Co zrobić, gdy najemca nie chce się wyprowadzić?

Zakończenie umowy i czas wyprowadzki to nieodłączne elementy każdego najmu – czasem przebiegają sprawnie, a czasem komplikacji jest znacznie więcej. Co zrobić, jeśli najemca odmawia wyprowadzki i nie zdaje mieszkania właścicielowi na koniec umowy najmu? Jak zachować się jako wynajmujący, jeśli spotka nas podobna sytuacja? Dowiedz się, jak możesz postąpić i jakie są prawne rozwiązania spornych kwestii.

Z artykułu dowiesz się…

• Kiedy formalnie następuje zakończenie umowy najmu?
• Jak odzyskać mieszkanie na koniec wynajmu?
• Jakie kroki prawne podjąć wobec najemcy, który nie chce opuścić lokalu?
• Jak prawidłowo przeprowadzić proces eksmisji?
• Jak się zabezpieczyć przed potencjalnymi problemami z zakończeniem najmu?

Czy na pewno nastąpił koniec umowy najmu?

Pierwszym krokiem w sytuacji, gdy najemca odmawia wyprowadzki, powinno być dokładne sprawdzenie, jak wygląda sytuacja prawna i czy umowa najmu na pewno się skończyła lub została poprawnie wypowiedziana. Jeśli była to umowa na czas określony, to w treści powinno być zapisane, że przedłużona może być wyłącznie w formie pisemnej. Wtedy nie ma wątpliwości co do zakończenia umowy, jeśli nie podpisaliśmy w jej miejsce nowego dokumentu. W przypadku umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego nie ma właściwie możliwości ich przedłużenia, więc sytuacja wydaje się prostsza. Jeśli umowa była wypowiadana, na przykład ze względu na brak płatności czynszu, to warto sprawdzić, czy była wskazana data, do kiedy lokal powinien być zdany.

Kolejny krok to sprawdzenie, czy w korespondencji był określony dzień, w którym nieruchomość powinna być zwolniona. Przyjmuje się ogólnie, że jeżeli koniec umowy najmu przypada na ostatni dzień miesiąca, zwrot mieszkania właścicielowi powinien nastąpić jeszcze przed zakończeniem umowy, a nie w następnym miesiącu. Dlatego też nie warto zwlekać do momentu wygaśnięcia lub zakończenia umowy najmu, aby uzgodnić z najemcą dzień przekazania lokalu, tylko należy przygotować się do tego z wyprzedzeniem. Zdarza się, że jeśli kalendarz wyjątkowo nie sprzyja spotkaniom (na przykład ostatni dzień grudnia), można uzgodnić późniejszy dzień na zdanie lokalu, wtedy jednak wynajmujący może też oczekiwać dodatkowej opłaty – z racji rozpoczęcia się kolejnego okresu rozliczeniowego.

Zdanie mieszkania na koniec najmu – czyli jak odebrać nieruchomość od najemcy?

Gdy kontakt z najemcą jest utrudniony np. nie odpowiada na telefony, SMSy lub maile, wynajmujący ma prawo pismem zażądać zwrotu mieszkania w wyznaczonym terminie (poprzez zwrotne potwierdzenie odbioru lub dowolną inną formą potwierdzającą odbiór). W takich sytuacjach istotne jest skorzystanie z adresów korespondencyjnych podanych w umowie najmu oraz określenie terminu, który zapewni wystarczający czas na doręczenie listu – zazwyczaj 3 tygodnie lub nawet miesiąc od daty wysłania dokumentu.

Jeżeli wynajem jest oparty na umowie najmu okazjonalnego, wynajmujący powinien potwierdzić własny podpis u notariusza, aby przestrzegać pełnej procedury zdania mieszkania po wynajmie i móc wykorzystać ten dokument na dalszych etapach procesu. W przypadku standardowej umowy najmu nie są wymagane takie formalności – wystarczy zwykłe pismo, bez potwierdzenia podpisu u notariusza.

