Jak ustalić wysokość czynszu najmu? Praktyczne wskazówki dla wynajmujących

Jaka wysokość czynszu jest “odpowiednia” i pozwoli utrzymać rentowność, a jednocześnie będzie akceptowana przez rynek? To pytanie zadają sobie właściciele wystawiający ogłoszenia mieszkań na wynajem przy każdym rozpoczęciu nowego najmu. Ustalenie właściwej wysokości czynszu najmu jest kluczowe, aby przyciągnąć najemców i osiągnąć optymalny zwrot z inwestycji. W tym celu warto zrozumieć, jakie czynniki wpływają na czynsz, gdzie szukać informacji o średnich stawkach za najem i jak zmieniają się w czasie – odpowiedzi na te pytania znajdziesz w poniższym artykule.

czynsz najmu

Z artykułu dowiesz się…

Co to jest czynsz najmu?
Co wpływa na wysokość czynszu za mieszkanie?
Jakie są opłaty za wynajem mieszkania?
Jak określić wysokość czynszu?
Skąd czerpać dane o średnich stawkach czynszu najmu?

Co to jest czynsz najmu?

Czynsz najmu mieszkania to regularna płatność, którą najemca – osoba najmująca od kogoś mieszkanie – dokonuje wynajmującemu,, w zamian za prawo do korzystania z mieszkania przez określony czas. Czynsz najmu jest najczęściej ustalany i płatny co miesiąc, chociaż w niektórych przypadkach bywa opłacany tygodniowo lub nawet kwartalnie. Z reguły termin płatności czynszu jest ustalany jako “z góry”, czyli na początku miesiąca za dany okres.

Wartość czynszu najmu może być negocjowana między wynajmującym a najemcą, a umowa najmu określa warunki płatności, takie jak termin, formę płatności i ewentualne kary za opóźnienia w regulowaniu należności. Wysokość czynszu może zależeć od wielu czynników, np. lokalizacja, wielkość i standard mieszkania, a także panująca sytuacja na rynku nieruchomości.

Co składa się na opłaty związane z wynajmem?

Każdy zaprawiony w boju wynajmujący doskonale zdaje sobie sprawę, że mieszkanie na wynajem to nie tylko dochody z najmu. To również cały szereg obowiązków i kosztów, które trzeba ponieść – czasem jednorazowo, a czasem cyklicznie. Przy ustalaniu wysokości czynszu najmu warto przejrzeć wszystkie możliwe wydatki, sporządzić ich listę i dopiero w kolejnych krokach zacząć określać, jaka stawka najmu pozwoli pokryć koszty i zarazem wygenerować zysk.

Stałe i cykliczne koszty wynajmu

Właściciele przygotowujący się do wynajmowania mieszkania powinni przede wszystkim zacząć od sprawdzenia bieżących kosztów utrzymania, a wśród nich znajdują się:

Opłaty do wspólnoty lub spółdzielni – mogą obejmować koszty utrzymania części wspólnych budynku, ochronę osiedla, konserwację czy usługi firmy sprzątającej.
Rachunki za media i usługi – wlicza się w to wodę, prąd, gaz, wywóz śmieci, opłaty za telewizję kablową czy podłączenie internetu. W praktyce stanowią koszty przenoszone często na najemców, lecz warto upewnić, że są uwzględnione w umowie najmu. Warto też sprawdzić, jak często są spisywane liczniki mediów i robione okresowe rozliczenia, żeby też doliczyć te koszty do całego zestawienia. Może to być co kwartał (w przypadku zużycia wody), a może raz na rok (rozliczenie ogrzewania).
Podatki od nieruchomości i od dochodów z najmu – każdy właściciel mieszkania jest zobowiązany do zapłaty podatku i uwzględnieniu przy wynajmie uzyskanych przychodów w zeznaniu podatkowym. Sprawdź, jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania.
Składki na ubezpieczenie nieruchomości – posiadanie ubezpieczenia mieszkania lub domu to standard wśród właścicieli, nie tylko tych wynajmujących. W zależności od oferty polisa może obejmować zabezpieczenie wyposażenia, wsparcie assistance domowe czy ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, co wpływa na wysokość płaconej składki.

Dodatkowo dobrze sprawdzać, szczególnie w przypadku domów, jak niektóre opłaty się zmienią, jeśli będzie w danym miejscu mieszkać kilka osób. Przy jednym lokatorze możemy spodziewać się niskich opłat i zaliczek za media, a wraz z każdym dodatkowym najemcą rośnie zużycie i tym samym całościowe koszty.

Jednorazowe i dodatkowe koszty, które warto wziąć pod uwagę

Poza powtarzającymi się kosztami, które są wpisane w wynajem należy również mieć świadomość opcjonalnych wydatków pojawiających się w trakcie wynajmowania lub jeszcze przed podpisaniem umowy.

