09.06.2025
Porady
Eksmisja to proces, z którym może zetknąć się każdy właściciel nieruchomości oraz lokator. Chociaż eksmisja najczęściej kojarzy się z długami i brakiem płatności czynszu, powody mogą być różne. W artykule znajdziesz odpowiedź na kluczowe pytania dotyczące eksmisji, poznasz proces eksmisji krok po kroku, a także dowiesz się, jak zapobiegać konieczności przeprowadzenia procedury eksmisji.
Definicja eksmisji ma charakter potoczny i nie znajdziemy jej w przepisach prawa. Przyjęło się, że pojęcie to obejmuje wszelkie czynności faktyczne i prawne dokonywane z reguły na podstawie wyroku orzekającego obowiązek opróżnienia lokalu, zmierzające do usunięcia lokatora z zajmowanego lokalu.
Eksmisja to proces prawny, który umożliwia właścicielowi nieruchomości odzyskanie lokalu od osoby, która zajmuje go bez podstawy prawnej. Choć jest to środek ostateczny, może być zastosowany, gdy lokator nie wywiązuje się ze swoich obowiązków wynikających z umowy najmu – nie płaci czynszu lub nie posiada już żadnego tytułu prawnego do przebywania w lokalu po zakończeniu najmu. Eksmisja nie może zostać przeprowadzona samodzielnie przez właściciela – wymaga posiadania tytułu wykonawczego. Takim tytułem może być zatwierdzony przez sąd akt o poddaniu się egzekucji albo wyrok sądu, uzyskany w ramach dość długiego postępowania. Co więcej, w sprawie o eksmisję sąd bada nie tylko, czy istnieją podstawy do eksmisji, ale także, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Dzięki temu prawo stara się zachować równowagę między interesami właściciela a ochroną osób szczególnie wrażliwych, jak seniorzy, osoby z niepełnosprawnościami czy rodziny z dziećmi.
Przepisy przewidują szereg sytuacji, w których dopuszczalne jest eksmitowanie lokatora, m.in.:
Jeśli lokator zalega z zapłatą czynszu (lub innych należnych opłat, np. gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów) co najmniej za trzy pełne okresy płatności, właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia. Warunkiem skuteczności wypowiedzenia jest wcześniejsze pisemne upomnienie lokatora oraz wyznaczenie dodatkowego, co najmniej miesięcznego terminu do uregulowania zaległości.
W sytuacji, gdy mimo upływu okresu wypowiedzenia, lokator, który nie reguluje należności nadal zamieszkuje w lokalu, wynajmujący jest uprawniony do wszczęcia procedury eksmisji. Należy jednak pamiętać, że eksmisję poprzedzać musi skuteczne złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu.
Jeżeli lokator utracił tytuł prawny do lokalu (np. umowa została wypowiedziana lub wygasła), wynajmujący może domagać się jego opróżnienia.
W przypadku, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Nie. Polskie prawo jednoznacznie zabrania samowolnego usunięcia lokatora z lokalu mieszkalnego. Choć właściciel dysponuje tytułem prawnym do lokalu, nie oznacza to, że może działać wedle własnego uznania. Z kolei lokator, nawet w przypadku naruszenia warunków umowy lub braku tytułu prawnego do zajmowania lokalu, nie traci automatycznie ochrony prawnej.
Kluczowym elementem jest wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu – właściciel powinien najpierw wezwać lokatora do opuszczenia mieszkania, zanim podejmie dalsze kroki prawne. Samowolne działanie właściciela polegające na zmianie zamków, wyrzuceniu rzeczy należących do lokatora czy odcięciu mediów – nawet w sytuacji zaległości czynszowych – jest nielegalne. Nawet jeśli lokator nie posiada już tytułu prawnego do lokalu, nie oznacza to, że można go usunąć z pominięciem procedury eksmisji.
Co więcej, w wielu przypadkach sąd musi orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego, a do czasu jego zapewnienia nie wolno przeprowadzić eksmisji. W praktyce oznacza to, że „wyrzucenie na bruk” w polskim systemie prawnym nie jest możliwe – każda eksmisja musi odbyć się z poszanowaniem procedur i ochrony lokatora, nawet jeśli dopuścił się on naruszeń.
Lokator, nawet jeśli zalega z czynszem lub nie ma już tytułu prawnego do zajmowania lokalu, ma prawo do obrony przed sądem, a później w toku postępowania egzekucyjnego.
Może on przedstawiać dowody swojej sytuacji życiowej, materialnej i rodzinnej. W przypadku zagrożenia eksmisją, ma prawo do wnioskowania o lokal socjalny, a także o wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu jego przyznania przez gminę.
Eksmisja to złożony proces, którego nie można przeprowadzić samowolnie. Proces eksmisji jest regulowany przez szereg przepisów, w tym przede wszystkim Ustawę o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks postępowania cywilnego.
Nielegalne działania właściciela w celu doprowadzenia do opuszczenia lokalu przez lokatora, mogą prowadzić do odpowiedzialności karnej, dlatego niezwykle istotne jest postępowanie w tym zakresie zgodnie z przepisami prawa regulującymi proces eksmisji. Dokonanie eksmisji siłą, bez orzeczenia sądowego, może bowiem zostać zakwalifikowane jako samowolne pozbawienie lokatora mieszkania, co jest przestępstwem.
