarzanych przez media społecznościowe. Dzięki opublikowaniu informacji, czego szukamy, nasi znajomi mogą coś polecić lub udostępnić post dalej i poszerzyć grono odbiorców publikacji. Można też ogłaszać się na grupach tematycznych lub skoncentrowanych na danym mieście. Warto zadbać o ustawienia prywatności swojego profilu i wchodzić w interakcje z osobami oferującymi mieszkania na wynajem.

Poza dodaniem własnego ogłoszenia można przeglądać inne oferty. Należy jednak wspomnieć, że social media to bardzo chaotyczne miejsce – trudne do filtrowania ofert, które w dodatku szybko przestają być aktualne.

Jeśli znamy jakieś biuro nieruchomości lub firmę zajmującą się obsługą najmu, to warto zaglądać na ich stronę internetową. Przeważają tam aktualne i sprawdzone oferty. Natomiast, jeśli jesteśmy klientami firmy zarządzającej najmem lub funduszu, to otwiera się przed nami możliwość częstszych zmian mieszkania. W tym przypadku następują jedynie modyfikacje umowy najmu, bez wypowiadania lub czekania do końca kontraktu – wciąż bowiem zostajemy klientami i najemcami.

Jak wynająć mieszkanie w innym mieście na odległość?

Różne miasta, różne cechy najmu

Przeprowadza do odległego miasta, setki kilometrów od obecnego miejsca zamieszkania może stanowić wyzwanie. Pozytywną wiadomością jest to, że jeśli miejsce docelowe naszej wyprowadzki wciąż znajduje się w Polsce, to przynajmniej zasady najmu pozostają podobne. Mimo wspólnych standardów, warto mieć ogólne rozeznanie, bo nawet w jednym obszarze możemy mieć różne regionalne zwyczaje. Przykładowo w Łodzi i na południe od niej czynsz najmu (lub odstępne) nie zawiera wszystkich opłat za media, do spółdzielni i innych płatności. W Poznaniu do umowy najmu częstym załącznikiem są Ogólne Zasady Najmu (sama umowa jest natomiast bardzo krótka). W Trójmieście od położenia lokalu względem torów zależeć może długość umowy najmu.

Różnice mogą wystąpić również w zależności od tego, ile lat ma budynek. W starszych nieruchomościach rozliczenia mediów odbywają się raz na kwartał lub co pół roku, a w nowym budownictwie może się okazać, że co miesiąc dostajemy rachunek za media i zużyte ciepło. Dobrze sprawdzać sumaryczne koszty wynajmu mieszkania, a zapisy o obowiązkach i płatnościach muszą być sprecyzowane w umowie najmu.

Zdalne poszukiwania mieszkania na wynajem

Oglądanie mieszkania na wynajem na odległość jest coraz łatwiejsze. Zdjęcia, wideoprezentacje i wirtualne spacery 3D ułatwiają podejmowanie decyzji, ale wciąż jednak nie są w stanie oddać dokładnych informacji o otoczeniu, wejściu do budynku, klatce schodowej czy przestrzeniach wspólnych. Można to w niektórych przypadkach sprawdzić na kamerach miejskich, mapach lub Google Street View.

Pozostaje również kwestia podpisania umowy najmu. Z jednej strony dopóki nie zostanie podpisana nie chcemy przekazywać żadnych pieniędzy i jest to zasadne. Z drugiej chcemy mieć pewność, że możemy organizować przeprowadzkę i mieszkanie będzie na nas czekać. Również w tym przypadku technologia przychodzi nam z pomocą. Można zawrzeć umowę najmu całkowicie zdalnie, w różnych aplikacjach do zarządzania najmem, albo po prostu podpisać plik PDF z uzgodnioną treścią i warunkami dzięki podpisowi zaufanemu. Na miejscu oczywiście przejmujemy lokal na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Czy podpisanie umowy najmu oznacza od razu początek najmu?

Umowę najmu można podpisać nawet na kilka miesięcy przed rozpoczęciem najmu. Możemy dużo wcześniej dopełnić formalności, a nawet wpłacić kaucję, a w umowie zaznaczyć termin rozpoczęcia najmu jako konkretną datę przekazania kluczy. Gdy mieszkanie zostanie oddane do dyspozycji, od tej daty należy regulować wymagane płatności czynszu najmu. Jest to szczególnie pozytywny aspekt dla osób lubiących mieć wszystko gotowe z wyprzedzeniem i czuć większy komfort przy finalizowaniu formalności oraz przeprowadzce.

W takiej sytuacji pewnym utrudnieniem może być znalezienie mieszkania z odpowiednim wyprzedzeniem. Przeważnie ogłoszenia pojawiają się na kilka tygodni przed udostępnieniem, ponieważ jeszcze nie skończyła się poprzednia umowa najmu lub lokal jest remontowany lub sprzątany. Można jednak poprzez własne ogłoszenie znaleźć właścicieli chętnych na podpisane umowy dużo wcześniej. Dość popularne bywa to w przypadku pokojów na wynajem. Czasem najem od września bywa rezerwowany w czerwcu, żeby studenci nie musieli szukać nerwowo w ostatnich dniach wakacji odpowiedniego lokum.

Podsumowanie

Najem mieszkania to długi i intensywny proces, ale można się do niego odpowiednio przygotować, rozłożyć poszukiwania w czasie i wykorzystać powtarzające się w ciągu roku cykle. Pojawiają się okresy, szczególnie przedwakacyjne i wakacyjne, kiedy wiele osób zmienia mieszkania i na rynku panuje chaos, ale są też dużo spokojniejsze momenty, gdy zainteresowanie publikowanymi nowymi ogłoszeniami jest niewielkie. Warto ustalić własne potrzeby oraz preferencje i jeśli możemy sobie na to pozwolić, to również dostosować je do ogólnej sytuacji na lokalnym rynku. Pamiętaj, żeby przy poszukiwaniach dać sobie więcej czasu i korzystać z wiedzy profesjonalistów oraz udogodnień technologii. Szukać mieszkania na wynajem można w dowolnej chwili – tak właśnie tworzy się okazje.

Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.

Przeczytaj również

• Poradnik dla najemcy „Jak bezpiecznie nająć mieszkanie w 10 krokach?”
• Po co jest kaucja?
• OC najemcy mieszkania