Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – jak zakończyć umowę najmu?

Z artykułu dowiesz się…

• Jak rozwiązać umowę najmu?
• Kiedy jest możliwe wypowiedzenie umowy?
• Jakie są różnice w wypowiadaniu przy umowie na czas nieokreślony i określony?
• W jakiej formie wypowiedzieć umowę najmu?
• Co w sytuacji braku porozumienia stron?
• Jak na prawo wypowiedzenia wpływa podwyżka czynszu?
• Co się dzieje, gdy właściciel chce sprzedać mieszkanie?

Jak rozwiązać umowę najmu?

Jak wypowiedzieć najem? Jest kilka sposobów na to, aby zakończyć umowę najmu przed czasem, na który została zawarta. Umowę należy rozwiązać, ponieważ samo oddanie kluczy nie kończy najmu. Nawet jeśli najemca nie korzysta z mieszkania, ma obowiązek płacenia czynszu najmu aż do końca umowy. Porzucenie mieszkania bez zajmowania się formalnościami i dokumentami nie sprawi, że znikną zobowiązania najemcy wynikające z umowy. Dobrym pomysłem jest sprawdzenie, jakie opcje wypowiedzenia znajdują się w samej umowie. Dodatkowo warto dowiedzieć się, co wynika z zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz czy nasza umowa pod te regulacje podlega.

Wypowiedzenie umowy najmu – kiedy jest możliwe?

Z reguły wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe przede wszystkim w umowach na czas nieokreślony. Z mniej pozytywnych informacji stanowią one bardzo mały udział w rynku wynajmu nieruchomości. Czasem możliwość wypowiedzenia jest opisana w samej umowie. Dlatego, jeśli chcesz zrezygnować z umowy najmu, sprawdź, która strona umowy i w jakich okolicznościach może skorzystać z tej opcji.

Coś stało się z mieszkaniem w wyniku nagłego wydarzenia i nie nadaje się ono do zamieszkania? Najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym. Natomiast dobrą praktyką jest rozmowa z wynajmującym przed finalną decyzją. Jeśli rzeczywiście w mieszkaniu był na przykład wybuch gazu, to może się okazać, że z ubezpieczenia mieszkania można pokryć pobyt na kilka dni w hotelu, żeby mieć czas na poszukanie innego miejsca na dłużej. Na takie okoliczności warto mieć wykupione ubezpieczenie mieszkania, ale zawsze ubezpieczonym będzie właściciel – dlatego też warto rozmawiać i szukać porozumienia.

Wypowiedzenie umowy a porozumienie stron

W ramach porozumienia stron można ustalić dowolny termin i warunki zakończenia najmu: kiedy kończy się umowa najmu, jakie płatności ma do uregulowania najemca, co się dzieje z kaucją. Wynajmujący i najemca mogą ustalić, że umowa trwa do końca danego dnia, albo że najemca będzie płacić czynsz do czasu znalezienia osoby na swoje miejsce. Nie ma ograniczeń co do treści i warunków: strony się dogadały, zapisują treść ustaleń i podpisują dokument – obie strony, wynajmujący i najemca.

W jakiej formie wypowiedzieć umowę najmu?

Porozumienie stron to już swoista umowa, czyli dokument w formie pisemnej, zawierający: datę, dane najemcy i wynajmującego oraz ich podpisy. Jeśli wypowiadamy umowę w inny sposób, trzeba też zadbać o odpowiednie pisma i wszelkie formalności. Przeważnie umowy wypowiada się w takiej formie, w jakiej zostały zawarte, ale nawet jeśli umowa była tylko w formie ustnej, to warto wypowiedzieć ją na piśmie, aby mieć potwierdzenie wszelkich terminów i dat. Umowy na czas nieokreślony wypowiada się na 3 miesiące naprzód, czasem w innych umowach też są zapisane terminy – np. miesiąc naprzód. Oznacza to, że jeśli zdecydujemy się na wypowiedzenie umowy najmu teraz, to będziemy mieszkać jeszcze do końca bieżącego i cały następny miesiąc – lub 3 kolejne w zależności od umowy.

W jakich okolicznościach można wypowiedzieć umowę?

Poza sprawdzeniem, jaki mamy okres wypowiedzenia, czyli jak długo po wypowiedzeniu jeszcze trwa umowa, warto sprawdzić, czy w wypowiedzeniu powinno być jakieś uzasadnienie np. czy muszą być jakieś okoliczności, które pozwalają na wypowiedzenie umowy najmu. W przypadku właściciela możliwe jest wypowiedzenie tylko umowy na czas nieokreślony i tylko wtedy, kiedy zamierza zamieszkać w danym mieszkaniu osobiście. Jeśli dostajemy jako najemca wypowiedzenie wysokości czynszu najmu i podwyżkę, to nie zgadzając się na nowy czynsz najmu, przyjmujemy wypowiedzenie. Okres takiego wypowiedzenie to 3 miesiące.