Właściciel, chcąc legalnie usunąć lokatora z lokalu, musi przejść przez kilka formalnych etapów. Każdy z nich wymaga spełnienia określonych warunków oraz często – cierpliwości.
Zanim właściciel nieruchomości zdecyduje się na drogę sądową, powinien w pierwszej kolejności podjąć próbę rozwiązania sporu w sposób ugodowy. Oznacza to bezpośredni kontakt z lokatorem oraz wysłanie formalnego pisma z żądaniem opuszczenia lokalu. Takie działanie często może doprowadzić do porozumienia i pozwolić na uniknięcie długotrwałego postępowania sądowego.
Pismo to powinno zawierać:
Ważne jest, aby dokument został wysłany listem poleconym za potwierdzeniem odbioru – umożliwia to właścicielowi udowodnienie podjęcia próby ugodowego rozwiązania sprawy na potrzeby ewentualnego postępowania sądowego. Jeśli możliwe jest osobiste dostarczenie dokumentu i uzyskanie podpisu od lokatora, że pismo takie dostał, to takie doręczenie też będzie ważne dla sądu. Choć czasem takie wezwanie wystarcza, brak reakcji ze strony lokatora oznacza konieczność przejścia do kolejnego etapu – złożenia pozwu o eksmisję.
Aby przeprowadzić eksmisję, właściciel musi złożyć pozew do sądu. Przygotowanie pozwu o eksmisję wymaga szczególnej staranności, ponieważ wszelkie błędy lub braki formalne mogą opóźnić proces lub spowodować odrzucenie pozwu przez sąd.
Pozew o eksmisję powinien zawierać:
Do pozwu należy dołączyć dowody na potwierdzenie zasadności roszczenia, którym może być m.in. dokument potwierdzający brak tytułu prawnego do zajmowania lokalu przez lokatora np. wypowiedzenie umowy najmu, istotna korespondencja pomiędzy właścicielem a lokatorem.
Przy składaniu pozwu o eksmisję należy uiścić opłatę sądową w wysokości 200 zł, niezależnie od wartości przedmiotu sporu.
Nakaz eksmisji to formalne orzeczenie sądu nakazujące opuszczenie lokalu przez osobę nieuprawnioną. Wydany przez sąd na skutek przeprowadzonego postępowania sądowego wyrok może zawierać termin dobrowolnego opuszczenia mieszkania. Jeśli lokator się nie wyprowadzi, sprawa trafia do komornika.
Po wniesieniu pozwu o eksmisję czas oczekiwania na rozprawę to zazwyczaj kilka miesięcy.
W przypadku, gdy stan faktyczny sprawy jest złożony i konieczne jest przesłuchanie świadków, czas trwania procesu może wydłużyć się nawet do kilku lat. Każda sprawa jest indywidualna, a czas trwania eksmisji zależy od wielu czynników, w tym reakcji lokatorów i obciążenia sądu. Zawsze sprawa może także nie skończyć się w pierwszej instancji, ale toczyć się w kolejnej - można odwołać się od wyroku sądu.
Jak długo jest ważny nakaz eksmisji? Nakaz eksmisji stwierdzony wyrokiem eksmisyjnym jest ważny bezterminowo. Właściciel mieszkania może w każdym czasie złożyć do komornika wniosek o usunięcie lokatora z zajmowanego mieszkania.
Eksmisja egzekucyjna to ostatni etap w procesie eksmisji, który obejmuje czynności komornika mające na celu usunięcie lokatora z lokalu. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego (wyroku sądowego lub zaopatrzonego w klauzulę wykonalności aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji przez najemcę), właściciel powinien złożyć wniosek do komornika o przeprowadzenie eksmisji.
Komornik wyznacza termin eksmisji i dokonuje jej zgodnie z prawem, włączając w to powiadomienie lokatora i, jeśli to konieczne, wsparcie policji.
W przypadku gdy sąd orzeknie eksmisję i jednocześnie przyzna osobie eksmitowanej prawo do lokalu socjalnego, dalsze działania egzekucyjne ulegają zawieszeniu. Zgodnie z przepisami eksmisja może zostać przeprowadzona dopiero po złożeniu przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego. Do tego momentu komornik nie może przeprowadzić czynności eksmisyjnych.
Osoby uprawnione do otrzymania lokalu socjalnego w przypadku eksmisji, to:
chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Wyjątki od powyższej zasady dotyczą m.in. przypadku, gdy powodem eksmisji lokatora było stosowanie przemocy w rodzinie, wówczas prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje.
Co to oznacza w praktyce? Po wydaniu wyroku eksmisyjnego z prawem do lokalu socjalnego, komornik wysyła zapytanie do gminy o wskazanie odpowiedniego lokalu. Jeśli gmina nie dysponuje takim lokalem, postępowanie egzekucyjne zostaje zawieszone. Komornik nie ma możliwości przyspieszenia procesu eksmisji - dopóki gmina nie zapewni lokalu, eksmisja nie może się odbyć. Zgodnie z przepisami, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej, właściciel może wystąpić przeciwko gminie z pozwem o odszkodowanie.
