Hasło “mieszkania inwestycyjne” coraz częściej można spotkać w dowolnych mediach, liczba podatników zgłaszających przychody z najmu rośnie z roku na rok, podobnie jak liczba ogłoszeń w popularnych serwisach nieruchomości. Skąd biorą się mieszkania na wynajem?
Inwestycja w nieruchomości to coraz częściej używane hasło, bez dodatkowych wyjaśnień najczęściej chodzi w nim o kupowanie mieszkań na wynajem, a nie inne rodzaje nieruchomości. Mieszkania na wynajem są opisywane jako bezpieczna, długoterminowa inwestycja, gdzie co miesiąc można mieć stabilny przychód z czynszów najmu, a w dłuższym terminie sama nieruchomość “trzyma wartość”, zabezpiecza ulokowany w niej majątek przed inflacją. Osoby kupujące mieszkania właśnie ze względu na ich wartość inwestycyjną przeważnie skupiają się na rynku pierwotnym - kupują nowe mieszkania od deweloperów. Lokal powinien być w dobrej lokalizacji, żeby łatwo było go wynająć lub w dowolnym momencie sprzedać, ale inwestorzy kupują nie tylko mieszkania, ale lokale w aparthotelach i podobne użytkowe.
Inwestorzy czasem dokładnie wyliczają rentowność i kładą duży nacisk na wynajmowanie, a czasem najważniejsze jest oferowane przez nieruchomości bezpieczeństwo posiadania i mieszkanie może nawet nie być wykończone - bo nie ma więcej pieniędzy na inwestycje. Jedyne informacje dotyczące kupowania mieszkań jako inwestycji podają deweloperzy, ale nie dzielą ich na zamieszkane i puste - to już dużo późniejszy etap. W centrum Warszawy nawet 40% lokali w niektórych nowych budynkach deweloperzy sprzedawali w ostatnich latach inwestorom, ale im dalej od centrum, tym więcej osób kupowało lokale na własne potrzeby mieszkaniowe.
Giełda w polskich warunkach postrzegana jest jako zbyt podatna na zmiany, w tym polityczne. Lokaty nie dają atrakcyjnych i widocznych odsetek, wszelkie papiery wartościowe to teraz zapisy cyfrowe - a nieruchomości i mieszkania to bardzo namacalny przedmiot posiadania. Wydaje się też, że zajmowanie się mieszkaniem jest proste - ale do czasu pierwszych nieporozumień z najemcami. Osoby mające takie złe doświadczenia lub słuchające o nich mogą decydować się na posiadanie nieruchomości, ale jej nie wynajmują.
Zmienianie mieszkania, przeprowadzanie się w zależności od potrzeb, zmian życiowych i rodzinnych wydaje się dość naturalne, ale też nie jest w Polsce zbadane. Pokolenia osób, które wychowały się w niewielkich mieszkaniach z czasów PRLu teraz mają już dobrą sytuację finansową i bardzo często własne domy wybudowane pod miastem. Nieduże mieszkanie w mieście najczęściej jednak nie jest sprzedawane, ale przeznaczane na wynajem. Dochód z niego pomaga spłacić kredyt lub utrzymać nowszą, większą nieruchomość.
Tutaj decydują już nie tylko względy finansowe, ale i sentyment do miejsca. Co ciekawe, ten sentyment może być pozytywny, ale czasem to mogą być też gorsze wspomnienia i skojarzenia. Wynajmowane są zatem mieszkania wcześniej zamieszkałe przez właścicieli, dla najemców udostępniane nawet bez większych remontów i zmiany wyposażenia. Takie emocjonalne przywiązanie może być podłożem nieporozumień, kiedy najemca chciałby coś w lokalu zmienić, przestawić lub pozbyć się leciwych mebli. Z drugiej strony znajomość mieszkania, sąsiadów i otoczenia pozwala na przykład na “zdalne naprawy” w wykorzystaniem lokalnych zasobów - telefon do hydraulika pewnie się nie zmienił.
Czasem to “pierwsze” mieszkanie jest wynajmowane do czasu, aż dzieci nie podrosną, bo spoza miasta trudniej dojeżdżać na studia, kursy, czy do pracy. Czasem po prostu jest to miejsce wyprowadzki od rodziców, albo powrotu do ich wsparcia, jak w opowieściach, że najemca dostał wypowiedzenie umowy, “bo córka wraca z Anglii”. Mieszkania przeznaczone dla dzieci mogą być kupowane w takim celu nawet kiedy dzieci są małe. Czasem nawet nie tylko rodzice mają taką inicjatywę, ale i dziadkowie - wówczas poza zakupem rozważane jest przekazanie wnuczkom własnego lokalu: darowizna, testament.