Należy pamiętać, że żądanie zwrotu mieszkania po wynajmie to co innego niż żądanie uregulowania płatności – zaległego czynszu, odszkodowania za bezprawne korzystanie z lokalu, innych opłat i kar wynikających z umowy najmu. Informacje o takich zobowiązaniach można zawrzeć w wezwaniu do zwrotu mieszkania, ale samą czynność zwrotu mieszkania w stanie określonym w umowie najmu należy traktować osobno.

Eksmisja najemcy – kiedy skierować sprawę do sądu?

Jeśli wszelkie czynności nie dały rezultatu, a najemca nie kontaktuje się, nie daje nadziei na porozumienie, nie reaguje na wezwania do opuszczenia lokalu i nie otwiera drzwi w określonym dniu i godzinie (co trzeba odpowiednio udokumentować), właściciel powinien wnieść do sądu sprawę o eksmisję.

Eksmisja najemcy w przypadku umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego

W przypadku najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, proces eksmisji może przebiegać stosunkowo sprawnie. Po złożeniu odpowiednich dokumentów, takich jak umowa najmu, oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wezwanie do wydania lokalu, sąd przyznaje klauzulę wykonalności aktowi o poddaniu się egzekucji. Dotyczy to opróżnienia lokalu i ściągnięcia opłat związanych z najmem oraz samą procedurą eksmisji. Po otrzymaniu pieczęci sądu, sprawa eksmisji może być przekazana do wykonania komornikowi.

Eksmisja najemcy w przypadku “zwykłej” umowy najmu

Jeżeli natomiast umowa najmu nie była zawierana w specjalnej formie, proces eksmisji staje się bardziej skomplikowany. Należy wtedy wnieść sprawę o eksmisję do sądu, czekać na termin rozprawy, informować o tym stronę pozwaną, czyli lokatora. Postępowanie może wymagać kilku rozpraw, a każda ze stron ma prawo do odwołania się od wyroku do wyższej instancji sądu.

Najczęściej głównym powodem takiego przedłużania sprawy sądowej jest oczekiwanie lokatora, aż sąd orzeknie prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego z gminą, takie możliwości są wskazane w Ustawie o ochronie praw lokatorów dla kilku kategorii byłych najemców – między innymi osób nieletnich i ich opiekunów, długotrwale chorych lub osób z niepełnosprawnościami oraz dla bezrobotnych.

W rzeczywistości procesy sądowe związane z eksmisją mogą trwać nawet kilkadziesiąt miesięcy. W tym czasie największym problemem dla właściciela staje się kwestia opłat za media, które mogą gromadzić się w długach osób zamieszkujących lokal. Ważne jest jednak, aby poczekać na prawomocny wyrok sądu, przed przejściem do kolejnego etapu procesu eksmisji.

Postępowanie eksmisyjne lokatora w praktyce

Proces eksmisji może rozpocząć się tylko po uzyskaniu prawomocnego wyroku sądu lub klauzuli wykonalności na akcie o poddaniu się egzekucji. Wówczas należy zatrudnić komornika, który jest jedynym urzędnikiem państwowym upoważnionym do przeprowadzenia eksmisji. Komornik musi jednak ściśle przestrzegać określonych procedur.

W momencie, gdy komornik zaczyna działać, osoby zajmujące lokal zazwyczaj już zdają sobie sprawę, że muszą go opuścić. Mimo to, komornik pobiera opłatę za swoje usługi. Jego działania nie ograniczają się jedynie do opróżnienia i odzyskania kontroli nad lokalem. Może on również dochodzić zaległych czynszów i innych płatności, co powinno być jasno określone w wyroku sądu lub akcie o poddaniu się egzekucji.

Na tym etapie procesu eksmisji mogą pojawić się różne trudności. Zalicza się do nich problemy ze strony lokatora, który może próbować wykorzystać procedury komornicze lub gminy, która nie dostarcza lokalu lub pomieszczenia tymczasowego. Pomimo przeciwności jest to moment, w którym odzyskanie kontroli nad lokalem jest na wyciągnięcie ręki.

Często ściąganie należności pieniężnych trwa dłużej i nie zawsze udaje się odzyskać wszystkie naliczone kwoty na skutek przedawnienia. Jednak nawet mimo tych trudności, proces eksmisji jest nieodzownym i prawnie skutecznym krokiem w celu odzyskania kontroli nad własnym lokalem.