Takie zawieszenie ma na celu ochronę eksmitowanych osób przed bezdomnością, ale często powoduje poważne problemy po stronie właścicieli lokali, którzy mimo wyroku są pozbawieni faktycznej możliwości dysponowania swoją nieruchomością.
Jeżeli w wyroku sąd nie przyznał eksmitowanemu lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, a na wezwanie komornika nie wyprowadził się z mieszkania - komornik występuje do gminy o wskazanie tymczasowego pomieszczenia, do którego ma nastąpić eksmisja i wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu wskazania pomieszczenia. Jeżeli wynajmujący lub lokator albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia - komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności i eksmituje tam lokatora.
Prawo przewiduje wyjątki, w których tymczasowe pomieszczenie nie przysługuje, w tym wówczas, gdy najemca został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Podobne zasady są także przy najmie instytucjonalnym - najemca zrzeka się w umowie prawa do pomocy mieszkaniowej ze strony gminy.
Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Wydłużenie czasu oczekiwania na eksmisję spowodowane jest również przewidzianym przez przepisy okresem ochronnym. Wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się bowiem w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść.
Opisanego okresu ochronnego nie stosuje się w przypadku, gdy:
Tytuł prawny do lokalu to określone prawo uprawniające daną osobę do zajmowania lokalu – podstawą może być umowa najmu lub wyrok sądu. Osoba mieszkająca w lokalu bez jakiejkolwiek podstawy działa nielegalnie, nawet jeśli wcześniej miała zgodę właściciela. Najczęściej taka sytuacja ma miejsce po wygaśnięciu umowy najmu z końcem okresu jej obowiązywania lub wypowiedzeniu umowy.
W odniesieniu do osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego przepisy przewidują jeszcze jedną, szczególną regułę, zgodnie z którą sąd może orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. Osoba, która samowolnie zajęła lokal w odpowiedzi na pozew o eksmisję może wykazać, że zachodzi szczególna sytuacja uzasadniająca skorzystanie przez sąd z wskazanego uprawnienia. W takim przypadku, jeśli sąd orzeknie, że lokator jest uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego - sąd w wyroku nakazuje wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego, co dodatkowo wydłuża okres oczekiwania na zakończenie procedury eksmisji.
Czym różni się najem okazjonalny od tradycyjnej umowy najmu w kontekście procesu eksmisji? Kluczową różnicą jest uproszczona procedura eksmisyjna, na którą najemca zgadza się już w momencie podpisywania umowy. Oznacza to, że jeśli dojdzie do konieczności wszczęcia procedury eksmisji, właściciel nie musi przechodzić przez wielomiesięczne postępowanie sądowe, aby odzyskać swoje mieszkanie.
Skrócenie okresu oczekiwania na nakaz eksmisji jest możliwe z uwagi na złożenie przez najemcę przy zawarciu umowy najmu oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Najemca składa je w formie aktu notarialnego, deklarując gotowość do opuszczenia lokalu w razie zakończenia okresu obowiązywania umowy. Dzięki temu, jeśli zajdzie taka potrzeba, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu, a kolejno wniosek do komornika i rozpocząć procedurę egzekucyjną bez konieczności uzyskania wyroku sądowego.
Dodatkowo wyeliminowane jest ryzyko konieczności oczekiwania na przydział mieszkania socjalnego - najemca zobowiązany jest bowiem do wskazania lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić w razie eksmisji.
Aby maksymalnie uprościć ten proces, właściciele mogą skorzystać z usługi simpl.rent – adres do umowy najmu okazjonalnego. To bezpieczne i wygodne rozwiązanie dla obu stron, wynajmującego - i najemcy, który może uzyskać oświadczenie całkowicie online.
Ze względu na znaczne sformalizowanie i czasochłonność procedury eksmisyjnej, warto podejmować działania zapobiegawcze, aby uniknąć konieczności jej wszczynania.
Kluczowe jest zawieranie pisemnych i dobrze skonstruowanych umów najmu, które jasno określają prawa i obowiązki obu stron. Jak pokazuje nasz raport o moralności płatniczej, co drugi najemca choć raz spóźnił się z czynszem, dlatego odpowiednia weryfikacja potencjalnych najemców, znacząco zmniejsza ryzyko problemów z brakiem płatności czynszu, a w konsekwencji konieczności doprowadzenia do opuszczenia lokalu przez lokatora - warto więc sprawdzić przyszłego najemcę samodzielnie lub skorzystać dostępnych rozwiązań, np. weryfikacji najemcy od simpl.rent.
W trakcie najmu warto utrzymywać regularną komunikację – szybkie reagowanie na problemy, zaległości w płatności czynszu, czy naruszenia umowy pozwalają często rozwiązać spór bez udziału sądu. Dla właściciela oznacza to mniejsze straty finansowe, a dla najemcy – uniknięcie utraty mieszkania.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
