Elastyczność cenowa przy wynajmie – co warto o niej wiedzieć?

Ceny nieruchomości mają tendencję do wzrostu, a czynsze najmu to czasami istne szaleństwo To stwierdzenie może być prawdziwe, jednakże coraz więcej zmian na rynku najmu wskazuje, że nie zawsze dotyczy to każdej nieruchomości do wynajęcia. Dlatego przy rozważaniu zmiany warunków umowy lub najemcy warto spojrzeć szerzej niż tylko na ogłoszenia i dokładnie zbadać realia konkretnych umów najmu. Korzystne może być także wykorzystanie doświadczeń z innych sektorów wynajmu nieruchomości, a nawet poszukiwanie rozwiązań online.

Z artykułu dowiesz się…

Czym w najmie mieszkań jest sezonowość?
Jak sprawdzać ceny wynajęcia nieruchomości i opisywać je w ogłoszeniach?
Jakie cechy mieszkania lub domu mogą być poszukiwane i w co warto inwestować?
Negocjacje, obniżki i porozumienia z najemcami - kiedy elastyczność cenowa jest dobra?
Opcje wyjścia i zmiany - jak wykorzystać elastyczność rynku nieruchomości?

Sezon na wynajem mieszkania

Rynek najmu mieszkań, podobnie jak cały rynek nieruchomości, zależny jest od procesów budowlanych, kredytów i ich oprocentowania, a także - jak przeważnie się podkreśla - od lokalizacji. Mimo, że osób poszukujących mieszkań do wynajęcia więcej jest w dużych miastach, to mniejsze miejscowości też mogą mieć swoją specyfikę, a miejsca turystyczne pozwalają na jeszcze inne opcje w zakresie wynajmowania mieszkań i domów.

Na rynku najmu długoterminowego mieszkań można wyróżnić dwa momenty większej aktywności: koniec wakacji, kiedy kończy się wiele umów najmu i najemcy zmieniają miejsce, ale i drugi moment: oddawania mieszkań deweloperskich do użytkowania, co przeważnie oznacza więcej ogłoszeń w pierwszym kwartale nowego roku. Sezon wakacyjny to dość tradycyjny czas zmiany mieszkań, wynikający z czasów, kiedy najemcami byli głównie studenci i właśnie w sierpniu oraz wrześniu poszukiwali mieszkań i pokoi do najmu. To też okres, kiedy jest więcej czasu, kończą się umowy roczne preferowane przez firmy obsługujące najem - to czas najemców poszukujących swojego wymarzonego lokum, ale i wielu ogłoszeń mieszkań do wynajęcia.

Od kilku lat, w miastach z bardzo aktywnym rynkiem deweloperskim, na początku roku można zauważyć falę ogłoszeń mieszkań nowych, kupowanych pod wynajem jako inwestycja. Deweloperzy przeważnie kończą budowę w ostatnim kwartale roku, potem mieszkania wymagają jeszcze wykończenia i umeblowania, a następnie pojawiają się w ogłoszeniach na wynajem. Należy tutaj uwzględnić lokalną specyfikę i kalendarz. Według szacunków deweloperów od 30% mieszkań w nowych budynkach jest kupowane przez osoby fizyczne z myślą o ich wynajmowaniu lub czasowym udostępnianiu innym osobom niż członkowie rodziny. Warto brać pod uwagę takie ogłoszenia z nowych budynków sprawdzając również ceny najmu - nowe mieszkania mogą mieć wyższe czynsze.

Jak sprawdzać ceny mieszkań na rynku?

Większość wynajmowanych mieszkań należy do prywatnych właścicieli, którzy nie śledzą rynku na co dzień. Do tego najemcy przeważnie mieszkają w jednym miejscu 2-3 lata, więc sporo może się zmienić w otoczeniu i stawkach czynszów. Standardowo i dość łatwo można sprawdzić ogłoszenia i czynsze dla podobnych mieszkań w danej lokalizacji, ale należy też pamiętać, że najdłużej widoczne są ogłoszenia, które są mało atrakcyjne dla najemców, często ze względu na zbyt wysoką cenę. W ostatnim czasie czynsze rosły, ale znów na rynek najmu napływa dużo nieruchomości, najemcy mają duży wybór, dlatego też warto sprawdzać, jak długo czekają na najemców mieszkania z wysokimi czynszami.

Podobnie jak z cenami transakcyjnymi sprzedaży, tak i w przypadku najmu, czynsze z umów są niższe niż z ogłoszeń. Jeśli najem trwał 2-3 lata i umowy były przedłużane, czynsze mogą być znacząco niższe, niż oczekiwane w aktualnych ogłoszeniach.

Elastyczność cenowa to również określenie narzędzi stosowanych w ramach platform cyfrowych sprzedających noclegi: pokazywana cena może się zmieniać w zależności od tego, na jakim urządzeniu jest wyświetlana oferta, czy to pierwsza rezerwacja czy kolejna, co wcześniej kupił dany użytkownik. Nie za bardzo można to narzędzie stosować w najmie długoterminowym, ale warto pamiętać o możliwości odszukania ogłoszeń nawet sprzed kilku lat, ze zdjęciami i stawkami wówczas proponowanymi. Dlatego posługiwanie się starszymi zdjęciami, podczas gdy mieszkanie się jednak zmieniło, może nie być najlepszym pomysłem, a już przestępstwem jest kopiowanie cudzych zdjęć i opisywanie jako własnych.