Jak się zabezpieczyć przed najemcą, który nie chce się wyprowadzić?

Zawsze warto dokładnie sprawdzać umowy najmu. Przed podpisaniem umowy, kluczowa jest weryfikacja najemcy pod względem finansowym, co pozwoli zminimalizować ryzyko niewypłacalności potencjalnego lokatora. Również proces ustalania zasad najmu jest doskonałą okazją do sprawdzenia, ile przyszły najemca wie na temat najmu mieszkania i przepisów, których musi przestrzegać.

W trakcie najmu, dobrą praktyką jest natychmiastowe reagowanie na opóźnienia w płatnościach oraz jasna i prosta komunikacja na temat przedłużania umowy najmu oraz zasad zwrotu mieszkania po zakończeniu umowy. Skorzystanie z profesjonalnych porad przy tworzeniu umowy najmu może być bardzo pomocne, jak również konsultacje z prawnikiem przy tworzeniu pism wzywających do zwrotu mieszkania, uregulowania zaległych płatności czynszu czy wskazujących możliwości ugody. Warto również rozważyć wykupienie ubezpieczenia czynszu najmu, które zabezpiecza sytuację, gdy najemca przestaje płacić. Polisy co prawda nie zastąpią wszystkich działań właściciela, ale mogą ułatwić początkowe etapy procedury odzyskiwania mieszkania.

Choć ryzyko, że najemca nie opuści mieszkania istnieje, zazwyczaj nie są to częste sytuacje. Niektórzy najemcy mogą znaleźć się w trudnej sytuacji życiowej i można często rozwiązać problem bez konieczności długotrwałych procedur sądowych. Niemniej jednak, można trafić na oszustów, którzy celowo doprowadzają do skomplikowanych sytuacji dla właścicieli. W takich przypadkach szczególnie warto podjąć działania weryfikujące potencjalnych najemców jeszcze przed podpisaniem umowy najmu.

Zawsze zaleca się podpisanie umowy i pobranie kaucji przed przekazaniem mieszkania. Proces negocjacji i przygotowania umowy pozwala lepiej poznać intencje i historię najemców, poza weryfikacją ich tożsamości i sytuacji finansowej. W taki sposób ubezpieczenie czynszu najmu staje się dodatkowym narzędziem zabezpieczającym. Więcej informacji o tym, jak się zabezpieczyć jako wynajmujący, znajdziesz w naszym artykule Wynajem mieszkania. Jak się zabezpieczyć?

Podsumowanie

Odzyskanie mieszkania po zakończeniu najmu nie zawsze jest łatwe i proste. Jest to moment, który często wywołuje największy stres u osób, które wynajmują lokale i nie są profesjonalistami w dziedzinie rynku nieruchomości. Chociaż rzadko zdarza się, że pojawiają się trudności z odzyskaniem mieszkania, jest to ważny moment, w którym należy dokładnie przeanalizować wszystkie wcześniejsze kroki związane z wynajmem. Należy sprawdzić, czy najemca został odpowiednio zweryfikowany, czy umowa została sporządzona zgodnie z zasadami, czy konsekwentnie przypominano najemcy o jego obowiązkach, czy przestrzegano procedur i czy terminy określone w korespondencji i dokumentach były przestrzegane.

Jeśli wszystko zostało odpowiednio przygotowane, negocjacje dotyczące wyprowadzki mogą być bardzo skuteczne. W skrajnych przypadkach, gdy inne metody zawiodą, można skorzystać z drogi sądowej. Warto jednak pamiętać, że najprościej i najszybciej można jej uniknąć, jeśli mamy do czynienia z najmem okazjonalnym. Zawsze należy jasno komunikować oczekiwania dotyczące najmu i w razie problemów szukać profesjonalnej pomocy, która czasami może być nawet dostępna w ramach ubezpieczenia mieszkania.

Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.

Przeczytaj również

• Solidarna odpowiedzialność najemców za opłaty w najmie mieszkania
• Gwarancja płatności za najem mieszkania. Jak uchronić się przed problematycznym najemcą?
• Wynajem mieszkania. Porady dla wynajmującego.