Wielu właścicieli mieszkań i domów nie chce wynajmować swoich nieruchomości, bo boi się problemów z płatnościami i wyposażeniem mieszkania. Formalnie przekazuje się najemcy prawo do korzystania z nieruchomości, ale jednocześnie ogranicza się precyzyjnie zakres tego korzystania w umowie najmu. Jak się zabezpieczyć, jako strona umowy?
Umowa najmu określa najczęściej, jak najemca może używać lokalu: wyłącznie na cele mieszkaniowe, a przy tym przestrzegać lokalnych regulaminów lub zasad współżycia społecznego, czyli godzin ciszy nocnej, segregacji śmieci zgodnie z instrukcją, zabezpieczania rzeczy na balkonie etc. Są też dla równowagi prawa: można na podstawie umowy najmu ze swoim nazwiskiem zameldować się na czas tej umowy w danym mieszkaniu, właściciel powinien przekazać klucz do skrzynki na listy i oczywiście przestrzegać prawa do prywatności najemcy - nie jest zgodne z prawem pozostawienie w mieszkaniu kamer lub zdalnie sterowanych sprzętów, o których mieszkańcy nie wiedzą.
Część zasad jest raczej powszechnie znana, ale są i takie detale w regulacjach prawnych najmu, które bardzo zaskakują najemców. Za usterki sprzętu AGD powinien odpowiadać najemca - korzysta z niego i powinien o niego dbać. Na koniec najmu właściciel ma prawo poprosić o pomalowanie mieszkania - wynika to z ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca odpowiada za mieszkanie i powinien je zwrócić w takim stanie, jak przejmował je na początku umowy. Na temat kaucji i potrąceń z napraw przeczytaj tutaj: https://simpl.rent/artykuly/po-co-jest-kaucja
Właściciel nie ma prawa wejść do mieszkania, jeśli przekazał je najemcy. Wciąż jest to jego własność, ale prawo do dysponowania, od momentu wskazanego w umowie, ma najemca. To podobna sytuacja, jakbyśmy pożyczyli samochód przyjacielowi, który potrzebuje go przez tydzień do przeprowadzki: jeśli zobaczymy nasz samochód zaparkowany pod sklepem, to nie wsiądziemy i nie pojedziemy nim do domu. Mieszkanie oddane w najem służy najemcy, jest jego strefą prywatności, bezpieczeństwa, przechowywania ważnych i cennych rzeczy. Właściciel lub zarządca najmu owszem, może wizytować, ale tylko w obecności i za zgodą najemcy.
Jeśli jest uzasadnione podejrzenie, że może być zagrożone czyjeś zdrowie i życie, do mieszkania mogą wejść służby ratunkowe. Najczęściej jest to straż pożarna, jeśli jest zauważony lub wyczuwalny dym, przykry zapach spalenizny lub gazu. Czasem potrzebna jest interwencja policji lub ratowników z pogotowia. Jeśli jest większy problem w budynku to pojawia się pogotowie gazowe lub energetyczne. Właściciel lub zarządca może w skrajnym przypadku wejść do mieszkania w towarzystwie osoby z administracji budynku, ale tylko jeśli jest duża awaria, zagrażająca mieniu - pękła rura kanalizacyjna i zalewa mieszkanie niżej, samo mieszkanie jest zalewane i niezbędne jest zamknięcie zaworów.
Poza dbaniem o mieszkanie i korzystaniem z niego zgodnie z umową, najemca ma obowiązek płacić ustalony czynsz najmu. W umowach i praktyce różnie ustala się pozostałe płatności: czasem są one po stronie wynajmującego, czasem to najemca opłaca rachunki za media i opłaty w spółdzielni.
Ważne jest, żeby obie strony znały podział obowiązków, a właściciel pilnował, czy nie rośnie zadłużenie. Przepisanie liczników prądu i gazu, a nawet umów dotyczących internetu i telewizji na najemców może być wygodne dla obu stron: przypomnienia o płatnościach pojawiają się u osoby, która powinna opłacić rachunek, przy przeprowadzce najemca może przenieść swój wybrany pakiet mediów cyfrowych lub rozwiązać umowę, jeśli dana firma nie świadczy usług w nowej lokalizacji.
Czynsze najmu to sprawa do monitorowania. Przyzwyczajeni jesteśmy do otrzymywania faktur, przypomnienia o płatnościach w mailach i smsach, a przy czynszach rzadko wystawiane są faktury, nie ma przypomnień. Jeśli najemca opóźnia się z płatnością o jeden- dwa dni, to warto przypomnieć o czynszu w wiadomości, bo po prostu zdarza się zapomnieć. Jeśli opóźnienie wynika z kłopotów najemcy, to warto rozmawiać i szukać rozwiązań polubownych sytuacji, ustalać możliwe dla obu stron najmu wyjścia z sytuacji. Rzadko zdarza się drastyczna zmiana sytuacji życiowej, ale na takie przypadki zachowajmy otwartość na rozmowy.
Bardzo pomocną informacją przy najmie jest przekazanie wynajmującemu tzw. kontaktu awaryjnego (ICE - in case of emergency). To najczęściej numer telefonu do osoby dobrze znającej najemcę, z którego korzysta właściciel lub zarządca, jeśli próby dodzwonienia się, smsy i maile do najemcy pozostają bez odzewu. Najczęściej jest to kontakt do kogoś z rodziny, kto będzie miał wiedzę na temat naszej nieobecności. Zdarzają się sytuacje, że najemca po prostu wyjechał na wakacje, więc nie trzeba awaryjnie w asyście policji otwierać najmowanego mieszkania.
Przekazanie takiego numeru telefonu z hasłem np. Mama, Partner, (nie możemy podać imienia i nazwiska takiej osoby, to dane osobowe) to nasze dodatkowe uwiarygodnienie jako najemcy. Wynajmujący powinien korzystać z takiego kontaktu jedynie w ostateczności, kiedy rzeczywiście nie ma kontaktu a najemcą i podejrzewa, że mogło się coś stać. O najemcy może dobrze świadczyć sam fakt, że podaje taki kontakt bez długiego zastanawiania się, niemalże od razu może wymienić dbającą o niego osobę.
Przy najmie obie strony mogą mieć pewne wątpliwości i obawy. Czasem każda ze stron może mieć złe doświadczenia z przeszłości. Warto jednak wyjaśniać wątpliwości, przestrzegać zapisów z umowy najmu i szukać sposobów na zmniejszenie obaw, poprzez weryfikację najemcy, okazanie dokumentów, przypomnienia o wzajemnych zobowiązaniach, w końcu wyrozumiałość dla niewielkich potknięć i uchybień, bo perfekcja nie jest możliwa.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