Wymogi skutecznego rozwiązania umowy najmu

Jeśli nie doszło do sytuacji, w której obie strony najmu podpisują rozwiązanie umowy, a jest to wypowiedzenie tylko jednej ze stron, trzeba wówczas udokumentować, że druga strona otrzymała pismo wypowiadające najem. Najczęściej i najłatwiej jest po prostu wysłać taki dokument listem poleconym za potwierdzeniem odbioru – ważna jest tzw. zwrotka, na której jest data, kiedy pismo trafiło do adresata. Można też wręczyć wypowiedzenie umowy najmu mieszkania osobiście, ale wtedy trzeba mieć 2 egzemplarze i na tym, który zostawiamy dla siebie, poprosić o dopisek: “Otrzymałem/am dnia….” i podpis odbiorcy pisma.

Te wszystkie dokumenty są potrzebne na trudniejsze momenty. Może nie pójdziemy do sądu, ale wynajmujący powinien mieć pełną dokumentację najmu, od kiedy i do kiedy trwały umowy, żeby w razie kontroli było to jasne. Dla obu stron dokumentacja jest ważna, żeby wiedzieć, czy sprawa jest już w pełni “zamknięta”, wszystkie zobowiązania opłacone i nie będzie z takim najmem związanych żadnych innych opłat ani problemów w przyszłości. Rozwiązania umowy najmu okazjonalnego nie trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego, nie ma takiego wymogu. Jeśli jest zawarta kolejna umowa, z kolejnych oświadczeniem, to zgłosić należy tylko nową umowę, zaraz po jej zawarciu i przekazaniu mieszkania.

Przeczytaj więcej o umowach w artykule Najem okazjonalny - czym jest ta forma wynajmu mieszkania?

Właściciel lub najemca nie chce się zakończyć umowy?

Jeśli obie strony się dogadały, to można skorzystać z rozwiązania za porozumieniem stron – i tam zawrzeć wszelkie ustalenia. Jednak nie zawsze jest tak łatwo, czasem to najemca nie chce zakończyć umowy, a często odwrotnie – wynajmujący nie przewiduje wcześniejszego zakończenia najmu. Co można zrobić w takich sytuacjach?

Umowa najmu na czas określony generalnie nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia, podobnie w umowach najmu okazjonalnego i instytucjonalnego – należy zadbać o wpisanie możliwości wypowiedzenia umowy ze względu na określone okoliczności lub zdarzenia. Przewidywane w ustawie o ochronie praw lokatorów okresy wypowiedzenia dotyczą umów na czas nieokreślony i są to odpowiednio: 3 miesiące, jeśli to najemca wypowiada umowę (bez potrzeby uzasadnienia), 3 miesiące lub nawet 3 lata, jeśli to wynajmujący wypowiada najem i tutaj zawsze powinno być uzasadnienie.

Najemca może znaleźć, a raczej zaproponować osobę na swoje miejsce, ale dobrze zadbać o to, żeby rozwiązać własną umowę, a nowy najemca może zawrzeć własną.

Podniesienie czynszu a umowa najmu

Wynajmujący (szczególnie ostatnio) podnoszą czynsze najmu, a to oznacza wypowiedzenie dotychczasowych warunków. W sytuacji gdy najemca nie przyjmie nowej wysokości czynszu, to obowiązuje okres 3 miesięcy wypowiedzenia, podczas którego wciąż płaci tę samą wysokość czynszu sprzed podwyżki. Jeśli wynajmujący chce sprzedać mieszkanie, to nie jest to powód do wypowiedzenia umowy najmu. Kolejny właściciel przejmuje umowę i dopiero wówczas może zmieniać warunki najmu, jeśli najemca to zaakceptuje.

Brak porozumienia przy rozwiązaniu umowy najmu

Brak porozumienia stron z reguły oznacza więcej czasu na wypowiedzenie lub rozwiązanie umowy najmu, co zawsze ma dwie strony. Czasem jest wygodne, bo mamy więcej czasu na poszukiwanie kolejnego mieszkania i przeprowadzkę, a czasem nieco mniej, ponieważ wymaga dokonywania kolejnych płatności. Dlatego warto poszukać porozumienia z wynajmującym lub najemcą, gdyż od strony formalnej zawsze jest ono możliwe.

Podsumowanie

Zakończenie najmu może być dla obu stron bardzo stresujące, dlatego warto rozmawiać i wyjaśniać powody takiego kroku. Można zakończyć każdą umowę najmu przed czasem, na jaki została zawarta na podstawie porozumienia stron. Zawsze zaleca się pisemnie dokonać wszelkich uzgodnień, wypowiedzenia i zdania mieszkania – daty i podpisy są ważne, żeby mieć pewność dotyczącą finansów i innych zobowiązań. A możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu dobrze sobie zapewnić jeszcze na etapie jej negocjowania przed oficjalnym podpisaniem.

Więcej przydatnej wiedzy i wskazówek o tym, jak zakończyć najem mieszkania znajdziesz w naszym artykule: Jak zakończyć najem mieszkania?

Przeczytaj również

• OC Najemcy mieszkania
• Bezpieczna umowa najmu mieszkania
• Jak zmienia się kaucja za mieszkanie przy podwyżce czynszu?