Oszustwa w najmie mieszkań

Rynek najmu mieszkań regularnie od lat rośnie, jest coraz więcej mieszkań na wynajem, coraz więcej osób poszukujących miejsca do zamieszkania, coraz większe kwoty przepływają pomiędzy stronami najmu. Przy rosnącej skali można się niestety spodziewać różnych problemów i coraz więcej prób oszustwa. Przestrzegamy i pokazujemy jak unikać najczęściej spotykanych pułapek.

Niepłacący najemcy mieszkań

Najczęściej pojawiającym się problemem dla właścicieli jest po prostu brak płatności czynszów najmu. Nie są to raczej drobne, rzadko zdarzające się opóźnienia lub przypadkowe i jednorazowe zapomnienie o przelewie, ale przedłużające się braki płatności czynszów i innych opłat za mieszkanie. Część najemców znalazło się po prostu w trudnej sytuacji. Zdarzają się jednak osoby, które nie płacą niemalże od pierwszego czynszu. Najemcy bardzo dobrze znają prawo, które chroni lokatorów, wiedzą, że procesy sądowe o eksmisję i sama procedura eksmisyjna trwają długo i ta wiedza jest przez nich czasem wykorzystywana. W efekcie mogą przez jakiś czas mieszkać, nie płacić i nie ponosić żadnej dodatkowej odpowiedzialności, poza finansową.

Można uniknąć takich niekorzystnych sytuacji i umów przede wszystkim sprawdzając najemcę i odpowiednio przeprowadzając formalności:

• Sprawdzić tożsamość wybranego najemcy, z którym podpisujemy umowę
• Sprawdzić czy potencjalny najemca mieszkania jest wpisany do rejestrów zadłużenia - gospodarczego lub konsumenckiego
• Sprawdzić wysokość zarobków najemcy. Punkty 1, 2 i 3 można zweryfikować za pomocą simpl.rent i Certyfikatu Najemcy. Sprawdź jak działa simpl.rent
• Sprawdzić i uzgodnić różne opcje wynajmu mieszkania - umowy najmu okazjonalnego, instytucjonalnego, zwykłą umowę najmu. Rodzaje umów najmu mieszkania
• Dokładnie przeprowadzić procedurę podpisania umowy najmu mieszkania. Bezpieczna umowa najmu mieszkania
• Przyjąć kaucję w pełnej wysokości i pierwszy czynsz najmu. Kaucja w wynajmie mieszkania

Dopiero wtedy można spisać protokół zdawczo-odbiorczy i wydać klucze. Jak sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy wynajmowanego mieszkania. Niestety nie ma całkowicie pewnego sposobu na uniknięcie opóźnień lub braku płatności czynszów najmu, ani też gwarancji bezproblemowego wydania mieszkania po zakończeniu umowy.

Kaucje nie wracają

Właściciele boją się nieuczciwych i niepłacących najemców, a najemcy boją się nieuczciwych wynajmujących, ale w tym drugim przypadku chodzi najczęściej o zwrot kaucji i przestrzeganie zasad z umowy najmu mieszkania. Problemem dla najemców, najczęściej wskazywanym w różnych badaniach, jest brak zwrotu kaucji na koniec najmu lub bardzo niejasne zasady potrącania z niej różnych kosztów. Ten problem pojawia się właściwie już na sam koniec umowy, a nawet po opuszczeniu wynajmowanego mieszkania. Powiązane z tym może być zmienianie zasad najmu w czasie jego trwania: nagle pojawiające się dodatkowe płatności za media, rosnące opłaty do spółdzielni lub wspólnoty, niejasne zasady dotyczące napraw w mieszkaniu. Naprawa sprzętu AGD w wynajmowanym mieszkaniu - kto jest odpowiedzialny?

Podstawowym sposobem na zapobieganie takim sytuacjom jest bezpieczna umowa najmu mieszkania: z jasnymi zapisami, w której są wymienione dokładnie wszystkie dodatkowe płatności lub zasady rozliczania opłat, zasady dokonywania inspekcji mieszkania w trakcie najmu, sposoby komunikacji stron. Przydatny będzie też szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy podpisany przy odbiorze wynajmowanego mieszkania oraz spisanie takiego dokumentu na koniec najmu i na ich podstawie wyjaśnienie i rozliczenie rozbieżności. Jeśli przy zakończeniu najmu nie zostanie w dokumentach zapisana żadna uwaga właściciela co do stanu mieszkania, to nie będzie podstaw do zatrzymania lub potrącenia z kaucji za naprawy lub sprzątanie i odświeżenie mieszkania. Co do dwóch ostatnich kwestii strony mogą się umówić inaczej, ale warto zawsze zapisywać uwagi na przykład we wspomnianym protokole zdawczo-odbiorczym na koniec najmu.

