Zwrot kaucji, a dokładnie jej utrata, to jedna z większych obaw najemcy. Nic dziwnego, w końcu kaucja za najem mieszkania stanowi często dużą część początkowych kosztów. Zdarza się i tak, że zmiana lokalu na wynajem wymaga wpłaty kolejnej kaucji przed otrzymaniem zwrotu poprzedniej – zdecydowanie może być to duże wyzwanie finansowe dla najemcy. Jakie są zasady zwrotu kaucji i co można zrobić, aby rozliczenie przebiegło sprawnie, a kaucja wróciła do nas w pełnej wysokości?
Część umów najmu zawiera wprost zapis o tym, że kaucja nie służy do pokrycia ostatniego czynszu najmu, w części na próżno szukać takich wzmianek. Zasadniczo kaucja powinna być po prostu zwrócona: po oddaniu mieszkania, zdaniu kluczy i opłaceniu ostatnich rachunków kaucja w pełnej wysokości wraca do najemcy. Na te ostatnie rozliczenia wynajmujący ma 30 dni od przekazania mieszkania.
Zgodnie z powszechnymi zasadami z kaucji pokrywane są poza rachunkami sprzątanie i naprawy w zakresie obciążającym najemcę. Warto sprawdzić umowę najmu i zapisy dotyczące obowiązków najemcy, a także przeczytać odpowiednie zapisy w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Dobrze jest również zrobić wstępną wizytację wynajmującego w mieszkaniu na około 2-3 tygodnie przed terminem jego zdawania, żeby ustalić, co trzeba koniecznie zrobić, naprawić lub wyczyścić.
Sprawdź więcej: Obowiązki najemcy mieszkania
Ważnym momentem jest oddawanie mieszkania na zakończenie najmu. Najemca z reguły po wyczerpującej przeprowadzce chce mieć to jak najszybciej za sobą, wynajmujący przeciwnie – powinien dokładnie sprawdzić lokal, wyposażenie, sprzęty. Tak, jak na początku najmu, dobrze jest spisać protokół zdawczo-odbiorczy, tak na koniec powinno się do niego wrócić i w kolejnej kolumnie opisać mieszkanie na koniec najmu (pierwsza kolumna: co opisujemy, druga: stan w dniu przekazania mieszkania najemcy, trzecia: stan w dniu oddania mieszkania wynajmującemu).
Czytaj więcej w artykule Przekazanie mieszkania najemcy
Protokół zdawczo-odbiorczy i podpisy na nim są ważne dla podjęcia kolejnych kroków, a sam formularz przypomina np. o spisaniu liczników na dany dzień – to jednocześnie zabezpieczenie dla najemcy. Jeśli wynajmujący nie ma żadnych uwag do stanu mieszkania, to należy to zapisać w protokole. Gdy natomiast pojawią się jakieś uwagi, to warto od razu zaznaczać, co najemca powinien jeszcze zrobić: mieszkanie wymaga sprzątania, okno się nie domyka – wymagana regulacja i czyszczenie, brak jednego kompletu kluczy – konieczne dorobienie. Ułatwi to szybsze rozliczenie najmu bez niepotrzebnych domysłów i sporów.
Dowiedz się więcej z artykułu Po co jest kaucja?
To pytanie, które często pada w myślach najemców. Potrącenie kaucji na potrzeby sprzątania jest możliwe, jeśli w protokole była uwaga dotycząca braku czystości. To właśnie uwagi z protokołu przekładają się na konkretne czynności i usługi, które są opłacane z kaucji. Dobrze, gdy wynajmujący ma dokument potwierdzający zakup części lub płatność za usługę, ale w przypadku np. sprzątania, które wykona samodzielnie, może takiego rachunku nie mieć. Można wtedy sprawdzić w serwisach ogłoszeniowych, ile kosztuje jednorazowe sprzątanie mieszkania o danym metrażu i liczbie pokoi, aby kwota za taką pracę nie odbiegała za bardzo od realnych cen usług.
