Wynajem mieszkania wydaje się być z pozoru prostym procesem w porównaniu do np. zakupu mieszkania, ale zrozumienie kosztów składających się na najem może być nieco bardziej skomplikowane. Miesięczne opłaty za mieszkanie w przypadku najmu to głównie czynsz, ale zazwyczaj konieczne są jeszcze inne stałe wydatki, np. opłacanie rachunków za media. Jak analizować oferty najmu, aby nie przepłacić? Czym są koszty związane z wynajmem mieszkania? Na co trzeba zwrócić uwagę? Podpowiadamy!
Podawanie kosztów najmu w ogłoszeniach i umowach wcale nie jest proste. W Polsce mamy w dodatku regionalne różnice, zwyczajowo np. w Łodzi odstępne oznacza wyłącznie płatność dla właściciela, a wszystkie inne, również do spółdzielni, płacone są bezpośrednio przez najemcę. Jeśli ogłoszenie dotyczy Warszawy, to prawdopodobie opłata za najem będzie zawierać prawie całość kosztów, może za wyjątkiem prądu i rachunków za internet.
Odstępne może oznaczać również jednorazową opłatę dla obecnego najemcy za możliwość przejęcia umowy, czyli “odstąpienie” prawa miejsca, na przykład parkingowego, jednak jest to bardzo potoczne określenie i rzadko stosowane. Warto zatem zapytać i upewnić się, czy odstępne ma charakter jednorazowy i komu będzie wpłacane. Czynsz najmu to świadczenie na rzecz wynajmującego, w zamian za które najemca może użytkować przedmiot najmu. Zwyczajowo w Polsce określany jako płatność pieniężna za miesiąc kalendarzowy.
Warto zrozumieć, że różne sposoby dzielenia się opłatami wynikają z różnych postaw i przyzwyczajeń obu stron najmu. Płacący rachunki ma większą kontrolę nad zużyciem mediów, właściciele często boją się, że najemca po prostu nie będzie o płatnościach pamiętał i może doprowadzić do zadłużenia. Przepisywanie liczników na najemców, podpisywanie przez nich umów na internet i kablówkę jest wygodne, jeśli planujemy długi najem, np. powyżej roku.
Pokazywanie całkowitych kosztów mieszkania ułatwia porównanie poszukującym, a bardzo utrudnia analizowanie i porównywanie ofert w różnych miastach i dotyczących np. pokoi i mieszkań. Warto jednak brać pod uwagę całkowite koszty mieszkania, bo niski czynsz nie zawsze oznacza niskie koszty, a wygoda płacenia jednym przelewem za wszystkie należności mieszkaniowe może być warta kilku złotych więcej.
Co może być do opłacenia w związku z wynajmowaniem mieszkania?
Warto dowiedzieć się u wynajmującego, jak często rozliczane są media i w jakich terminach należy się takiego rozliczenia spodziewać. Zaskoczeniem mogą być kwartalne lub półroczne rozliczenia zużycia wody przez administrację, razem z ciepłą wodą, a raz na rok może pojawić się informacja o rozliczeniu zużycia ciepła. Coraz droższy jest wywóz śmieci, a jego rozliczanie się zmienia, więc należy sprawdzić, ile osób zgłoszonych jest jako zamieszkujące w lokalu, bo od tego zależy wysokość zaliczek na media i odpady.
Zanim jeszcze chwycimy za laptopa lub inne urządzenie z dostępem do internetu dobrze zastanowić się, jakie są nasze możliwości finansowe. Podstawa to określenie, w jakim przedziale cenowym możemy poszukiwać mieszkania lub pokoju na wynajem, by bez trudności pokryć wymagane przez wynajmującego opłaty. Dzięki dokładnej znajomości kryteriów nie traci się czasu na przeglądanie ofert, które w danym momencie są poza naszym zasięgiem. W sieci można znaleźć źródła, które dostarczą informacji o średnich stawkach najmu. Wśród regularnych publikacji znajdują się dane z Bankier i Otodom.
