Największe portale nieruchomościowe mają wiele ogłoszeń w kategorii „sprzedam”. Zaskoczenie może być duże, gdy przeglądamy oferty i trafiamy na sprzedaż prawa do najmu mieszkania, a nie samej nieruchomości. Sprzedaż prawa do najmu to ciekawa opcja, ale warto zrozumieć, na czym polega i jakie ma konsekwencje.
Rynek nieruchomości oferuje nie tylko fizyczne nieruchomości, ale także różne prawa związane z ich wynajmem. Poza tradycyjnymi ofertami „na sprzedaż” i „na wynajem”, można spotkać oferty sprzedaży udziałów w nieruchomościach, prawa wieczystego użytkowania działki, czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wynajem nieruchomości obejmuje szerokie spektrum możliwości, które nie zawsze są oczywiste.
Ciekawą, choć niszową kategorią są oferty sprzedaży mieszkań w TBS-ach lub prywatnych kamienicach. Ceny tych mieszkań są znacznie niższe od rynkowych, co wynika z faktu, że sprzedawane jest prawo do najmu, a nie sama nieruchomość. W takich przypadkach ważne jest dokładne zapoznanie się z treścią ogłoszenia, a jeśli pośrednictwo w wynajmie jest prowadzone przez agenta, należy zasięgnąć szczegółowych informacji o formie prawnej transakcji.
Niskie ceny mieszkań w ogłoszeniach mogą wynikać z tego, że nie sprzedaje się samej nieruchomości, a jedynie prawo do zawarcia umowy najmu. W ogłoszeniach można spotkać terminy takie jak mieszkanie TBS, sprzedaż partycypacji, czy prawo do zawarcia umowy najmu. To, że cena jest niższa, wynika z tego, że właściciel próbuje odzyskać zainwestowane środki, a nie sprzedaje rzeczywistej własności.
TBS to spółki wynajmujące mieszkania, które nie czerpią zysków z najmu. W większości przypadków są one zarządzane przez samorządy, które mają swoje warunki dotyczące wynajmu. Najemcy w TBS są zobowiązani do wpłaty partycypacji, a także ponoszą koszty wykończenia mieszkań. Wynajem przez pośrednika w takich przypadkach może obejmować również przekazanie prawa do partycypacji i nakładów na wykończenie mieszkania.
Sprzedaż wyposażenia lokalu i partycypacji jest zgodna z prawem. Dla bezpieczeństwa warto jednak przede wszystkim sprawdzić, czy zawarcie umowy najmu będzie możliwe, bo tę umowę będzie się zawierać z innym podmiotem lub osobą, niż ogłoszeniodawca. Należy więc sprawdzić, czy właściciel nieruchomości (TBS, prywatny właściciel kamienicy) przede wszystkim:
Ogólnie właścicielom lub zarządcom zależy na jak najmniejszym zaangażowaniu w obsługę najemców, więc poszukiwanie nowej osoby do zamieszkania jest nawet dobrze postrzegane. Wkład finansowy, jakiego wymaga wykupienie od poprzednika nakładów na lokal lub właśnie prawa do zawarcia umowy najmu, to też dobra weryfikacja nowego mieszkańca. Do tego czynsze przeważnie są dużo niższe niż rynkowe, a umowy najmu bezterminowe. Zgodnie z przepisami obowiązuje też pełna ochrona najemcy, ograniczone są możliwości podwyżek czynszu i wypowiadania umowy przez właściciela.
Tani i stabilny najem na lata, w dobrej lokalizacji i mieszkań o dość dużym metrażu to marzenie wielu osób i czasem nawet obietnic polityków. Takie oferty najczęściej można znaleźć tylko w kilku miastach, a szczególnym przypadkiem jest Łódź. W Łodzi jest dużo kamienic, do tego są zwyczaje “odstępowania” prawa do najmu, czyli sprzedawania nakładów i możliwości przejęcia umowy najmu. Tradycyjnie przyjęte jest, że mieszkaniec dostosowuje mieszkanie do swoich potrzeb, a przy przeprowadzce szuka kolejnej osoby na swoje miejsce. Wynajem lokalu w takich przypadkach daje możliwość zamieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach za stosunkowo niski czynsz.
Mieszkania nowsze, budowane od połowy lat 90. przez TBSy, znajdują się tylko w większych miastach. Opcja zamiany najemców jest możliwa w niewielu budynkach i często podlega dodatkowym ograniczeniom. Warunki wynajmu mieszkania w TBSach bywają rygorystyczne – często istnieje wymóg, by najemcy nie posiadali innej nieruchomości oraz spełniali określone kryteria finansowe. Ogłoszenia o sprzedaży nakładów i partycypacji w TBSach wymagają ostrożności i dokładnej analizy, czy przekazanie prawa do najmu jest w ogóle możliwe.
Podstawowym faktem jest to, że nie jest to zakup nieruchomości. Nie da się wziąć kredytu hipotecznego na taką transakcję, a umowy nie trzeba podpisywać u notariusza. Sprzedaż prawa do najmu lokalu może przypominać sprzedaż cenniejszych ruchomości, np. samochodu, dlatego kupujący musi pamiętać o obowiązku opłacenia podatku PCC. Remonty lokalu muszą być zatwierdzone przez właściciela, a niektóre zmiany mogą wymagać jego zaangażowania, co może nie zawsze być możliwe.
Nie ma również gwarancji, że uda się odsprzedać swoje nakłady na wykończenie mieszkania, jeśli nie znajdzie się kolejny zainteresowany najmem. Jednak wiele osób traktuje przekazanie prawa do najmu jako inwestycję w komfort zamieszkania na długie lata. Wynajem mieszkania w ten sposób daje stabilność, niskie czynsze i ochronę prawną lokatorów, co jest korzystne, zwłaszcza gdy właściciele ograniczają możliwość podwyżek czynszów i wypowiadania umów.
Jeszcze jednym aspektem jest to, jak traktowana jest cała kamienica lub budynek. Właściciel może dbać o stan techniczny, remontować konieczne elementy, takie jak dach czy schody, ale bez szczególnej dbałości o estetykę. Czasami mieszkańcy muszą sami dbać o cały budynek, co utrudnia przewidzenie, co się wydarzy w przyszłości. Mimo wszystko takie “odkupienie umowy” zapewnia stabilny wynajem lokalu z ochroną lokatorów, niskie czynsze, a także możliwość skorzystania z programów wsparcia dla osób nieposiadających nieruchomości.
Oferty sprzedaży na rynku nieruchomości nie zawsze mogą być tym, czym się wydają na pierwszy rzut oka. Tańsze mieszkania mogą być ciekawą propozycją, ale przeważnie nie wiążą się z nabyciem własności nieruchomości. Szczególnie w Łodzi można spotkać oferty sprzedaży prawa do najmu, które mogą być interesujące. Jednak należy pamiętać zarówno o zaletach takiego rozwiązania, jak i o ograniczeniach, które wynikają z faktu, że nie jest to własność nieruchomości. Wynajem w takiej formie może być stabilny i opłacalny, ale wymaga dokładnego zrozumienia warunków najmu i przepisów prawnych.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
