Jakiś czas temu media obiegło ogłoszenie, gdzie poza czynszem najmu przyszły najemca mieszkania miał do wykonania listę dodatkowych prac na rzecz właściciela. Czy wynajmujący może wymagać w ramach odpłatności za udostępnienie mieszkania wykonywania dodatkowych czynności np. robienia zakupów lub opieki nad dziećmi? Czy mamy w prawie zapisy dotyczące obowiązków stron umowy najmu mieszkania i sztywne zasady, których trzymać muszą się obie strony?
Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera opis - w punktach - zakresu odpowiedzialności wynajmującego i najemcy. Niestety te opisy nie pasują już do obecnego standardu mieszkań i zwyczajów rynkowych. Mamy w obowiązkach najemcy punkty dotyczące odpowiedzialności za naprawy trzonów kuchennych i osprzętu anteny zbiorczej, mamy również obciążenie najemcy za malowanie drzwi, okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, grzewczych i sanitarnych. Technika budowlana jest jednak już dużo dalej: nie malujemy plastikowych okien, drzwi w okleinach, bardzo rzadko maluje się meble.
Nadal jednak na najemcy ciążą obowiązki bieżącej dbałości: udrażniania odpływów, naprawa zaworów, czyli po prostu baterii umywalkowych i wannowych - łącznie z ich wymianą. Można najemcę obciążyć nawet wymianą drzwi i okien - jeśli zostały po prostu w czasie najmu uszkodzone. Zakres odpowiedzialności w samej ustawie jest szeroki i może być zaskakujący, warto sprawdzić, które prace ma wykonywać najemca - lub za nie płacić.
Najem rynkowy ma tę cechę, że jest bardzo elastyczny, nie jest traktowany jako wieloletnia opcja, najemcy nie chcą ponosić dodatkowych kosztów, a mieszkania są wyposażone w meble i coraz bardziej skomplikowany sprzęt AGD i elektronikę. Prywatni właściciele nie rozliczali do tej pory kosztów zużycia wyposażenia, często po prostu na własny koszt naprawiali lub wymieniali urządzenia i nawet meble, ale powoli się to zmienia - w miarę jak obsługą najmu zajmują się specjaliści.
Umowy najmu mogą znacznie zmieniać lub doprecyzować zapisy ustawowe, a jeśli w dodatku jest to bardziej korzystne dla najemcy, bo przenosi odpowiedzialność za naprawy na właściciela lub ubezpieczyciela - będzie trudno podważyć takie zapisy nawet w sądzie. Dobrze jest na pewno ująć w umowie najmu, jak mają się odbywać naprawy sprzętów AGD, bo mogą być one na gwarancji, mogą być ubezpieczone, może istnieć konieczność korzystania z określonego serwisu. To obecnie najbardziej kosztowne naprawy i warto ustalić, kto będzie ponosić ich koszty - gdyby była w ogóle taka sytuacja. Niestety coraz rzadziej takie czynności i naprawy mogą być wykonywane samodzielnie przez najemców, ze względów bezpieczeństwa i wymaganych uprawnień.
Umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego są coraz bardziej popularne, najemcy już się oswajają z większymi formalnościami przy ich zawieraniu. Jednak należy pamiętać, że ustawodawca wyłączył dla tych umów przepisy dotyczące podziału obowiązków i jeśli nie będzie przywołany art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, to należy w samej umowie określić, kto pokrywa koszty konkretnych napraw. Jeśli opieramy się wyłącznie na kodeksie cywilnym, to za wszystko będzie odpowiadać najemca, również za większe naprawy i ogólną przydatność mieszkania do najmu, a z drugiej strony wynajmujący może z powrotem otrzymać mieszkanie w bardzo złym stanie - bo nie było w umowie żadnych wymagań, a przy wydawaniu lokalu nie był spisany protokół zdawczo-odbiorczy wynajmowanego mieszkania. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym wpisie - Jak sporządzić protokół-zdawczo odbiorczy mieszkania. Wciąż jednak pamiętać należy, że w trakcie użytkowania wszelkie prace dotyczące utrzymania dobrego stanu i sprawności mieszkania są w zakresie obowiązków najemcy.
Czy jednak w ramach comiesięcznych rozliczeń umowy najmu mieszkania można oczekiwać czegoś poza pieniędzmi? W zasadach dotyczących najmu i dzierżawy czynsz dzierżawny za pola uprawne mógł być oznaczony w płodach rolnych, jeszcze w latach ‘90 XX wieku w Polsce czynsze za mieszkania wynajmowane na rynku, ze względu między innymi na inflację, oznaczano i często opłacano gotówką w dolarach amerykańskich. Wciąż niewielka część ogłoszeń zawiera ofertę udostępnienia pokoju “w zamian za towarzystwo”. I nie są to oferty od starszych osób potrzebujących pomocy w codziennym funkcjonowaniu.
Powszechnie jednak przyjęte jest, że najemca płaci pieniędzmi czynsz najmu, a do tego reguluje inne zobowiązania wynikające z użytkowania mieszkania: opłaty do spółdzielni, rachunki za media, w wielkościach wyrażanych konkretnymi kwotami. Kłopotliwe ze względu na przepisy podatkowe stały się nawet mieszkania pracownicze: jeśli jest to dodatkowa korzyść dla mieszkającej tam osoby, to powinna zostać opodatkowana, podobnie jak możliwość korzystania ze służbowego samochodu do celów prywatnych. Najem z jasno określonymi w umowie kwotami czynszu, innych opłatami i opisanymi obowiązkami stron jest jednak najprostszym wyjściem dla wszystkich stron zaangażowanych w taki sposób użytkowania mieszkania.
Najczęściej - i najprościej dla wszystkich - jest wyrażać i opłacać czynsz najmu w pieniądzu, choć nawet w Polsce - w ramach nieruchomości komercyjnych - mogą to być kwoty wyrażone w innych walutach, najczęściej w euro. Inne określenie czynszu najmu, np. w postaci płodów rolnych, było powiązane z dzierżawą gruntów i innych nieruchomości rolnych, ale zostało zarzucone. Najtrudniej jest powiązać najem z wykonywaniem pracy na rzecz właściciela - tutaj problematyczne są i kwestie podatkowe, i obyczajowo jest to rzadko akceptowane. Zalecamy jasne określanie w umowach czynszów najmu - w pieniądzu, i regularne płatności, tak aby można jasno wykazać spełnienie podstawowego obowiązku najemcy, czyli opłaty za korzystanie z wynajmowanego mieszkania.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
