Wynajem na doby i inne usługi w sektorze mieszkań

Puste mieszkania, niezajmowane przez właścicieli, mogą być wykorzystywane w innym celu, jako inwestycja - miejsca noclegowe lub powiązane z mieszkaniem usługi. Na ile takie rozwiązania są opłacalne i kiedy warto zastanowić się nad takim sposobem wykorzystania mieszkania? Warto zastanowić się nad takim sposobem wykorzystania mieszkania szczególnie w kontekście zmieniającego się rynku nieruchomości oraz rosnącego popytu na nowe modele biznesowe związane z usługami mieszkaniowymi. Przeczytaj nasz artykuł, aby dowiedzieć się więcej o potencjalnych korzyściach i praktycznych aspektach wynajmu na doby.

wynajem na doby usługi mieszkaniowe

Z artykułu dowiesz się…

Co to jest usługa mieszkaniowa i wynajem na doby?
Jakie podatki od wynajmu na doby należy wziąć pod uwagę?
Czym różni się obsługa najmu na doby od długoterminowych umów najmu?
Kto skontaktuje się pierwszy po wystawieniu ogłoszenia?
Jak wygląda opłacalność inwestycji w wynajem na doby na tle konkurencyjności hoteli?

Co to jest wynajem na doby?

Wynajem na doby, który przypomina hotelowe usługi, obejmuje najem mieszkania lub pokoju, często z opcjonalnym śniadaniem. Jest szczególnie popularny w dużych miastach, gdzie zarówno turyści, jak i osoby przyjeżdżające w celach biznesowych tworzą zapotrzebowanie na mieszkania na pograniczu hotelu i prywatnego lokalu, dostępne od kilku dni do tygodni.

W Polsce, w przeciwieństwie do niektórych krajów europejskich, aby legalnie oferować najem dobowy, konieczna jest rejestracja działalności gospodarczej lub założenie spółki oraz spełnienie wymogów sanitarnych, takich jak dezynfekcja i pranie pościeli. Dopiero po tym kroku możemy zająć się wystawieniem ogłoszenia na popularnych portalach noclegowych i reklamą.

Trendy na rynku najmu w dużych miastach zachodniej Europy zaczynają stawiać na ograniczenia w napływie turystów, ze względu na to, że codzienne życie w niektórych, szczególnie popularnych kierunkach turystycznych, zaczyna być uciążliwe. Polska, pomimo istniejącego już obowiązku rejestracji działalności, rozważa także dodatkowe regulacje, na przykład dotyczące liczby mieszkań wynajmowanych na doby w danym mieście lub rejestrowania lokalu jako wynajmowanego na doby, aby zbilansować potrzeby turystów i stałych mieszkańców.

Podatki przy wynajmie krótkoterminowym

W dużych miastach, które uznają wynajem na doby i wykorzystywanie mieszkań na inne cele niż stałe zamieszkanie, zaczęto bardziej monitorować rynek pod kątem podatków od wynajmu. Wymaga się rejestracji tak wynajmowanych mieszkań w lokalnych spisach “innych obiektów noclegowych”. Ten rejestr powstały razem z regulacjami prawnymi dla gospodarstw agroturystycznych nie pociąga za sobą dodatkowych obowiązków ani kontroli, a niektóre samorządy traktują ten obowiązek jako marginalny.

Duże aglomeracje jednak znalazły zysk w najmie na doby i lokalach najmowanych lub posiadanych przez firmy. W większych miastach, gdzie usługi mieszkaniowe obejmują zarówno najem na doby, jak i mieszkania wykorzystywane przez firmy, samorządy skupiają się na zarządzaniu podatkami od nieruchomości. Chociaż nie zajmują się stawkami VAT związanymi z usługami mieszkaniowymi, to mają pełną kontrolę nad podatkami od nieruchomości. Dla mieszkań wykorzystywanych w pełni do celu mieszkalnego, stawka podatkowa jest minimalna (około 1 zł za m2 budynku rocznie. Natomiast dla tych służących jako inwestycja lub użytkowanych przez firmy stawki są maksymalne (w ostatnich latach około 30 zł za m2 na rok). Urzędnicy wnikliwie badają adresy, pod którymi zarejestrowane są firmy, jak również platformy noclegowe, co prowadzi do wyższych podatków od nieruchomości dla lokali wykorzystywanych do działalności gospodarczej – w efekcie jest to odczuwalne przez właścicieli tych nieruchomości.

Kto pierwszy skontaktuje się po wystawieniu ogłoszenia o mieszkanie na wynajem?

