Demografia to słowo coraz częściej używane w wielu kontekstach, ale w dyskusjach o rynku mieszkaniowym jest używane też coraz częściej. Zmiany dotyczące zmniejszającej się liczby osób młodych i ogólnie osób pracujących oraz rosnący odsetek osób w wieku emerytalnym będą kształtować rynek nieruchomości, ale są przewidywalne i już można się do nich przygotowywać.
Najem prywatny mieszkań istniał od zawsze, odpowiadając na potrzeby rynku, ale większe zainteresowanie mieszkaniami na wynajem przyszło na przełomie wieków, pod koniec lat 90. I na początku 2000. Wraz z wyżem demograficznym początku lat 80. i dążeniem do studiowania w dużych miastach, bardzo dużo młodych ludzi zdecydowało się na przeprowadzkę. Ci, dla których nie było miejsca w akademikach, najmowali mieszkania, które nie były specjalnie przygotowywane pod wynajem, ale tak zaczął kształtować się rynek najmu prywatnego. Po ponad 20 latach mamy dużo mniej osób w wieku 18-23 lata, które inaczej postrzegają studia, a znalezienie pracy jest łatwiejsze.
Najemcy to teraz coraz częściej osoby pracujące. Studia nie są już podstawą do określenia tożsamości, wydłuża się również czas przeznaczony na zdobywanie wykształcenia i doświadczenia zawodowego przed założeniem rodziny. Najemcy oczekują dobrego standardu mieszkań lub pokoi na wynajem, mogą łatwo porównywać oferty i mają również coraz więcej wiedzy i doświadczeń z najmem. Młodzi najemcy precyzyjniej wiedzą, czego oczekują, ale wzrosły również ich samodzielność i możliwości finansowe.
Późniejsze zakładanie rodziny jest dość ściśle powiązane z rynkiem nieruchomości i najmu. Wciąż uznaje się w Polsce, że zakładając rodzinę powinno się kupić mieszkanie lub już je posiadać. Najemcy zatem są coraz starsi, pracują i oczekują coraz więcej prywatności i samodzielności. Większe, wspólnie najmowane mieszkania, kiedyś nazywane “studenckimi” to już obecnie rzadkość. Związki i małżeństwa stają się również mniej stabilne, a to dla osób wyprowadzających się ze wspólnego miejsca zamieszkania oznacza powrót na rynek najmu - przynajmniej na jakiś czas. Coraz więcej jest również najemców z dziećmi, bo mimo dążenia do posiadania mieszkania nie zawsze jest to osiągalne, a ostatnio coraz droższe. Najemcy potrzebują nie tylko małych mieszkań, kawalerek, ale i średnich - dwu i trzy pokojowych.
Zmiany związane z przeprowadzkami, dłuższym najmowaniem mieszkań i kupowaniem ich przez już dość świadome swoich potrzeb osoby przekładają się na jeszcze jeden ciekawy aspekt: zaczynamy w Polsce zwracać uwagę na sypialnie, ich liczbę i ogólnie możliwość wydzielenia miejsca do spania. Dlatego też mimo wciąż wysokiej popularności kawalerek - ze względu na ich niższą cenę najmu i zakupu - coraz większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z dwoma i trzema pokojami, gdzie można urządzić osobne sypialnie.
Tuż po wejściu Polski do Unii Europejskiej, w 2004 i 2005 roku, wyemigrowało do innych krajów bardzo wielu młodych ludzi, często zaraz po studiach. To była kolejna fala polskiej emigracji do Wielkiej Brytanii i innych krajów, ale od tego czasu trendy się odwróciły: Polska stała się krajem, do którego się przyjeżdża. Imigranci z krajów sąsiednich - Ukrainy, Białorusi - to już spora grupa, a coraz bardziej widoczne w dużych miastach stają się inne narodowości.
Największe miasta i aglomeracje przyciągają również Polaków z mniejszych miejscowości, bo oferują ciekawszą pracę, możliwości edukacyjne i rozwojowe, choć sytuacja mieszkaniowa to już nieco trudniejsze wybory. Jednak to w dużych miastach wciąż buduje się najwięcej nowych mieszkań, można też wybierać spośród nieruchomości z rynku wtórnego, a w małych miejscowościach często jedyną opcją na dobre warunki mieszkaniowe jest samodzielna budowa domu.
