Rodzaje umów najmu mieszkania

Wynajem mieszkania na pierwszy rzut oka wydaje się od strony formalnej sprawą dość prostą. Właściciel lokalu udostępnia go w zamian za regularne opłaty od najemcy, który tam mieszka. Jeśli jednak zaczynamy szukać większej ilości informacji o tym jak bezpiecznie wynająć lub nająć mieszkanie, to okazuje się, że jest kilka różnych umów najmu mieszkania, do tego wiele możliwości uregulowania szczegółów w tych umowach. Porządkujemy więc informacje dotyczące rodzajów umów najmu mieszkania i wariantów dotyczących szczegółowych zapisów. Zaczynamy od najprostszych typów umów najmu mieszkania, skończymy na tych bardziej skomplikowanych dokumentach.

Umowa ustna najmu mieszkania

Pierwszy rodzaj umowy najmu mieszkania to umowa ustna najmu. Niektórzy nie lubią formalności, nie chcą się zaczytywać w prawnych regulacjach i po prostu się umawiają. Wynajmujący przekazuje mieszkanie, najemca daje kaucję i po prostu wprowadza się do lokalu. Przy takich mało sformalizowanych umowach czynsze płacone są w gotówce, bo strony nie podpisały umowy najmu, w której wskazany jest numeru konta do regulowania czynszów najmu.

Takie ustne umowy najmu mieszkania są dopuszczone przez prawo, kodeks cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów. Jedynie osoba przyjmująca pieniądze powinna pamiętać, żeby wystawiać najemcy przynajmniej pokwitowania przyjęcia czynszu, wraz z dokładnym opisem tytułu wpłat. Dokumentacja taka może być potrzebna do rozliczania się z podatków dochodowych.

Ponieważ nie ma zapisu warunków w najmu mieszkania w umowie tego rodzaju, to w razie jakichkolwiek wątpliwości i problemów stosuje się zapisy, które określa ustawa, czyli umowa najmu jest zawarta na czas nieokreślony, a najemca ponosi dodatkowo jedynie koszty zużycia mediów. Umowę na czas nieokreślony jest trudno wypowiedzieć ze strony właściciela mieszkania, a możliwe powody i okresy wypowiedzenia są wymienione we wspomnianej ustawie. Najemca może wypowiedzieć taką ustną umowę najmu mieszkania również ustnie, ma 3 miesiące okresu wypowiedzenia i nie musi uzasadniać swojej decyzji.

Standardowa umowa najmu

Najczęściej wynajmujący mieszkanie i najemca podpisują standarowy rodzaj umowy najmu - w prostej formie, bez dodatkowych określeń. Jeśli umowa dotyczy mieszkania lub domu wynajmowanego na cele mieszkaniowe, to granice swobody umowy najmu określa Ustawa o ochronie praw lokatorów. Nadal mamy jednak duże możliwości co do kształtowania treści takiej umowy i wiele rzeczy do ustalenia: czy umowa najmu mieszkania będzie podpisana na czas określony czy nieokreślony, czy przekazujemy najemcy umowy z dostawcami energii i innych mediów, jaka jest wysokość kaucji i czynszu, czy czynsz jest waloryzowany, czy właściciel ma zastrzeżenia dotyczące zwierząt w lokalu i wiele innych kwestii, które mogą wynikać z preferencji osoby wynajmującej.

Umów najmu na czas określony nie można jednostronnie wypowiedzieć, jeśli nie zawarto w nich określonych okoliczności umożliwiających wypowiedzenie. Umowy najmu na czas nieokreślony można zgodnie z zapisami ustawy wypowiadać, ale dla najemcy i wynajmującego zasady takiego wypowiedzenia są inne. Najemca ma standardowo 3 miesiące wypowiedzenia, a umowa nie powinna być mniej korzystna, czyli skracać tego czasu. Warto pamiętać, że umowę zawartą pisemnie wypowiadamy lub przedłużamy również na piśmie, pod rygorem nieważności.

Umowy najmu tego typu nie wymagają rejestracji lub zgłoszenia do urzędów, ale mając umowę ze swoim nazwiskiem najemca może się na czas wskazany w niej zameldować w mieszkaniu.

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego a najmu zwykłego to już dużo trudniejsza procedura, ponieważ nie wystarczy uzgodnić warunki i formę umowy, spisać ją i podpisać przez strony. Zakres uzgodnień może być dużo szerszy, a do tego mamy jeszcze kilka kolejnych kroków. Mając podpisaną umowę najmu okazjonalnego, najemca udaje się do notariusza i podpisuje tam akt o poddaniu się egzekucji z tytułu tej umowy najmu. Kolejnym potrzebnym dokumentem jest oświadczenie najemcy o wskazaniu adresu do wyprowadzki. Jeśli najemca nie ma swojej nieruchomości lub jest ona poza Polską, to powinien znaleźć właściciela, który podpisze oświadczenie o zgodzie na przyjęcie wskazanej osoby do swojego mieszkania w razie konieczności zapewnienia dachu nad głową. Po zebraniu kompletu oświadczeń i podpisaniu umowy najmu z aktem notarialnym, można przystąpić do przekazania mieszkania najemcy. Potem jeszcze wynajmujący musi zgłosić umowę najmu do swojego urzędu skarbowego, żeby spełnić warunki najmu okazjonalnego mieszkania.

