03.02.2023
Finanse
Zwrot kaucji, a dokładnie jej utrata, to jedna z większych obaw najemcy. Nic dziwnego, w końcu kaucja za mieszkanie lub kaucja za wynajem mieszkania stanowi często dużą część początkowych kosztów. Zdarza się i tak, że zmiana lokalu na wynajem wymaga wpłaty kolejnej kaucji przed otrzymaniem zwrotu poprzedniej – zdecydowanie może być to duże wyzwanie finansowe dla najemcy. Jakie są zasady zwrotu kaucji za mieszkanie i co można zrobić, aby rozliczenie przebiegło sprawnie, a kaucja zwrotna wróciła do nas w pełnej wysokości?
Kaucja w umowie najmu mieszkania jest formą zabezpieczenia interesów właściciela. Ma ona pokryć ewentualne szkody w lokalu, nieuregulowane rachunki lub zaległości czynszowe. Wysokość kaucji jest ustalana indywidualnie, ale zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu.
W praktyce najczęściej wysokość kaucji za mieszkanie wynosi od jednego do dwóch miesięcznych czynszów. Przykładowo, jeśli miesięczny czynsz to 2500 zł, kaucja może wynieść 2500–5000 zł. Dla wielu najemców to spory wydatek, dlatego coraz częściej pojawiają się oferty najmu bez kaucji, zastępowane np. ubezpieczeniem lub gwarancją najmu.
Część umów najmu zawiera wprost zapis o tym, że kaucja nie służy do pokrycia ostatniego czynszu najmu, w części na próżno szukać takich wzmianek. Zasadniczo kaucja powinna być po prostu zwrócona: po oddaniu mieszkania, zdaniu kluczy i opłaceniu ostatnich rachunków kaucja w pełnej wysokości wraca do najemcy. Zgodnie z prawem, zwrot kaucji za mieszkanie powinien nastąpić w ciągu 30 dni od dnia przekazania lokalu.
Zgodnie z powszechnymi zasadami z kaucji pokrywane są poza rachunkami sprzątanie i naprawy w zakresie obciążającym najemcę. Warto sprawdzić umowę najmu i zapisy dotyczące obowiązków najemcy, a także przeczytać odpowiednie zapisy w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Dobrze jest również zrobić wstępną wizytację wynajmującego w mieszkaniu na około 2-3 tygodnie przed terminem jego zdawania, żeby ustalić, co trzeba koniecznie zrobić, naprawić lub wyczyścić.
Sprawdź więcej: Obowiązki najemcy mieszkania
Ważnym momentem jest oddawanie mieszkania na zakończenie najmu. Najemca z reguły po wyczerpującej przeprowadzce chce mieć to jak najszybciej za sobą, wynajmujący przeciwnie – powinien dokładnie sprawdzić lokal, wyposażenie, sprzęty. Tak, jak na początku najmu, dobrze jest spisać protokół zdawczo-odbiorczy, tak na koniec powinno się do niego wrócić i w kolejnej kolumnie opisać mieszkanie na koniec najmu (pierwsza kolumna: co opisujemy, druga: stan w dniu przekazania mieszkania najemcy, trzecia: stan w dniu oddania mieszkania wynajmującemu).
Czytaj więcej w artykule Przekazanie mieszkania najemcy
Protokół zdawczo-odbiorczy i podpisy na nim są ważne dla podjęcia kolejnych kroków, a sam formularz przypomina np. o spisaniu liczników na dany dzień – to jednocześnie zabezpieczenie dla najemcy. Jeśli wynajmujący nie ma żadnych uwag do stanu mieszkania, to należy to zapisać w protokole. Gdy natomiast pojawią się jakieś uwagi, to warto od razu zaznaczać, co najemca powinien jeszcze zrobić: mieszkanie wymaga sprzątania, okno się nie domyka – wymagana regulacja i czyszczenie, brak jednego kompletu kluczy – konieczne dorobienie. Ułatwi to szybsze rozliczenie najmu bez niepotrzebnych domysłów i sporów.
Dowiedz się więcej z artykułu Po co jest kaucja?
To pytanie, które często pada w myślach najemców. Potrącenie kaucji na potrzeby sprzątania jest możliwe, jeśli w protokole była uwaga dotycząca braku czystości. To właśnie uwagi z protokołu przekładają się na konkretne czynności i usługi, które są opłacane z kaucji. W takiej sytuacji kaucja za mieszkanie może zostać pomniejszona o koszt sprzątania, napraw lub usług związanych z przywróceniem lokalu do pierwotnego stanu.
Dobrze, gdy wynajmujący ma dokument potwierdzający zakup części lub płatność za usługę, ale w przypadku np. sprzątania, które wykona samodzielnie, może takiego rachunku nie mieć. Można wtedy sprawdzić w serwisach ogłoszeniowych, ile kosztuje jednorazowe sprzątanie mieszkania o danym metrażu i liczbie pokoi, aby kwota za taką pracę nie odbiegała za bardzo od realnych cen usług.
