Wynajem czy kupno mieszkania? Dylemat wielu najemców

Wiele osób twierdzi, że kupno mieszkania stanowi dużo lepsze rozwiązanie niż najmowanie, szczególnie pod kątem inwestycji na przyszłość. Jednak to powszechne przekonanie powoli się zmienia i coraz częściej można spotkać zwolenników mobilności i tym samym wynajmu. Spora część najemców zastanawia się również, czy teraz jest odpowiedni czas na kupno mieszkania, czy może lepiej jeszcze poczekać i zobaczyć, co wydarzy się na rynku? Pomagamy znaleźć odpowiedź!

Wynajem czy kupno mieszkania?

Z artykułu dowiesz się…

Najem czy własność? Dlaczego Polacy wybierają to drugie?
Co się bardziej opłaca: wynająć czy kupić mieszkanie?
Jak rodzina i presja społeczna wpływają na perspektywę młodych?
Jak porównać koszty zakupu i eksploatacji mieszkania z najmem?
Co wziąć pod uwagę przy podjęciu decyzji?

Polacy wolą własność – kupno mieszkania jako ważny życiowy cel

W Polsce powszechnie panuje przekonanie, że kupno mieszkania lub budowa domu są bardziej atrakcyjną formą niż wynajem mieszkania. To zjawisko ma korzenie w procesach politycznych i historycznych. W czasie Polski Ludowej preferowano budownictwo wielorodzinne, materiały budowlane cechowały się łatwiejszą dostępnością dla instytucji zajmujących się budową, a nowe mieszkania były zazwyczaj zakładowe, spółdzielcze lub “z przydziału”.

Pomimo działań nastawionych na nacjonalizację, już w latach 70. uznano, że warto wykorzystywać oszczędności społeczeństwa, żeby finansować i przekształcać mieszkania we własność. Zjawisko przyspieszyło szczególnie w latach 90., kiedy po zmianie ustroju, prywatyzowano przedsiębiorstwa i wyprzedawano za niewielką część wartości. W ten duża część osób stała się właścicielami mieszkań.

Dzisiaj ponad 80% gospodarstw domowych mieszka w nieruchomości, która jest własnością co najmniej jednego z domowników. Najem z zasobów gminnych ekspresowo się kurczy, za to rynek najmu prywatnych mieszkań stabilnie rośnie. Niektóre z zalet wynajmu mieszkania to elastyczność i dostosowanie do różnych potrzeb, ale pojawiają się także wyzwania – takie, jak wysokie czynsze, brak polityki mieszkaniowej czy niedostateczna liczba mieszkań na wynajem.

Perspektywa ekonomiczna – bardziej opłaca się wynająć czy kupić mieszkanie?

Koszty związane z wynajmem i kupnem mieszkania

Przy podejmowaniu decyzji o wynajmie mieszkania czy kupnie mieszkania, kluczowe jest zrozumienie różnic w kosztach. W mediach często porusza się temat kosztów wynajmu mieszkania w porównaniu do kosztów kupna mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego. W przypadku najmu, miesięczne wydatki zwykle są określone w umowie najmu: czynsz najmu, rachunki za media i opłaty eksploatacyjne. Gdy w grę wchodzi posiadanie własnego domu lub mieszkania, sprawa może być bardziej złożona. Co miesiąc musimy liczyć się z kosztami bieżącego zużycia mediów i dodatkowo kosztami wynikającymi z własności (poza opłatami do wspólnoty, również podatki od nieruchomości), a do tego dochodzą najczęściej raty kredytu.

Inwestycja w nieruchomości na własność często wiąże się również z wydatkami na wykończenie, wyposażenie i drobne remonty. Z kolei w najmowanym mieszkaniu mamy nieco większą kontrolę nakładów finansowych przeznaczanych na komfort życia.