Kto kiedyś dokonywał większych napraw w mieszkaniu doskonale wie, że niektóre naprawy i prace mogą być na tyle kosztowne, że nie starczy kaucji na ich pokrycie. W tej sytuacji najemca może być nawet wezwany do uregulowania kosztów napraw. Znów kluczowa jest umowa – zakres odpowiedzialności najemcy, protokół i uwagi, które się w nim znalazły – malowanie mieszkania, pranie tapicerek i dywanów, naprawa sprzętu AGD to mogą być duże wydatki, przekraczjące jednomiesięczna kaucję.
Warto na przyszłość zastanowić się nad ubezpieczeniem najemcy, które pokrywa przypadkowe szkody i sprawia, że najemca nie musi wydawać na nie z własnej kieszeni.
W idealnej sytuacji wynajmujący przedstawia wyliczenia: ile kaucji było, jakie kwoty i za co zostały z kaucji potrącone, ile pozostaje do zwrotu. Na potrącenia dobrze jest mieć jakieś dokumenty lub ogólne wyliczenia kwot i dołączyć kopie lub skany tych dokumentów do korespondencji z najemcą. Należy również wziąć pod uwagę waloryzację kaucji, jeśli w międzyczasie były dokonywane podwyżki czynszu najmu.
O podwyżkach przeczytasz tutaj: Jak zmienia się kaucja za mieszkanie przy podwyżce czynszu?
Wcześniej przy zdawaniu mieszkania, najlepiej w protokole zdawczo-odbiorczym, dobrze zapisać, w jaki sposób ma nastąpić zwrot kaucji: na przykład “przelewem na numer konta, z którego był płacony ostatni czynsz najmu”, “gotówką, do rąk własnych najemców” – to oznacza konieczność spotkania. Jeśli umowę podpisały jako najemcy 2 osoby lub więcej, to należy ustalić, do kogo ma wrócić kaucja lub w jakich częściach, żeby zapobiec sytuacji, że kaucja wróci – ale na przykład na niewłaściwe konto.
W przypadku braku uwag w protokole na koniec najmu, po opłaceniu rachunków i ostatniego czynszu najmu, kaucja nadal nie wróciła po 30 dniach od zdania mieszkania, warto po prostu o tym przypomnieć: “Jak mogę/możemy odebrać kaucję?”, “Czy zlecił już Pan/ Pani przelew zwrotny kaucji?”. Jeśli nie będzie żadnej reakcji ze strony dawnego wynajmującego, można podjąć kolejne, bardziej konsekwentne kroki.
Co jeśli zderzamy się z brakiem reakcji i kontaktu z wynajmującym? Najlepszym sposobem jest napisanie pisma z żądaniem zwrotu kaucji. Takie wezwanie do zwrotu kaucji nie musi być stworzone przez prawnika, zaleca się jednak dokładnie opisać w nim:
I na koniec dodać wezwanie do zwrotu kaucji na numer konta w ciągu 7 dni od otrzymania takiego pisma.
Można do tego nadmienić, że każdy dzień opóźnienia w zwrocie kaucji oznacza naliczenie odsetek ustawowych za opóźnienie (możesz sprawdzić, ile wynoszą na stronie Wysokość odsetek ustawowych / ustawowych za opóźnienie - ZUS). Takie pismo trzeba wysłać listem poleconym, najlepiej ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – bo ważna jest data otrzymania pisma. Jeśli nadal brak przelewu lub zwrotu w innej formie – warto udać się do prawnika ze wszystkimi pismami i dokumentami dotyczącymi najmu, żeby sprawdzić, co możemy zrobić i jakie mamy prawa jako najemca.
Według badań SW Research brak zwrotu kaucji jest doświadczeniem około 20% wszystkich najemców. Dobrze wiedzieć, co może być opłacone z kaucji, w jaki sposób najemca może się o tym dowiedzieć i jak zapobiegać sytuacji, gdy kaucja do nas nie wraca. Mamy pełne prawo do przypominania o zwrocie i upominania się wynajmującemu. O zwrot kaucji może być łatwiej, jeśli najemca będzie miał OC Najemcy, z którego można pokryć usuwanie szkód w mieszkaniu.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