Migracje wewnątrz Polski i z innych państw sprawiają, że rynek mieszkaniowy jest coraz większy: jest więcej najemców, nawet w średnich miastach, bo przeważnie przy zmianie miejsca pierwszą opcją jest najem mieszkania, ale też zwiększają zainteresowanie zakupem mieszkań i domów, choć raczej w największych aglomeracjach. Charakter mniejszych miast bardzo się zmienia, a często najlepszą opcją jest turystyka i ukierunkowanie rozwoju pod tym kątem.
Wciąż panuje przekonanie, że “starych drzew się nie przesadza” w odniesieniu do osób na emeryturze. Okazuje się jednak, że nie do końca jest to prawda: seniorzy mają mniej zobowiązań, mogą wybierać miejsce do zamieszkania uwzględniając swoje potrzeby, a szczególnie szukać mieszkań o dobrym standardzie i po prostu wygodniejszych. Czasem są to wyremontowane mieszkania na tych samych osiedlach, które już znają, a czasem to większe decyzje i przeprowadzki. Starsi również mieszkają coraz częściej sami, a szczególnie dotyczy to kobiet po śmierci małżonków. W tej grupie również są coraz mniejsze gospodarstwa domowe.
Osoby po sześćdziesiątce to grupa, gdzie jest największy odsetek posiadaczy domu lub mieszkania, ale starsze nieruchomości nie zawsze są bardzo wartościowe. Nie zawsze też udaje się sprzedać posiadaną nieruchomość, szczególnie jeśli to duże domy, daleko od miast, w kiepskim stanie technicznym. Starsi mają jednak często zasoby i coraz więcej chęci do mobilności, czasem najmu, jednocześnie dbając o młodszych członków rodziny. Mają więc coraz więcej decyzyjności w zakresie miejsca do zamieszkania. I tak wraca temat młodych, poszukujących samodzielności, a czasem czekających na odziedziczenie mieszkania lub części domu po dziadkach, a nawet pradziadkach.
To właśnie młodzi, dążący do usamodzielnienia się, z chęciami na zakładanie rodziny, są obecnie grupą, która najgłośniej wskazuje na problemy mieszkaniowe: drogi najem rynkowy i jeszcze droższy zakup z kredytem hipotecznym. Tutaj wkracza polityka i rozwiązania ustawowe, które mogą bardzo zmienić i rynek najmu, i możliwości zakupu na własność. Najbardziej jaskrawym przykładem wpływu na rynek jest Bezpieczny Kredyt 2%, który skłonił wiele młodych osób do jak najszybszego zakupu, co z kolei przełożyło się na rosnące ceny mniejszych mieszkań w dużych miastach, ale potem prawdopodobnie też na niewielkie spadki czynszów najmu. Czy polityka może znów zakołysać rynkiem?
Zapowiadane są większe inwestycje w mieszkania na wynajem, ale w ramach inicjatyw “bez zysku”, czyli z preferencyjnymi kredytami na budowę i o stosunkowo niskich czynszach. To może zmienić rynek najmu, ale w długiej perspektywie, powyżej 8 lat. Największym obecnie wyzwaniem staje się konieczność większych remontów już istniejących mieszkań i domów, żeby ograniczyć wydatki na energię do ich ogrzania i podnieść standard. Tego będą oczekiwać i najemcy, i osoby kupujące nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym. Nieruchomości nie nadające się do remontów będą po prostu wyburzane.
Demografia wpływa na rynek nieruchomości, a warunki mieszkaniowe mogą wpływać na demografię. Dostrzec można ogólne dążenie do lepszej jakości mieszkań i domów, zapewniających większy komfort i prywatność, a budynki wymagające bardzo dużych nakładów będą coraz częściej wyburzane. Na rynku aktywne są wszystkie grupy wiekowe, mamy też coraz większe zróżnicowanie ze względu na kraj pochodzenia. Preferencje się nieco zmieniają, ale wciąż duże znaczenie ma ogólny koszt najmu lub zakupu. W perspektywie czasu jednak czynsze najmu nie będą bardzo wzrastać, a politycy będą chcieli zaoferować nieco tańsze dochodzenie do własności nieruchomości różnymi sposobami.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
