20.12.2025
Koniunktura
Czy rynek najmu rzeczywiście jest dziś tak stabilny, jak sugerują nagłówki? A może pod powierzchnią cen i wskaźników kryją się napięcia, które już niebawem zmienią reguły gry? W pierwszej, premierowej edycji badania rynku najmu oddaliśmy głos ekspertom – osobom, które na co dzień podejmują decyzje inwestycyjne, zarządzają najmem i obserwują zachowania właścicieli oraz najemców z bliska. Ich oceny pokazują rynek w momencie przełomu: spokojny z pozoru, ale w trakcie transformacji.
Koniunktura rynku najmu mieszkań to cykliczny projekt badawczy, który pokazuje, w jakiej kondycji znajduje się rynek najmu w Polsce i w jakim kierunku zmierza. Pytamy uczestników rynku o ich perspektywę w obszarach takich, jak poziom podaży i popytu, sytuacja cenowa, występujące bariery oraz czynniki, które dziś napędzają lub hamują decyzje po stronie właścicieli i najemców.
W badaniu przyglądamy się nie tylko twardym oczekiwaniom finansowym, ale też nastrojom, planom i strategiom. Co naprawdę napędza rynek najmu? Gdzie pojawiają się bariery, a gdzie nowe szanse? I jak może wyglądać najem w kolejnych kwartałach? Poznaj najnowsze wyniki badania za IV kwartał 2025 r.*
*W tym kwartale prezentujemy wyłącznie perspektywę ekspercką. W kolejnych edycjach badanie zostanie uzupełnione o doświadczenia wynajmujących.
Rynek najmu mieszkań w IV kwartale 2025 roku wygląda stabilnie tylko na pierwszy rzut oka. Dane pokazują wyraźne rozchodzenie się podaży i popytu, co stopniowo przesuwa układ sił w stronę najemców. Właściciele coraz rzadziej myślą o ekspansji, a częściej o remontach i utrzymaniu standardu, podczas gdy inwestorzy traktują nieruchomości bardziej jako ochronę kapitału niż źródło dynamicznych zysków. Pod powierzchnią stabilnych stawek kształtuje się nowy model rynku — bardziej konkurencyjny, ostrożny i pełen napięć prawno-finansowych.
Najbardziej wyraźnym trendem bieżącego kwartału jest dysproporcja między dostępnością mieszkań a zainteresowaniem nimi. Eksperci wskazują na gwałtowny przyrost oferty – aż 50,7% badanych odnotowało wzrost podaży mieszkań na wynajem. Tymczasem popyt nie nadąża za tą dynamiką; 32,9% respondentów wskazało na jego spadek, a tylko 16,4% na wzrost.
Prognozy na kolejny kwartał sugerują pogłębianie się tego zjawiska. Dalszego wzrostu dostępności mieszkań spodziewa się blisko 40% (39,7%) ekspertów, podczas gdy w kwestii popytu dominuje stagnacja lub pesymizm – jego spadku oczekuje co czwarty badany (24,7%), a wzrostu zaledwie 6,9%. Może to zwiastować zaostrzenie konkurencji o najemcę w nadchodzących miesiącach.
Mimo rosnącej konkurencji rynkowej, w opiniach ekspertów rynku, parametry finansowe i operacyjne najmu pozostają zaskakująco stabilne. Standardem rynkowym pozostają umowy roczne – średni czas, na jaki są podpisane, wynosi 12,6 miesiąca.
W kwestiach finansowych panuje “status quo”. Aż 63,0% ekspertów wskazuje, że poziom przychodów z czynszu nie uległ zmianie w bieżącym okresie. Prognozy są zbliżone – na kolejny kwartał utrzymania obecnych stawek spodziewa się 67,1% badanych.
Stabilnie wygląda również moralność płatnicza zdaniem ekspertów. Dla 65,8% właścicieli opóźnienia w płatnościach pozostały na niezmienionym poziomie, a w przypadku 11% problem ten w ogóle nie występuje. Warto jednak odnotować pewną dynamikę w portfelach najemców – choć dla większości sytuacja jest bez zmian, to grupa, której sytuacja finansowa się poprawia (30,1%), jest nieznacznie większa od tej, dla której obserwuje się pogorszenie (26,0%).
Eksperci oceniający rynek wskazują, że jest on zablokowany przez dwie fundamentalnie różne siły. Aby zrozumieć to zjawisko, warto przyjrzeć się hierarchii przeszkód – co zdaniem ankietowanych jest realnym hamulcem, a co odgrywa marginalną rolę.
Perspektywa właścicieli pokazuje strach przed prawem, a nie podatkami. W ocenie ekspertów, głównym hamulcem zniechęcającym do wynajmu nie są kwestie makroekonomiczne, lecz systemowe poczucie braku bezpieczeństwa.
Główne bariery dla wynajmujących (zdaniem ekspertów)
Najmniejsze bariery dla wynajmujących (najrzadziej wskazywane przez ekspertów)
Perspektywa najemców to natomiast bariera portfela, a nie oferty. Eksperci identyfikują problem niemal wyłącznie w sferze finansowej. Co ciekawe, kwestie prawne czy jakość oferty schodzą tu na dalszy plan.
Główne bariery dla najemców (zdaniem ekspertów)
Najmniejsze bariery dla najemców (najrzadziej wskazywane przez ekspertów)
Taki układ wyraźnie pokazuje kontrast: zdaniem ekspertów właścicieli blokuje “prawo” (72,6%), a najemców “pieniądze” (84,7%), podczas gdy podatki czy różnorodność oferty są problemami drugoplanowymi.
W warunkach rosnącej niepewności i zaostrzającej się konkurencji, zdaniem ekspertów, właściciele mieszkań przyjmują dziś strategię wyczekiwania. Według 64,4% ankietowanych ekspertów w najbliższym kwartale dominować będzie utrzymanie obecnego poziomu inwestycji.
Eksperci wskazują również, że zamiast aktywnego powiększania portfela – zakup kolejnego mieszkania przewiduje jedynie 12,3% właścicieli, podczas gdy sprzedaż rozważa 15,1% – wynajmujący koncentrują się na poprawie jakości posiadanych lokali. W ocenie ekspertów aż 42,5% właścicieli zdecyduje się na drobne remonty i lifting mieszkań, a 20,6% na wymianę wyposażenia. To może być wyraźny sygnał, że rywalizacja o najemcę będzie toczyć się nie poprzez obniżki cen, lecz poprzez standard i funkcjonalność lokalu.
Mimo wyzwań, rynek najmu wciąż przyciąga kapitał, jednak motywacje inwestorów uległy zmianie. Głównym czynnikiem stymulującym inwestycje nie jest już agresywna gra na wzrost czynszów, lecz bezpieczeństwo.
Najważniejszym motywatorem jest ochrona kapitału przed inflacją, wskazana przez 61,6% ekspertów. Na drugim miejscu znajduje się chęć dywersyfikacji portfela inwestycyjnego (52,1%). Nieruchomości pełnią więc obecnie funkcję „bezpiecznej przystani”, a inwestorzy są skłonni zaakceptować stabilizację przychodów w zamian za ochronę wartości pieniądza w czasie.
Chcesz poznać pełne wyniki badania? Pobierz raport, informację sygnalną lub szczegółowy opis metody badania. Wyniki publikujemy cyklicznie, w niezmienionej formie, pod koniec każdego kwartału — około 20. dnia ostatniego miesiąca badanego okresu.
Masz pytania lub sugestie dotyczące badania? Skontaktuj się z nami: info@simpl.rent
