Gdy mieszkanie na wynajem stoi puste, nie zarabia – to prosta zasada i bez wątpienia wiele wynajmujących ma tego świadomość. Optymalizacja przychodów z wynajmu nieruchomości poprzez redukcję pustostanów to klucz do efektywnego zarządzania najmem i zwiększenia zysków. Cały proces wynajmu i powiązane z nim czynności powinny być ukierunkowane na minimalizację czasu, kiedy nieruchomość jest bez najemcy i tym samym nie generuje wpływów. Przedstawiamy praktyczne strategie, jak w prosty sposób ograniczyć przerwy w najmie i zabezpieczyć rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem.
Pustostan w kontekście wynajmu nieruchomości oznacza sytuację, gdy lokal przeznaczony i gotowy do wynajęcia, nie ma najemcy. Niektórzy mianem pustostanów określają również czas trwania niezbędnych remontów i odświeżenia mieszkania, choć ta definicja jest dyskusyjna, ponieważ w praktyce lokal nie jest wtedy dostępny do użytkowania. Optymalizacja zysków z wynajmu mieszkania polega na ograniczaniu takich okresów tj. przerw w najmie, co wymaga dobrej organizacji i przemyślanej strategii.
Każdy tydzień bez trwającej umowy najmu to strata dla właściciela, który musi pokrywać koszty utrzymania mieszkania, takie jak ogrzewanie, prąd oraz opłaty stałe, zwłaszcza w przypadku wspólnot i spółdzielni. Dla tych, którzy dokładnie liczą rentowność wynajmu, brak wpływów jest zauważalny i może znacznie wpłynąć na wyniki obliczeń. I właśnie dlatego strategie minimalizacji pustostanów są kluczowe dla efektywnego zarządzania wynajmem nieruchomości.
Decyzja o długości trwania umowy najmu nieruchomości wymaga zaplanowania pewnych kroków – ustalenie terminu, w którym najemca powinien poinformować o chęci przedłużenia umowy najmu, określenie momentu poszukiwania nowego najemcy oraz ewentualnych zasad dokonywania napraw w wynajmowanym mieszkaniu. Ważne jest, aby zacząć rozmowy z najemcą o przedłużeniu umowy już na dwa miesiące przed jej zakończeniem. Jeśli najemca zdecyduje się pozostać, tę decyzję należy uzyskać na piśmie, w formie aneksu lub nowej umowy, na około miesiąc przed zakończeniem obecnej.
Jeśli umowa nie zostanie przedłużona, warto umówić się na przegląd lokalu kilka tygodni przed jego zwrotem, aby ocenić konieczność napraw, występowanie ewentualnych usterek czy potrzebę malowania ścian. Musimy też ustalić, kto będzie odpowiedzialny za te prace. Czy najemca będzie to robić w ramach obowiązków dotyczących dbałości o stan mieszkania, czy jednak będzie to miało miejsce po wyprowadzce? Drugi scenariusz oznacza dla właściciela czas bez czynszów pomiędzy umowami najmu.
Z perspektywy właściciela mieszkania na wynajem można rozważyć również poszukiwanie nowego najemcy jeszcze przed końcem obecnej umowy najmu. Chociaż nie jesteśmy wtedy w stanie zrobić nowych zdjęć, a pokazanie mieszkania wymaga zgrania terminów trzech stron (mieszkający najemca, właściciel lub zarządca, zainteresowana najmem osoba), to z drugiej strony brak opublikowanego ogłoszenia z wyprzedzeniem to ryzyko potencjalnego pustostanu. Niektórzy najemcy szukają mieszkań na wiele tygodni przed planowanym wynajmem, dlatego warto rozpocząć promowanie ogłoszenia naszego mieszkania na wynajem, jak tylko dowiemy się, kiedy mniej więcej będzie dostępne.
Umowę z nowym najemcą możemy podpisać nawet kilka tygodni lub miesięcy wcześniej, zaznaczając datę rozpoczęcia najmu i obowiązku płacenia czynszu. To daje nam możliwość doprecyzowania drobnych zmian w lokalu oraz bezpośredniego przekazania między sobą przez najemców liczników i umów na dostawę mediów.