W takiej umowie najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna, a mieszkanie wydaje w najem również osoba fizyczna lub firma, ale nie zajmująca się profesjonalnie najmem i nieruchomościami. Ten najem może zostać podpisany wyłącznie na czas określony, do 10 lat i oczywiście wymaga formy pisemnej. Opłatę za przygotowanie notarialnego aktu do umowy najmu okazjonalnego najczęściej ponosi właściciel, ale strony powinny to wcześniej potwierdzić. Ze względu na akty załączane do umów nie da się po prostu przedłużyć najmu okazjonalnego, ani zmienić czynszu w trakcie trwania umowy, poza waloryzacją o inflację wpisaną w umowę. Jeśli strony chcą kontynuować najem, trzeba przed upływem jednej umowy zawrzeć kolejną, powtarzając całą procedurę.

Umowa najmu instytucjonalnego

To najnowsza forma wynajmu mieszkania, stworzona specjalnie dla instytucji wynajmujących zbudowane lub kupione pakietowo mieszkania na wynajem. Tak jak w umowie najmu okazjonalnego wymaga się formy pisemnej, ale umowę najmu instytucjonalnego można podpisać nawet na więcej niż 10 lat, ale wciąż na czas określony. Najemcą może być tylko osoba fizyczna, która najmuje mieszkanie od instytucji, np. funduszu inwestycyjnego lub profesjonalnego zarządcy, zatrudnionego przez tę instytucję-właściciela.

Najem instytucjonalny również wymaga przejścia przez określoną procedurę przed podpisaniem umowy: najpierw instytucja sprawdza możliwości finansowe osoby zainteresowanej najmem, potem następuje umowa pisemna, z którą najemca stawia się w kolejnym kroku u notariusza i podpisuje akt o poddaniu się egzekucji. Nie wymaga się żadnych dodatkowych oświadczeń. Komplet dokumentów składa się najczęściej w biurze obsługi najemcy. Przy przekazywaniu najmowanego mieszkania sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy. Podobnie jak w innych umowach na czas określony dobrze jest zapisać, w jakich okolicznościach i na jakich warunkach najemca lub wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. To ważny zapis, szczególnie przy zawieraniu umów na kilka lub kilkanaście lat. W ustawie nie ma takich regulacji, poza sytuacją kiedy najemca przestaje płacić czynsz za wynajmowane mieszkanie.

Warianty umów najmu mieszkania i dodatkowe dokumenty

Tak jak “zwykła” umowa najmu może być podpisana na czas określony lub nieokreślony, tak i pozostałe umowy mogą mieć inne warianty i ustalenia co do szczegółów. Najem instytucjonalny może mieć wersję z dojściem do własności, czyli poza czynszem można płacić określone kwoty na wykup mieszkania za oznaczoną w umowe kwotę. Umowy najmu mogą zawierać różne zapisy dotyczące podziałów płatności i obowiązków stron. Jeśli zapisy nie są zrozumiałe, warto o tym porozmawiać i te punkty wyjaśnić.

Wszystkie dokumenty powinniśmy mieć z oryginalnymi podpisami, sporządza się tyle egzemplarzy umowy i załączników, ile mamy osób prawnych przystępujących do tej umowy - małżonkowie mogą mieć jeden, wspólny egzemplarz. Do każdej pisemnej umowy można załączyć protokół zdawczo-odbiorczy, który opisuje stan mieszkania, najlepiej z dwiema rubrykami: na początku i na końcu najmu. To znacznie ułatwia porównanie stanu początkowego i zmian w trakcie użytkowania mieszkania przez najemcę. Jeśli nie korzystamy przy przekazywaniu czynszów lub kaucji z przelewów lub wpłaty w banku, to zawsze w zamian za pieniądze w gotówce należy sporządzić potwierdzenie zawierające informacje: kto i ile pieniędzy wpłacił, komu i za co, z datą i podpisem osoby biorącej wymienioną kwotę.

Rodzaje umów najmu mieszkania - podsumowanie

Umowy najmu to często obszerne i napisane trudnym językiem dokumenty, ale dotyczą dużych pieniędzy i mogą decydować o codziennym spokoju podpisujących je osób. W Polsce mamy duży wybór rodzajów umów najmu i swobodę kształtowania ich treści, dlatego właściciele powinni starannie dobierać te umowy do swoich preferencji i samej nieruchomości, korzystać ze sprawdzonych źródeł dokumentów i profesjonalnych porad. Warto umowy najmu dokładnie przeczytać i uzgadniać szczegóły z najemcą, żeby nie było wątpliwości w trakcie najmu, a w razie problemów były jasne zasady dalszego postępowania dla obu stron.

Chcesz podpisać umowę online? Zarejestruj się!