Wakacje kredytowe nadchodzą wraz z wakacjami szkolnymi, już od czerwca. Ale poza samymi wakacjami, istnieje również Fundusz Wsparcia Kredytobiorców oraz pomysły na podobne wsparcie dla najemców. Warunki nieco się zmieniają, bo zaczyna być ważne, jak bardzo raty kredytu obciążają domowy budżet. Politycy mają też pomysły dla najemców, wzorując się na wsparciu dla kredytobiorców.
Wakacje kredytowe to możliwość „odłożenia na później” kilku rat kredytu hipotecznego w roku. Kredyt mieszkaniowy zaciąga się na kilkadziesiąt lat, nawet jeśli ktoś chce spłacić go szybciej, to jednak pozostawia sobie kilkanaście lat i wykorzystuje możliwość nadpłacania kapitału i skrócenia czasu obowiązywania umowy. Wakacje kredytowe działają w drugą stronę: przedłużają czas trwania umowy kredytowej o miesiące, w których korzysta się z wakacji, ale wciąż ponosi się koszty dodatkowe, takie jak ubezpieczenia mieszkania, jeśli są płacone co miesiąc z kredytem, ubezpieczenia niskiego wkładu własnego i innych podobnych produktów.
Ustawa o zmianie ustawy o wsparciu kredytobiorców wprowadza nowe ograniczenia. Maksymalna wartość kredytu wynosi 1,2 mln zł, a rata kredytu musiała w ostatnich trzech miesiącach przekraczać 30% dochodów gospodarstwa domowego. Wyjątki dotyczą rodzin z trójką lub więcej dzieci, które nie muszą spełniać kryterium dochodowego.
W przypadku umów podpisanych przed 1 lipca 2022, umów denominowanych lub w walutach obcych, a także kredytów, gdzie pozostało mniej niż 6 rat do spłacenia - wakacje nie są możliwe.
Konieczny do uzyskania przerwy w spłacaniu rat jest wniosek do banku udzielającego kredytu. W 2024 roku będzie można uzyskać po dwa miesiące przerwy w spłacie w dwóch okresach: najpierw od czerwca do sierpnia, a potem w okresie od września do grudnia włącznie. Informacja o zawieszeniu spłat pojawi się w naszych podsumowaniach informacji o spłacie zobowiązań, ale nie wpłynie na ogólne podsumowanie o wywiązywaniu się z umów kredytowych i innych zobowiązań.
Pomysł na wakacje kredytowe jest związany z dużym wzrostem wysokości rat kredytów hipotecznych w okresie pandemii, od końca 2021 roku. Niepewność sytuacji, szybko rosnące zobowiązania i brak perspektyw na ich obniżenie skłoniły ustawodawcę do wprowadzenia możliwości odroczenia spłaty rat. Istnieje cały czas Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, który jednak miał bardziej restrykcyjne zasady korzystania, dlatego procedury i zasady korzystania z niego cały czas się zmieniają.
Fundusz Wsparcia Kredytobiorców działa w ramach BGK od 2015 roku i oferuje pomoc zwrotną dla osób mających trudności ze spłatą kredytów hipotecznych. Wsparcie może wynosić do 2000 zł miesięcznie przez maksymalnie 36 miesięcy. Pomoc ta jest zwrotna, ale nieoprocentowana, co oznacza, że po dwóch latach od uzyskania wsparcia, trzeba zacząć ją spłacać. Przy terminowych spłatach część zobowiązania może zostać umorzona.
Fundusz to swoiste zabezpieczenie nie tylko dla klientów, ale również samych banków. Przez bank składa się wniosek o wsparcie, uzyskuje je i potem zwraca pieniądze do BGK - obie strony mają bardziej stabilną i klarowną sytuację.
Sytuacja osób zaciągających i spłacających kredyty hipoteczne zmienia się dynamicznie. Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania ma w Polsce stosunkowo krótką historię, a przez lata obserwowaliśmy różne „mody”. Najpierw popularne były kredyty denominowane w obcych walutach, potem te o zmiennej stopie oprocentowania, obecnie oparte na wskaźniku WIBOR. Obecnie, dzięki rządowym regulacjom (np. Bezpieczny Kredyt 2%), coraz większym wsparciem cieszą się kredyty hipoteczne o okresowo stałej stopie procentowej. Na pięć lat ustalają one wysokość rat i odsetek, dając klientowi stabilność, po czym warunki mogą być renegocjowane.