W ostatnich latach na rynku wynajmu nieruchomości, szczególnie w segmencie wynajmu pokoi, występuje praktyka podpisywania umów do końca sierpnia lub września, niezależnie od daty rozpoczęcia najmu. Oznacza to, że wszystkie umowy najmu kończą się w ciągu jednego miesiąca, kiedy najwięcej osób poszukuje nowego miejsca do zamieszkania na nadchodzący rok akademicki.
Chociaż studenci stanowią coraz mniejszą część najemców, okres wakacji sprzyja przeprowadzkom i poszukiwaniu mieszkań, co w efekcie tworzy “szczyt sezonu” w sierpniu i wrześniu. Z drugiej strony druga połowa grudnia, okres Wielkanocy i długi weekend majowy to momenty, kiedy rynek najmu znacznie zwalnia, więc szanse na szybkie znalezienie najemcy mogą być mniejsze.
Jeśli przygotowujesz lokal na wynajem, dobrze jest wprowadzić go na serwisy ogłoszeniowe jeszcze przed wakacjami, a udostępnić najemcom najpóźniej pod koniec września. Przy negocjowaniu czasu trwania umowy, korzystniejsze może być ustalenie jej zakończenia na okres letni, kiedy na rynku jest więcej ruchu i zainteresowania ze strony potencjalnych najemców.
Oczywiście, dopasowanie czasu wprowadzenia nieruchomości na rynek najmu do szczytu sezonu nie zawsze przekłada się na wyższą wysokość czynszu najmu. Więcej ogłoszeń daje najemcom większe możliwości porównania ofert i negocjowania warunków najmu. Proces ten więc może być nieco bardziej stresujący ze względu na dużą liczbę zainteresowanych.
Gdy już znajdziesz odpowiedniego najemcę, przyda Ci się nasz artykuł Przekazanie mieszkania najemcy
Większość najemców preferuje stabilność i unika corocznych przeprowadzek. Powody do zmiany mieszkania są różne: mogą to być kwestie związane ze zmianą pracy, dojazdem, zawartym związkiem czy nawet posiadaniem zwierzęcia. Jeśli jednak uda się dopasować mieszkanie, jego wyposażenie lub warunki najmu do potrzeb najemców, korzystne jest przedłużenie umowy z dobrze sprawdzonym lokatorem, nawet jeśli czynsze w nowych ogłoszeniach są nieco wyższe. Długoterminowy najemca eliminuje konieczność odświeżania mieszkania, redukuje okresy pustostanu, zmniejsza koszty i czas poświęcony na poszukiwanie nowego najemcy.
Bądź otwarty na różne profile i potrzeby najemców, szczególnie tych, którzy często są wykluczani w wielu ogłoszeniach o wynajmie – osoby z dziećmi, bez polskiego obywatelstwa lub ze zwierzętami. Istnieją na rynku właściciele nieruchomości specjalizujący się w najmie dla rodzin – zwykle takie umowy najmu trwają kilka lat, najemcy sami meblują mieszkanie i nie ma żadnych problemów na koniec z doprowadzeniem lokalu do stanu początkowego.
Co więcej, możesz rozważyć wynajem przyjazny dla właścicieli zwierząt. Pomimo pewnych wyzwań, najemcy z czworonożnymi przyjaciółmi często stanowią gwarancję długoterminowego najmu. Dbałość o zwierzę z dużym prawdopodobieństwem przekłada się na dbałość o stan mieszkania, a gdy już uda im się znaleźć komfortowe miejsce zamieszkania idące w parze ze zrozumieniem właściciela, to chętniej zostają w danej nieruchomości. Dodatkowym zabezpieczeniem lokalu mogą być ubezpieczenia, które pokrywają koszty ewentualnych szkód w mieszkaniu, takie jak OC najemcy – jako właściciel masz prawo tego wymagać lub przynajmniej rekomendować.
Odpowiednie przygotowanie mieszkania do najmu przekłada się na oszczędność pieniędzy – nie trzeba wydawać środków na naprawy, mieszkanie nie jest remontowanie co roku między kolejnymi najemcami, a dla właściciela to mniejszy stres. Dobrej jakości wyposażenie, meble dające się łatwo naprawić, lepsze urządzenia AGD, które nie tylko podnoszą standard, ale i mają odpowiednią gwarancję lub zapewniony serwis – to duża inwestycja, ale przede wszystkim część sukcesu w wynajmie.