Koszty utrzymania i ewentualnych napraw – z reguły to najemca odpowiada za mniejsze usterki, jednak właściciel wciąż odpowiada za utrzymanie nieruchomości, w tym remonty, modernizacje czy wymianę instalacji.
Przygotowanie do wynajmu – są to koszty związane z publikacją ogłoszeń i zrobieniem zdjęć, poszukiwaniem najemcy, weryfikacją wiarygodności najemcy czy przygotowaniem umowy najmu.
Skorzystanie z pomocy ekspertów – w niektórych przypadkach właściciel może zdecydować się na skorzystanie z usług ekspertów np. agencji nieruchomości lub firm zarządzających najmem, co generuje dodatkowe opłaty.
Ubezpieczenie od niezapłaconego czynszu – wynajmując komuś mieszkanie, trzeba liczyć się z pewnymi ryzykami. Można również zredukować je do minimum i wyposażyć się w ubezpieczenie chroniące przed przerwą w najmie lub brakiem płatności od najemców.

Poza kosztami niezbędnymi do utrzymania mieszkania i tymi opcjonalnymi, które w dużej części można przenieść na najemcę, właściciele mogą też mieć obciążenia kredytowe lub inne, na przykład spłacanie współwłaścicieli. Wysokość tych opłat też może być ważna, ale warto brać pod uwagę raczej ogólną sumę: utrzymania nieruchomości i czynszu najmu – czyli to, ile będzie mieszkanie kosztować najemcę. Trzeba pamiętać, że rynek nie działa w próżni i właśnie taką kwotę można spokojnie porównywać z innymi ogłoszeniami mieszkań na wynajem.

Jak określić wysokość czynszu?

Wbrew pozorom ustalenie wysokości czynszu najmu nie jest prostą decyzją, a procesem analizowania i wyciągania wniosków. Oczywiście, można poświęcić na to mniej lub więcej czasu – wszystko zależy od indywidualnego przypadku, doświadczenia w wynajmowaniu mieszkań oraz czasu, jakim dysponujemy. Od czego zacząć, żeby mieć pewność uwzględnienia najważniejszych aspektów przy określaniu stawki za najem?

1. Zacznij od poznania lokalnego rynku
Czy są w okolicy mieszkania lub podobne nieruchomości na wynajem? Jeśli tak, jakie są stawki za ich wynajęcie? Czy ogłoszenia szybko znikają, czy raczej długo zalegają na portalach ogłoszeniowych? Aby znaleźć odpowiedzi na te pytania, warto dokładnie przejrzeć dostępne oferty w serwisach z ogłoszeniami nieruchomości. Porównaj oferty o zbliżonych parametrach, spójrz na lokalizację nieruchomości, metraż, standard oraz udogodnienia.

2. Dokonaj analizy kosztów
Po zapoznaniu się z wcześniejszymi częściami artykułu wiesz już doskonale, co szczególnie wziąć pod uwagę przy analizowaniu kosztów związanych z posiadaniem i wynajmowaniem mieszkania. Po spisaniu wszystkich pozycji z podziałem na te cykliczne i jednorazowe, porównaj oszacowane sumy z rzeczywistością rynkową. Przy określaniu czynszu najmu, warto osiągnąć zadowalający zysk, ale trzeba również mieć świadomość sytuacji na danym rynku. Jeśli wyznaczymy zbyt wysoki czynsz, może okazać się, że zabraknie chętnych na najem naszego mieszkania.

3. Podkreśl udogodnienia i atuty mieszkania
Kolejnym istotnym determinantem kształtującym wysokość czynszu najmu jest wszystko to, co stanowi o wyjątkowości oferty. Może mieszkanie posiada przestronny balkon, zielony ogród lub niepowtarzalny widok z okna? Czy oferowane jest dodatkowo miejsce parkingowe, komórka lokatorska, a może pełne i nowoczesne wyposażone? Czy w otoczeniu znajdują się lokale usługowe, sklepy są zlokalizowane w zasięgu ręki, a do przystanków jest zaledwie kilka kroków? Takie aspekty mogą się mnożyć i tym samym uzasadniać dla najemcy oferowaną wysokość czynszu najmu.

4. Monitoruj sytuację na rynku i wykorzystaj dostępne narzędzia
Rynek najmu ma to do siebie, że lubi się dynamicznie zmieniać. Czynsz, który wydawał nam się odpowiedni kilka miesięcy temu, dzisiaj może być całkowicie nieaktualny wobec obecnej sytuacji rynkowej. Dobrze jest systematycznie obserwować to, co dzieje się w otoczeniu i aktualizować wysokość czynszu, aby zadbać o rentowność inwestycji. Należy pamiętać, że podnoszenie czynszu za najem w trakcie umowy podlega pewnym zasadom i każdorazowo w obowiązku właściciela jest informowanie najemców o wszelkich zmianach w wysokości czynszu zgodnie z przepisami prawnymi i warunkami umowy najmu.

Przeczytaj więcej o tym, kiedy wynajmujący może podnieść czynsz

Co więcej, w sieci można znaleźć różne narzędzia, które pomogą Ci w ustaleniu lub weryfikacji konkurencyjnej wysokości czynszu. Przykładami takich narzędzi są kalkulatory czynszu czy zestawienia danych rynkowych, np. publikowane przez serwis nieruchomościowy Otodom.