Profesjonalizacja rynku mieszkań na wynajem na doby trwa już od lat, a oferowane lokale coraz bardziej przypominają hotelowe apartamenty. Osoby prywatne, które chciałyby samodzielnie prowadzić wynajem na doby, potrzebują sporej wiedzy i korzystają z usług specjalistycznych. Wzrasta liczba firm, które w dużym zakresie zarządzają apartamentami na doby. W miejscach popularnych wśród turystów, nawet gdy właściciel wystawił mieszkanie na wynajem na dłuższy okres na standardowych warunkach, pierwszy kontakt często nawiązuje firma poszukująca kolejnych lokalizacji do wynajmu na doby. Takie firmy mogą oferować wyższy czynsz i lepsze warunki umowy najmu niż typowi najemcy poszukujący stałego zamieszkania.

Firmy specjalizujące się w krótkoterminowym wynajmie mieszkań często płacą właścicielom wyższe miesięczne czynsze i oferują umowy prowizyjne, dzieląc się zyskami po odjęciu kosztów utrzymania i obsługi lokalu. Dodatkowo, firma zajmuje się usuwaniem usterek i naprawami, utrzymuje mieszkanie w doskonałym stanie technicznym i często oferuje wstawienie mebli o standardzie hotelowym, co zmniejsza koszty dla właściciela.

Mimo sporych korzyści, nie może być zbyt kolorowo, a dokładnie chodzi o istnienie problemu podatkowego. Lokale na wynajem na cele mieszkaniowe są zwolnione z VAT, lecz wynajmowanie firmie wymaga naliczenia 23% podatku VAT, który czasami trzeba odprowadzić do urzędu skarbowego. Jeśli współpraca z firmą jest bliska, a nie ogranicza się do zwykłego wynajmu mieszkania, właściciel może zostać uznany za prowadzącego działalność gospodarczą, co wiąże się z dodatkowymi podatkami i opłatami. Warto więc po otrzymaniu atrakcyjnej oferty od firmy zajmującej się wynajmem na doby skonsultować się ze specjalistą od podatków, aby zrozumieć, czy potencjalny dochód przewyższy koszty związane z wyższym opodatkowaniem.

Czy inwestycja w mieszkania pod najem dobowy jest opłacalna?

Najem na doby, czyli wykorzystywanie mieszkań jako miejsc noclegowych, to trend, który zyskał na popularności dzięki narzędziom cyfrowym. W Polsce szczególnie w okresie Euro 2012 ten sposób inwestycji w mieszkania jako opcji noclegowej dla turystów zyskał na znaczeniu. Jako kraj europejski, Polska oferowała stosunkowo tanie wycieczki, co przyciągało rzesze turystów. Jednak w ciągu ostatnich 10 lat, sektor noclegowo-turystyczny znacznie się rozwinął, a hotele zaczęły oferować konkurencyjne ceny i dodatkowe udogodnienia, takie jak np. strefy SPA.

Inwestowanie w mieszkania pod wynajem na doby zaczyna spotykać się z rosnącym oporem, zarówno ze strony sąsiadów (ze względu na hałas i zajmowanie miejsc parkingowych), zarządców budynków (uszkodzenia w częściach wspólnych, problemy ze śmieciami), jak i urzędników (problem z dostępnością mieszkań dla stałych mieszkańców). Chociaż zyski z takiej inwestycji w mieszkania mogą być wyższe niż z tradycyjnego wynajmu długoterminowego, pojawiają się dodatkowe wymogi formalne i podatkowe. Obserwuje się stopniowe zmiany w branży, w tym zwiększone zainteresowanie zakupem małych lokali na wynajem długoterminowy, wzrost czynszów oraz coraz bardziej wymagających turystów.

Podsumowanie

Wynajem na doby to specyficzna forma działalności usługowej, różniąca się od tradycyjnego najmu prywatnego. Ważne jest, aby zrozumieć wymagania dotyczące wynajmu na doby, zwracając uwagę na lokalne regulacje samorządowe oraz aspekty podatkowe. Dostosowanie długoterminowych planów do tych wytycznych jest kluczowe w przypadku oferty wynajmu na doby. Chociaż istnieje opcja najmu długoterminowego, często wybieranego przez osoby szukające stałego miejsca zamieszkania, wynajem na doby może oferować większą elastyczność zarówno dla właściciela, jak i najemców. Jest to szczególnie wartościowe, gdy właściciel może dokładnie zweryfikować najemców, co przekłada się na stabilność płatności czynszu i ogólną obsługę nieruchomości.

Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.

Przeczytaj również

Hanna Milewska-Wilk 26.01.2024