Zmienność na rynku nieruchomości

Charakter rynku nieruchomości wpływa na ceny najmu, które mogą reagować na zmiany szybciej niż ceny nieruchomości. Czynsze mogą być wyższe lub niższe niż koszty zakupu porównywalnego mieszkania na kredyt. W ramach zalet wynajmu mieszkania, może on obejmować niższe dodatkowe koszty transakcyjne, takie jak kaucja, koszty notariusza, prowizja dla pośrednika czy inne opłaty początkowe. Ryzykiem może być utrata kaucji w razie uszkodzeń majątku wynajmującego. W przypadku zakupu mieszkania „próg wejścia” jest wyższy i obejmuje m.in.:

Cena nieruchomości lub wkład własny do kredytu hipotecznego, min. 10% wartości nieruchomości (choć obecnie można skorzystać z gwarancji państwa w ramach programu wsparcia kredytobiorców).
Opłaty notarialne, w tym odpisy aktu kupna-sprzedaży wysyłane do różnych instytucji (są zryczałtowane i wynoszą około 2 tys. zł).
Podatek od czynności cywilnoprawnych: PCC 2% wartości nieruchomości płatny przy akcie notarialnym (tylko w przypadku rynku wtórnego i zakupu kolejnej nieruchomości – podatek został zniesiony, jeśli jest to zakup pierwszego mieszkania).
Prowizja bankowa przy kredycie (najczęściej 2% wartości kredytu), a jeśli nieruchomość nie miała księgi wieczystej, to również opłaty za założenie na potrzeby zabezpieczenia kredytu.
Ubezpieczenie mieszkania oraz inne produkty bankowe obniżające marżę kredytu hipotecznego.
Prowizja dla pośrednika, jeśli pomagał przy transakcji kupna (zwykle od 1,5% do 3%).

Patrząc na powyższe zestawienie można potwierdzić to, co wiadomo z praktyki: nająć mieszkanie i zamieszkać jest dość łatwo, szczególnie w większych miejscowościach, gdzie w ogóle są mieszkania na wynajem. Kupno wymaga dużo większych oszczędności i przygotowań. Można zatem podsumować, że najem mieszkania jest opłacalny, jeśli planujemy częste zmiany, podczas gdy kupno to duże wydatki na początek, ale finansowo zbliża się do kosztów wynajmu po 5-8 latach.

Bezpieczeństwo i stabilność – emocje związane z kupnem mieszkania i najmem

Kupno mieszkania lub budowa domu, często finansowane przez kredyt hipoteczny, oznacza, że planujemy zostać w jakimś miejscu na dłużej, być może nawet “na stałe”. Właśnie stabilność, a więc większa kontrola nad miejscem zamieszkania i wolność od krótkoterminowych umów najmu, stanowi jedną z głównych zalet kupna mieszkania. Niemniej jednak, przez zmiany warunków kredytowych i wysokości rat kredytów, które są oparte zmienną stopę procentową, może się to okazać nie do końca przewidywalną opcją.

Zalety najmu mieszkania obejmują natomiast większe możliwości dostosowania lokalu do bieżących potrzeb, możliwość przeprowadzki oraz większą elastyczność w reakcji na zmiany cen na rynku nieruchomości. Warto pamiętać, że koszty wynajmu mieszkania mogą jednak wzrastać, nawet podczas trwających umów najmu.

Wielu osobom kupno własnego mieszkania daje poczucie “bycia u siebie”, kontroli i większej pewności co do przyszłości. Na rynku nieruchomości, szczególnie w dużych miastach, możliwa jest także zamiana mniejszego mieszkania na większe. Trudniej natomiast sprzedać dom, zwłaszcza taki położony daleko od ośrodków miejskich. Najem mieszkania to opcja zwykle atrakcyjna dla młodych i mobilnych osób, którzy jeszcze szukają swojego miejsca lub po prostu lubią poczucie niezależności.

Wpływ rodziny i status społeczny w kontekście kupna mieszkania

W kwestii kupna mieszkania czy wynajmu mieszkania, wiele osób wciąż polega na wsparciu oraz na sugestiach rodziny. Niektóre formy wsparcia to pomoc przy zbieraniu wkładu własnego do kredytu hipotecznego, wzmacnianie zdolności kredytowej, czy przekazywanie mieszkania jako darowiznę. Dziedziczenie nieruchomości jest jedną z opcji dojścia do własności, ale wiąże się z dodatkowymi kosztami, takimi jak wydatki sądowe i proceduralne. Własność mieszkania symbolizuje dla wielu osób stabilizację, chociaż wspólnie zaciągnięty kredyt hipoteczny może mieć silniejsze więzi niż oficjalne śluby małżeńskie.