Mieszkania kupowane z myślą o dzieciach są wynajmowane, bo często ich właściciele mają perspektywę nawet kilkunastu lat oczekiwania na dorośnięcie ich przyszłego mieszkańca. W przypadku mieszkań kupowanych od deweloperów może się jednak stać inaczej: albo zostają puste i niewykończone, bo to właśnie dziecko zdecyduje o ich charakterze, albo są wykańczane od razu z myślą o własnym potomku i wtedy oddawanie ich do użytkowania najemcom mogłoby być zbyt ryzykowne. Wśród pośredników krążą opowieści o takich nieużywanych mieszkaniach, wykończonych w minionym już stylu i wystawionych na sprzedaż - bo latorośl wybrała inne miejsce do życia.
Jeszcze inną kategorią mogą być mieszkania odziedziczone, gdzie kilkoro spadkobierców ma udziały. Jeśli postępowanie spadkowe zostało już przeprowadzone lub nieruchomość została przekazana jeszcze za życia jej wcześniejszego właściciela, to wynajmowanie jej wymaga nieco wiedzy, ale ogólna sytuacja jest prosta i jasna. Nieco trudniej jest, jeśli spraw spadkowych nie wyjaśniono, a opłaty za mieszkanie trzeba wnosić. Ale i w takiej sytuacji wynajmowanie jest możliwe, jedynie warto nadwyżki, po pokryciu wszystkich opłat i napraw, wpłacać do depozytu (w sądzie lub u notariusza), bo te pieniądze będą stanowić część spadku.
“Mieszkania spadkowe” są często wynajmowane dużo taniej niż rynkowy poziom czynszów, bo trudno określić czas trwania spraw sądowych lub dochodzenia rodziny do porozumienia co do sprzedaży całości lub odkupywania udziałów pomiędzy członkami rodziny. Często też najemca ma mniejsze wsparcie właścicieli w usuwaniu usterek i drobnych remontach - większe są jego obowiązki i wydatki w tym zakresie. Mieszkania takie mogą też być niewyremontowane, w średnim stanie. Czasem największą trudnością mogą być jednak nieporozumienia pomiędzy współwłaścicielami. W większości mieszkania po wyjaśnieniu spraw spadkowych są jednak sprzedawane, szczególnie jeśli jest kilka osób, a nie jedna dziedzicząca.
Mieszkania i domy są użytkowane nie tylko na cele stałego zamieszkiwania, część służy za biura, podręczne magazyny, jako miejsca hotelowe lub obiekty zakwaterowania pracowników, część to “drugie domy” wykorzystywane przez właścicieli tylko czasowo. I dodatkowo te funkcje mogą się zmieniać dość szybko, bo mieszkanie wykorzystywane jako biuro wymaga zmiany kilku mebli, żeby stało się miejscem dla studentów na czas roku akademickiego, a w wakacje, po dołożeniu suszarki do włosów i bielizny pościelowej staje kwaterą dla turystów.
Nie ma żadnych statystyk w Polsce, które kompleksowo pokazywałyby takie przemiany czy choćby liczby, nie wiemy ile jest “drugich domów” i mieszkań wykorzystywanych jako biura. Różne drobne informacje dają przesłanki, że są “mieszkania inwestycyjne”, że nie sprzedajemy tych mniejszych po przeprowadzce do większych, że rynek najmu rośnie i standard wynajmowanych mieszkań również.
Mieszkania i ich własność, bezpieczeństwo finansowe jakie dają, to temat o którym można porozmawiać właściwie z każdym i staje się - w przeciwieństwie do polityki i zdrowia - tematem w którym się zgadzamy. Jednak nawet w ramach mieszkań na wynajem jest duża różnorodność, wiele historii i motywacji, czasem sporo emocji. Warto pamiętać, że nie wszędzie ceny mieszkań rosną, a mieszkania inwestycyjne wymagają kolejnych nakładów i remontów, dlatego warto pilnować dokładnie wydatków i przychodów, żeby oceniać takie inwestycje w długim terminie.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