Kto kiedyś dokonywał większych napraw w mieszkaniu doskonale wie, że niektóre naprawy i prace mogą być na tyle kosztowne, że nie starczy kaucji na ich pokrycie. Zatrzymana kaucja może obejmować m.in. naprawę sprzętu AGD, pranie tapicerki, malowanie ścian czy wymianę zniszczonych elementów wyposażenia. Co więcej, najemca może być nawet wezwany do uregulowania kosztów napraw. Znów kluczowa jest umowa – zakres odpowiedzialności najemcy, protokół i uwagi, które się w nim znalazły.
Warto na przyszłość zastanowić się nad ubezpieczeniem najemcy, które pokrywa przypadkowe szkody i sprawia, że najemca nie musi wydawać na nie z własnej kieszeni.
W idealnej sytuacji wynajmujący przedstawia wyliczenia: ile kaucji za wynajem mieszkania było, jakie kwoty i za co zostały z kaucji potrącone, ile pozostaje do zwrotu. Na potrącenia dobrze jest mieć jakieś dokumenty lub ogólne wyliczenia kwot i dołączyć kopie lub skany tych dokumentów do korespondencji z najemcą. Należy również wziąć pod uwagę waloryzację kaucji, jeśli w międzyczasie były dokonywane podwyżki czynszu najmu.
O podwyżkach przeczytasz tutaj: Jak zmienia się kaucja za mieszkanie przy podwyżce czynszu?
Wcześniej przy zdawaniu mieszkania, najlepiej w protokole zdawczo-odbiorczym, dobrze zapisać, w jaki sposób ma nastąpić zwrot kaucji: na przykład “przelewem na numer konta, z którego był płacony ostatni czynsz najmu”, “gotówką, do rąk własnych najemców” – to oznacza konieczność spotkania. Jeśli umowę podpisały jako najemcy 2 osoby lub więcej, to należy ustalić, do kogo ma wrócić kaucja lub w jakich częściach, żeby zapobiec sytuacji, że kaucja wróci – ale na przykład na niewłaściwe konto.
W przypadku braku uwag w protokole na koniec najmu, po opłaceniu rachunków i ostatniego czynszu najmu, zwrot kaucji za mieszkanie nadal nie nastąpił po 30 dniach od zdania mieszkania, warto po prostu o tym przypomnieć: “Jak mogę/możemy odebrać kaucję?”, “Czy zlecił już Pan/ Pani przelew zwrotny kaucji?”. Jeśli nie będzie żadnej reakcji ze strony dawnego wynajmującego, można podjąć kolejne, bardziej konsekwentne kroki.
Co jeśli zderzamy się z brakiem reakcji i kontaktu z wynajmującym? Najlepszym sposobem jest napisanie wezwania do zwrotu kaucji za mieszkanie. Takie pismo nie musi być przygotowane przez prawnika, zaleca się jednak dokładnie opisać w nim:
I na koniec dodać wezwanie do zwrotu kaucji na numer konta w ciągu 7 dni od otrzymania takiego pisma.
Można do tego nadmienić, że każdy dzień opóźnienia w zwrocie kaucji powoduje naliczanie odsetek ustawowych (możesz sprawdzić, ile wynoszą na stronie Wysokość odsetek ustawowych / ustawowych za opóźnienie - ZUS). Takie pismo trzeba wysłać listem poleconym, najlepiej ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – bo ważna jest data otrzymania pisma. Jeśli nadal brak przelewu lub zwrotu w innej formie – warto udać się do prawnika ze wszystkimi pismami i dokumentami dotyczącymi najmu, żeby sprawdzić, co możemy zrobić i jakie mamy prawa jako najemca.
Według badań SW Research brak zwrotu kaucji jest doświadczeniem około 20% wszystkich najemców. Dobrze wiedzieć, co może być opłacone z kaucji, w jaki sposób najemca może się o tym dowiedzieć i jak zapobiegać sytuacji, gdy kaucja do nas nie wraca. Jeśli wynajmujący zatrzymuje kaucję, najemca ma pełne prawo do upomnienia się o jej zwrot.
Ile wynosi kaucja za mieszkanie?
Najczęściej od jednego do dwóch miesięcznych czynszów, choć maksymalnie może wynosić 12-krotność czynszu.
Czy kaucja jest zwrotna zawsze?
Tak, o ile nie zostały stwierdzone szkody, zaległości czynszowe lub inne koszty, które można z niej potrącić.
W jakim terminie właściciel oddaje kaucję?
Zazwyczaj w ciągu 30 dni od dnia przekazania mieszkania.
Czy kaucję można odzyskać bez umowy najmu?
Bez pisemnej umowy może być to trudniejsze, ale jeśli istnieją dowody wpłaty i użytkowania lokalu (np. potwierdzenia przelewów, wiadomości e-mail), można dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