Obecne zasady na rynku najmu i obawy związane z najmem mieszkania dla rodzin z dziećmi, wysokie czynsze i mała stabilność umów najmu, mogą nie zachęcać do układania życia rodzinnego „na wynajętym”. W przeszłości zaciągnięcie kredytu na mieszkanie symbolizowało dojrzałość, ale teraz sytuacja się zmienia. Dla coraz większej grupy osób zadłużenie na kilkadziesiąt lat na duże kwoty nie jest postrzegane jako komfortowe.

Chociaż najem mieszkania może mieć wiele atutów, wciąż panuje przekonanie, że własność jest oznaką sukcesu życiowego. Wynajem mieszkania jest często kojarzony z wyższymi kosztami wynajmu mieszkania, mniejszą stabilnością i postrzegany jest jako opcja dla mniej odpowiedzialnych. Wciąż można zaobserwować poglądy, że własne mieszkanie to bardzo ważny element wizerunku społecznego, oznaka sukcesu życiowego – szczególnie jeśli to dom, koniecznie z garażem na dwa samochody.

Analiza kosztów kupna oraz wynajmu mieszkania – co się bardziej opłaca?

Wybór pomiędzy najmem mieszkania a zakupem własności niesie ze sobą różne obciążenia finansowe i odpowiedzialności, zarówno jeśli chodzi o koszty najmu mieszkania, jak i koszty kupna mieszkania. Właściciel domu lub mieszkania musi brać pod uwagę nie tylko koszty nabycia, ale także regularne remonty, unowocześnianie mieszkania i jego wyposażenia, oraz podnoszenie standardu. Wpływ opłat eksploatacyjnych również nie może być pominięty w analizie, ponieważ różnią się one pomiędzy wynajmem a zakupem i wpływają na całościowe koszty. Z perspektywy inwestycji w nieruchomości, może być tak, że lokal zyska na wartości, ale też kilka lat po wybudowaniu domu raczej nie sprzeda się go za równowartość nakładów na wszystkie prace, materiały i działkę. Jeśli zakup finansowany jest przez kredyt hipoteczny, to już bardzo duże ryzyko, że coś nie pójdzie zgodnie z planem.

Mieszkanie lub dom zaspokaja nasze podstawowe potrzeby, w tym potrzebę bezpieczeństwa i schronienia. Jeśli zakup mieszkania na kredyt to dla nas bardzo duże obciążenie i nie daje spokojnie spać, to lepiej będzie postawić na najem, który będzie bardzo długoterminowy i dość przewidywalny. Z drugiej strony, najem mieszkania może oferować pewne zalety tożsame dla posiadania mieszkania na własność, takie jak możliwość wprowadzania w lokalu zmian i negocjacji niskiego czynszu w zamian za inwestycję w remonty podnoszące standard nieruchomości (ważne, aby było to zapisane w umowie najmu). Niektóre spółki samorządowe i firmy oferują długoterminowe umowy najmu na 3-5 lat, co może być atrakcyjną ofertą.

A więc najem czy kupno mieszkania?

Najem nie musi być rozwiązaniem dla wszystkich, ale chętnie z niego korzystamy w różnych sytuacjach życiowych i dobrze, że taka możliwość istnieje – ułatwia to przenoszenie się w związku z nauką, rozpoczęciem pracy, zmianami w relacjach partnerskich. Posiadanie własnego domu czy mieszkania wciąż jest “docelowym” celem dla wielu ludzi. To symbol stabilności, wolnego czasu i korzystania z owoców pracy, ale zwykle już wtedy, gdy nastąpi uwolnienie się od zadłużenia kredytowego. Trudno czasem wyobrazić sobie świat za 25 lat, a właśnie na tak długo często zaciągane są umowy kredytu hipotecznego. W życiu może się dużo zmieniać, więc warto zawsze rozważać różne opcje i nie kierować się wyłącznie pieniędzmi, uczuciami czy zdaniem innych o najlepszych sposobach na życie.

Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.

Przeczytaj również

Hanna Milewska-Wilk 10.10.2023