5. Nie zamykaj się na negocjacje
Jako wynajmujący warto być elastycznym i rozmawiać z najemcami o ich oczekiwaniach. Nie chodzi tutaj o zrezygnowanie z własnych dochodów na skutek obniżki czynszu, ale z pewnością można szukać kompromisów. Może to być na przykład propozycja dłuższego okresu najmu, doposażenia mieszkania lub odświeżenia wnętrza lokalu po ostatnim najmie. Kierowanie się elastycznością i skłonnością do negocjacji z czasem zaprocentuje lojalnością oraz uczciwością najemcy, a nie ma nic równie ważnego, jak spokojny i bezkonfliktowy czas wynajmowania.

Średnie stawki czynszu najmu – skąd czerpać dane?

Jednym z najbardziej przystępnych rozwiązań, żeby zobaczyć, jak zachowują się ceny na rynku, jest przeglądanie ogłoszeń mieszkań na wynajem na różnych portalach nieruchomościowych. W sieci istnieją również specjalnie przygotowane raporty i przeglądy, robione regularnie i publikowane w różnych mediach.

Bieżące dane z Otodom i OLX

Co miesiąc o kolejne dane uzupełniane są interaktywne tabele Otodom Analytics. Można na nich sprawdzić stawki najmu z ostatniego miesiąca, ale również z poprzednich, aż dla 40 miast w całej Polsce. Poza aktualnymi informacjami w zestawieniach widać dokładnie, jak zmienia się w czasie wysokość czynszów w aktywnych ogłoszeniach w danym miesiącu. W przypadku mniejszych miast trzeba pamiętać, że wystarczy jedno ogłoszenie z bardzo wysokim czynszem, żeby średnie stawki uległy wahaniom. Czasem może być po prostu mało ogłoszeń i nie we wszystkich kategoriach wielkości mieszkań.

Dane z banków

Informacje o czynszach najmu zbierają również banki. To ważna część sektora nieruchomości mieszkaniowych, a w przypadku poszczególnych osób może pokazywać zdolność do wywiązywania się z płatności przez najemców i dodatkowe dochody wynajmujących. Dane opracowywane i publikowane są co kwartał, ale z pewnym opóźnieniem, dlatego nieco trudniej będzie z nich korzystać na bieżąco.

Centrum AMRON Związku Banków Polskich zbiera informacje o trwających umowach, dlatego podawane dane mogą pokazywać niższy poziom czynszów, niż ten zaobserwowany w ogłoszeniach. Dodatkowo starannie są odliczane wszelkie opłaty związane z utrzymaniem mieszkania, co pozwala łatwiej porównywać raty kredytów do czynszów najmu. Raporty można pobrać bezpłatnie, ze strony Centrum AMRON.

Regularne analizy dotyczące rynku nieruchomości na bardzo ogólnym poziomie, co kwartał i dodatkowo co roku publikuje też Narodowy Bank Polski. Znajdziemy tam poziomy czynszów z umów zawartych w analizowanym kwartale, co znów może pokazywać dość wysokie czynsze. Dodatkowo warto przejrzeć wykresy pokazujące atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem w stosunku do innych produktów dostępnych dla gospodarstw domowych.

Najbardziej aktualny przegląd danych z ogłoszeń to publikowane w mediach zestawienia danych z różnych portali, regularnie prezentowane przez firmy doradztwa finansowego i analizy rynku najmu Expander i Rentier.io. Jeśli nie mamy czasu na przeglądanie poszczególnych ogłoszeń, to można skorzystać z tabel, gdzie uwzględnione jest miasto i wielkość mieszkania. W comiesięcznych publikacjach analizowane są też inne aspekty najmu: rentowność, zmiany w przepisach, relacje pomiędzy rynkiem najmu a obrotem nieruchomościami.

Jak obliczyć czynsz za mieszkanie na wynajem?

Podsumowanie

Wysokość czynszów najmu zmienia się w czasie – zależą one od ogólnych kosztów utrzymania mieszkania, ale także od popytu w danym mieście lub dzielnicy oraz m.in. standardu mieszkania. Zarówno osoby poszukujące mieszkań dla siebie, jak i właściciele decydujący się na wynajem czasem mają problem z określeniem, co jest “normalnym poziomem czynszów”. Z tego względu warto śledzić sytuację na rynku najmu i jednocześnie korzystać z eksperckich opracowań, dzięki którym można szybciej odnaleźć rzetelne informacje i uzyskać szczegółowe dane. Najemcy z reguły przeważnie będą chcieli płacić jak najmniej i z tego względu mogą nieco negocjować warunki umowy. Właściciele natomiast naturalnie liczą na pewność wynajmu i stabilne płatności czynszu. Z pewnością są to interesy do pogodzenia, jeśli jesteśmy świadomi potrzeb i oczekiwań drugiej osoby. Dodatkowo korzystanie z rozwiązań tworzonych na potrzeby najmu np. z ubezpieczenia płatności czynszu lub OC najemcy może znacznie ograniczyć wszelkie dodatkowe wydatki dla obu stron najmu.

Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.

Przeczytaj również

Hanna Milewska-Wilk 16.05.2023