Nie ma dwóch identycznych mieszkań: nawet jeśli w jednym budynku będą podobne, to jedno będzie wyżej, inne niżej - a do tego pewnie będą inni sąsiedzi. Podobnie z cenami: nawet za mieszkanie o identycznym rozkładzie czynsze mogą być różne - ze względu na przykład na widok z okna albo podpisanie umowy w innym momencie roku. Dlatego ważne jest, aby wynajmujący określił własne minimum: jaki czynsz pozwoli na pokrycie kosztów i ile czasu mieszkanie może stać puste i czekać na najemcę oraz płatności. Wiele dodatkowych rzeczy może być przedmiotem negocjacji i ustaleń, bo być może nie trzeba robić generalnego remontu albo kupować nowych mebli?

Jakie nieruchomości są pożądane przez najemców?

Mieszkań na wynajem jest coraz więcej, rynek więc zaczyna się różnicować i zmieniać. Określenie “meble po babci”, jeszcze niedawno mające pokazać kiepski stan i brak jakiegokolwiek odświeżenia mieszkania, teraz są wyróżnikiem w nowiutkich, deweloperskich mieszkaniach jako jeden z elementów wyposażenia, który ma nadać charakteru i przytulności. Nadal dla najemców bardzo ważna jest wysokość czynszu i ogólnie to, żeby w mieszkaniu dało się mieszkać, ale szczegóły to coraz większa różnorodność. Niewątpliwie pandemia spowodowała, że znów doceniamy osobne pomieszczenia, a szczególnie istotna zaczyna być osobna sypialnia, czasem wydzielone miejsce do pracy - dlatego też kawalerki wciąż będą atrakcyjne, ale dla osób mieszkających w pojedynkę.

Coraz większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe, ale też większe, dla rodzin, z co najmniej dwoma sypialniami. Więcej jest domów na wynajem, bo pojawili się również klienci poszukujący takiej opcji, czasem jako formy testowania, czy dobrze byłoby mieszkać w domu, a często jako rozwiązania na kilka lat, bo znów będą się przeprowadzać. Wciąż najemcy poszukują mieszkań umeblowanych, ale rosnąca jest grupa osób, które albo ze względu na własne meble, albo w zamian za obniżkę czynszu będą zainteresowane “pustym” mieszkaniem. Przeważnie jednak kuchnia i łazienka powinny być wyposażone i umeblowane, bo to przeważnie zabudowane meble i urządzenia, których nie da się łatwo przenosić pomiędzy mieszkaniami.

Chcesz wiedzieć więcej o tym, jak wyglądał najem mieszkań w przeszłości? Przeczytaj nasz artykuł “Najem mieszkań kiedyś i dziś”.

Elastyczność i negocjacje

Co prawda większość najemców wybiera mieszkanie kierując się jego stanem wizualnym, ale również filtrując po cenie najmu. Dlatego zawsze pojawia się pole do negocjacji. Dłuższe umowy, kiedy nie ma kosztów zmiany najemcy i odświeżania mieszkania, pozwalają na utrzymanie niskiego czynszu lub negocjowanie jego stawki. Mieszkania bez mebli, wymagające niewielkiego odświeżenia również mogą być tańsze, albo czynsz może nie być naliczany przez pierwszy miesiąc, nakłady na wyposażenie i pracę można rozliczyć w czynszu najmu.

Wynajmowanie “po znajomości” oznacza też sposób na redukcję czynszu. Wynajmujący obniża ryzyko, kiedy wynajmuje osobie z rekomendacjami, najemca może mieć niższy czynsz w zamian za krótszy czas najmu lub wykonywane w lokalu prace. Redukować ryzyko można również weryfikując najemcę albo korzystając z ubezpieczeń dla najmu, więc coraz cenniejsza staje się praca: odświeżenie mieszkania, naprawy i stałe wyposażenie. Pamiętać jedynie należy, że dobrze jest uzgodnić zakres prac, wstępnie wysokość kosztów, sposób rozliczenia się stron - i warto to zrobić na piśmie. Prace wymagające odpowiednich kwalifikacji (elektryczne, hydrauliczne) trzeba również zlecić specjalistom, żeby nie doszło później do problemów z użytkowaniem.

Podsumowanie

Czynsze najmu w ogłoszeniach mogą się różnić od tych na umowach najmu - zależy to od wielu czynników, ale głównie jest wynikiem negocjacji pomiędzy stronami i czasu, na jaki zawierana jest umowa. Uwzględnienie możliwości negocjacji może dotyczyć wysokości czynszu, ale mogą to też być uzgodnienia dotyczące zasad najmu: czasu trwania, mieszkańców (w tym zwierząt), dodatkowych ubezpieczeń lub kaucji, prac wykonywanych w lokalu i uzupełnienia jego wyposażenia. Warto zachować pewną elastyczność, zarówno w zakresie finansowym, jak i zapisów w umowie, ale jednocześnie nie odchodzić zbyt daleko od zasad określonych w ogłoszeniu lub ofercie wynajmu mieszkania.

Przeczytaj również

Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.

Hanna Milewska-Wilk 07.03.2024