Bardzo ważne jest, aby podczas przygotowywania mieszkania na wynajem zwrócić uwagę na detale. Przykładowo, szafka łazienkowa powinna mieć nóżki, a nie stać bezpośrednio na płytkach. Zabezpieczenia w kuchni powinny chronić szafki i ściany przed uszkodzeniami. Funkcjonalność jest istotnym atutem, zwłaszcza, gdy na rynku wynajmu mamy coraz więcej nowych lokali i mieszkań po generalnym remoncie. Skuteczne zarządzanie wynajmem powinno również uwzględniać rosnące oczekiwania najemców. Coraz częściej zmywarka i suszarka mechaniczna są uważane za podstawowe wyposażenie, a w upalne dni zwiększa się zainteresowanie klimatyzacją.
Przeczytaj więcej w artykule Naprawa sprzętów AGD: kto odpowiada w mieszkaniu na wynajem?
Powszechne stają się ogłoszenia, gdzie osobno płatne jest miejsce parkingowe lub postojowe na samochód, co dla osób mobilnych motoryzacyjnie może być bardzo ważnym czynnikiem decyzyjnym. Większe udogodnienia to również nieco wyższy czynsz najmu, ale nie jest to proste przeliczenie zainwestowanej kwoty na konkretną zwyżkę w czynszu – często jest to głównie wyróżnienie się na tle konkurencji.
Jeśli pierwszy raz przygotowujesz mieszkanie na wynajem lub po prostu zależy Ci na oszczędności czasu, to warto skorzystać z pomocy profesjonalisty, pośrednika lub zarządcy najmu. Taki ekspert nie tylko podpowie, jak optymalnie przygotować mieszkanie do wynajmu i dla kogo byłoby ono najlepsze, ale też, posiadając aktualną wiedzę o sytuacji na rynku nieruchomości na wynajem, łatwiej oszacuje konkurencyjną wysokość czynszu najmu.
Profesjonalista w dziedzinie zarządzania najmem podpowie, jakie są ogólne trendy na rynku i co zmienia się w prawie najmu. Ta wiedza przyda się nawet doświadczonym wynajmującym, bo jeśli mieli najemcę przez 3-4 lata, to mieszkanie wraca na zupełnie inny rynek wynajmu mieszkań, niż miało to miejsce wcześniej.
W dużych miastach najemcy coraz częściej akceptują umowy najmu okazjonalnego i przejście przez weryfikację przed podpisaniem umowy. Portale ogłoszeniowe nieco zmieniają formularze, a media społecznościowe stają się coraz popularniejszym narzędziem do publikowania ogłoszeń o wynajmie. Dlatego warto regularnie aktualizować swoją wiedzę i strategie wynajmu.
Korzystanie z usług osoby zajmującej się zawodowo nieruchomościami i wynajmem może być efektywne, szybkie i przyczynić się do maksymalizacji dochodów z wynajmu Twojego mieszkania.
Znajdź profesjonalistę i pomoc w najmie na Flatbingo
Zapobieganie pustostanom i myślenie z wyprzedzeniem jest niezwykle ważne w skutecznym zarządzaniu najmem, niezależnie czy mowa o jednym, czy kilku mieszkaniach na wynajem. Przygotowanie lokalu do wynajmowania to pierwszy krok – właściciel może już od początku umowy informować o zasadach jej przedłużania. Otwarta komunikacja z najemcą i przyzwolenie na dostosowanie wnętrza lub negocjacje warunków najmu są częścią strategii, dzięki której buduje się trwałe relacje z lokatorami i tym samym dłuższy oraz pewniejszy wynajem.
Bieżący kontakt i szybka naprawa usterek, również z wykorzystaniem ochrony ubezpieczeniowej, to sposób na maksymalizację okresów wynajmu. Działa to na korzyść zarówno właściciela, jak i najemcy, bo obie strony nie muszą martwić się o własny interes. Warto również rozważyć podniesienie standardu mieszkania co 8-10 lat. Jest to znaczące w kontekście utrzymania atrakcyjności nieruchomości na wynajem na dynamicznym rynku i maksymalizacji zysków z wynajmu.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