Pierwszy krok to oszacowanie początkowego oraz miesięcznego budżetu, który możemy przeznaczyć na najem. Jest to istotne, ponieważ nie zawsze kwota wskazana w ogłoszeniu to całościowy koszt najmu. W zależności od regionu podaje się łączną stawkę wraz z opłatami lub tylko wysokość czynszu za najem, dlatego należy mieć to na uwadze i w razie wątpliwości dopytać wynajmującego. Budżet początkowy to jednorazowe opłaty dotyczące najmu (np. kaucja, zakup ubezpieczenia najemcy) oraz koszt przeprowadzki do nowego miejsca (np. transport wyposażenia, zakup niezbędnych urządzeń lub całego umeblowania). Budżet miesięczny natomiast to wszystkie koszty związane z najmowanym przez lokalem (miesięczny czynsz najmu, opłaty do spółdzielni lub wspólnoty, rachunki za media).
Bardzo ważną kwestią podczas ustalania maksymalnych miesięcznych wydatków na najem jest to, aby nie stanowiły więcej niż 30-40% dochodu, jakim dysponuje się w ciągu miesiąca. Przy rosnących stawkach za najem jest to trudniejsze do osiągnięcia, ale posiadanie zaplecza finansowego zdecydowanie da większy komfort i spokój, zwłaszcza przy pojawieniu się nieplanowanych wydatków. Warto pamiętać o zmienności niektórych opłat w przyszłości – energii elektrycznej, wody czy kosztów ogrzewania i gazu. Wysokość rachunków, szczególnie jeśli są one bezpośrednio przypisane najemcy, mogą wynikać nie tylko ze zmiany innych umów cenników z dostawcami, ale także z większego zużycia np. w czasie zimy.
Sposób podziału odpowiedzialności za płatności pomiędzy stronami najmu zależy wyłącznie od tego, co zapisane jest w umowie najmu. Ważne jest, żeby strony dokładnie wiedziały, kto odpowiada za płatności i co robić, kiedy koszty nagle znacząco rosną, jak rozwiązać taki problem.
Prywatni właściciele często preferują płacenie rachunków i opłat do spółdzielni przez najemców. Może to być dodatkowy obowiązek, ale daje najemcy kontrolę nad zużyciem np. wody i prądu. Profesjonalni zarządcy i instytucje wolą kontrolować dokładnie płatności, ale w najnowszych budynkach z mieszkaniami na wynajem media będą doliczane do comiesięcznych faktur, według zużycia wykazywanego na licznikach. Kluczowe nadal pozostaje przekazywanie informacji o płatnościach i pilnowanie terminowości.
Określenie wysokości czynszu to kluczowa kwestia podczas wynajmu mieszkania. Warto wiedzieć, że czynsz może być ustalany na kilka różnych sposobów. Najczęściej spotykanym jest ustalanie czynszu na podstawie rynkowych cen wynajmu w danej lokalizacji. Właściciele często badają oferty innych mieszkań w okolicy, aby ustalić konkurencyjną cenę. Jednak wysokość czynszu może być również wynikiem negocjacji pomiędzy właścicielem a najemcą.
Innym czynnikiem wpływającym na wysokość czynszu jest standard mieszkania oraz jego powierzchnia. Mieszkania o wyższym standardzie, z nowymi urządzeniami czy pełnym wyposażeniem, zazwyczaj mają wyższy czynsz. Dodatkowo, większa powierzchnia mieszkania również wpływa na jego cenę. Jeśli wynajmujesz mieszkanie w centrum miasta, możesz oczekiwać wyższego czynszu w porównaniu do mieszkania na obrzeżach.
W trakcie wybierania mieszkania według wysokości czynszu z ogłoszenia warto sprawdzić dokładnie treść. Na całkowite koszty najmu nie powinno się wydawać więcej niż połowę miesięcznych przychodów, aby spokojnie zadbać o spokój finansowy. Proces weryfikacji najemców w simpl.rent podczas analizy przychodów, generuje rekomendację według przelicznika 2-krotności przychodów do czynszu. Kwestie takie jak to, czy najemca będzie opłacał wszystko jednym przelewem do właściciela, czy będzie płacił bezpośrednio dostawcom i administracji budynku, zależą wyłącznie od ustaleń w umowie najmu.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