Warto w końcowych dokumentach, np. dotyczących rozwiązania umowy, w protokole zdania mieszkania, zaznaczyć , na jaki numer konta powinna zostać zwrócona kaucja - jeśli ma wrócić przelewem. To bardzo istotne szczególnie w sytuacjach, jeśli jest dwoje lub więcej najemców, którzy nie mają wspólnego konta, a na kaucję w różny sposób się składali. Nie dochodzi wtedy do nieporozumień, komu zwrócić kaucję, w jakiej części, czy najemcy rozliczą się między sobą, czy jednak kaucja ma być zwracana w częściach.

Pieniądze bez umowy

Sytuacje, przed którymi niemalże co roku ostrzegają media i profesjonaliści rynku najmu, to ogłoszenia wymagające przedpłaty za rezerwację mieszkania lub opłaty za poznanie większej ilości szczegółów dotyczących oferty. Pojawiają się najróżniejsze anonse firm lub osób fizycznych, z bardzo atrakcyjnymi ogłoszeniami mieszkań do wynajęcia: zawierające piękne zdjęcia, z mieszkaniem w dobrej lokalizacji, w przystępnej cenie, wystarczy tylko wpłacić niewielką kwotę, aby poznać dokładny adres lub zarezerwować dla siebie dane mieszkanie. Płacenie za informację o dokładnym adresie i możliwość obejrzenia mieszkania na wynajem, lub odpłatne rezerwowanie lokalu, którego jeszcze nie mogliśmy obejrzeć, to nie są standardowe oferty na rynku. Te kwoty, które padają w takich sytuacjach, rozpoczynają się od około 100 do maksimum 500 złotych - przekroczenie 500 złotych oznacza już przestępstwo, a poniżej tej kwoty jest to wykroczenie, zagrożone dużo mniejszymi konsekwencjami karnymi. Jeśli nie znamy danych osoby, której mielibyśmy pieniądze przekazać, nie możemy zobaczyć jej dowolnego dokumentu tożsamości, żeby np. sprawdzić, czy rozmawiamy z właścicielem, nie podpisaliśmy umowy z agencją pośrednictwa, to może to być po prostu próba oszustwa.

Jak można się bronić? Jeśli o opłatę za rezerwację ogłoszenia prosi nas przedstawiciel agencji nieruchomości, to przed wpłatą powinniśmy dostać odpowiednią umowę rezerwacji, gdzie będą dokładne dane firmy, zasady postępowania z pieniędzmi w przypadku podpisania umowy najmu lub wycofania się z rezerwacji, ewentualne opłaty dla pośrednika. Jeśli mamy przekazać pieniądze osobie fizycznej, to poprośmy o pełne dane do przelewu - nie róbmy przelewu na numer telefonu. Można w ramach weryfikacji poprosić o numer księgi wieczystej nieruchomości, żeby sprawdzić, czy dana osoba jest właścicielem, a najlepiej po prostu podpisać umowę najmu i dopiero na tej podstawie wpłacić kaucję - najlepiej w pełnej wysokości, powyżej 500 złotych. Powstały już cyfrowe narzędzia do podpisywania umów zdalnie.

Podsumowanie

Najem mieszkań wiąże się z ryzykiem. Dla właścicieli dotyczącym bardziej ich majątku i ewentualnych strat oraz procesów sądowych. Dla najemców bardziej z zakresu ewentualnych nieprzyjemności i problemów, ale i konieczności terminowego płacenia czynszu. Dobrze jest wyjaśniać wszelkie wątpliwości już na etapie negocjowania umowy najmu, korzystać z profesjonalnych usług - weryfikacji tożsamości lub sprawdzania stanu prawnego mieszkania, pośredników lub najmu od instytucji - i unikać przekazywania pieniędzy, nawet niewielkich kwot, bez umowy i sprawdzenia tożsamości odbiorcy. Nieruchomości na szczęście nie uciekają zbyt szybko, nie ryzykujmy w pośpiechu, sprawdzajmy i przestrzegajmy procedur, a możemy uniknąć problemów.