Te różne podejścia miały na celu zaoferowanie klientom jak najniższej raty kredytu na początku umowy. Niestety, po kilku miesiącach warunki te mogą się zmieniać. Ustawa o kredycie hipotecznym nakłada na banki obowiązek informowania o ryzyku, ale klienci często wybierają kredyty na podstawie niskich, początkowych rat, nie uwzględniając długoterminowej stabilności.
Warto więc zastanowić się nad możliwością zmiany kredytu na bardziej przewidywalny, czyli o okresowo stałej stopie procentowej. Może to oznaczać nieco wyższą ratę na początku, ale pięć lat stabilności daje czas na realizację innych planów. Przeniesienie kredytu do innego banku, choć wiąże się z dodatkowymi formalnościami, może przynieść korzyści, takie jak korzystniejsze warunki kredytowania, wyższa kwota kredytu, dłuższy okres spłaty czy lepsze ubezpieczenia. Przed podjęciem takiej decyzji warto skonsultować się z doradcami kredytowymi, aby dobrze ocenić wszystkie opcje i uniknąć niepotrzebnych komplikacji.
Rynek najmu wydaje się mocno powiązany z kredytami hipotecznymi, ponieważ wiele podwyżek czynszów było motywowanych wzrostem rat kredytowych. Jednak sprawa jest bardziej złożona: raty „frankowiczów” rosły już wcześniej, co nie zawsze przekładało się na wyższe czynsze. Znane są przypadki, w których kredytobiorcy płacili wyższe raty niż możliwe do uzyskania czynsze z wynajmu. Wzrost czynszów w ostatnich latach był wynikiem większego popytu oraz spadku zdolności kredytowej, a nie tylko wzrostu rat kredytowych.
Mieszkania i domy na wynajem trafiają na rynek z różnych powodów. W dużych miastach często są to inwestycje, podczas gdy w mniejszych miejscowościach wynajem jest zwykle sposobem na korzystanie z odziedziczonych lub kupionych dla dzieci nieruchomości, z których tymczasowo się nie korzysta. Przyjazd wielu osób z Ukrainy znacznie poszerzył rynek najmu, zwiększając liczbę dostępnych mieszkań, co wpłynęło na wzrost czynszów. Dodatkowo, wszyscy odczuli znaczne wzrosty cen energii, ogrzewania, wody oraz kosztów zarządzania i obsługi nieruchomości, takich jak sprzątanie i ochrona.
Wakacje kredytowe mają jednak swoje ograniczenia: mogą z nich skorzystać jedynie osoby stale zamieszkujące kredytowaną nieruchomość i tylko dla jednego kredytu. Ograniczenia te mają na celu wspieranie wyłącznie osób, które mają kredyt na mieszkanie na własne potrzeby. W związku z tym, właściciele wynajmowanych nieruchomości nie mogą skorzystać z wakacji kredytowych. Wysokość zobowiązań właściciela nie jest również uzasadnionym powodem do podnoszenia czynszu najmu, a jeszcze rzadziej zdarza się, aby czynsze były obniżane z powodu spadku obciążeń kredytowych.
Politycy wolą na razie nie zajmować się detalicznym rynkiem najmu, ponieważ jest to dość ryzykowne. Łatwo jest narazić się zarówno najemcom, jak i wynajmującym, a trudno zaproponować rozwiązania dobrze przyjmowane przez wszystkie strony. Jednym z ciekawszych pomysłów może być przeniesienie koncepcji Funduszu Wsparcia Kredytobiorców do sektora najmu. Stworzenie „poduszki finansowej” dla najemców w trudnej sytuacji pozwoliłoby osobom mającym problem z terminowymi płatnościami występować o nieoprocentowaną pożyczkę na jeden lub kilka czynszów. Pożyczki te byłyby spłacane stopniowo, bez dodatkowych opłat.
W przypadku kredytów banki zrzucają się na powstanie funduszu, obsługują formalności i przepływ pieniędzy. Natomiast na rynku najmu nie istnieje taka instytucja. Pomysł na „Kasę pożyczkową” dla najemców na razie nie otrzymał formy, która pozwoliłaby wprowadzić go w życie.
Wakacje kredytowe to istotne wsparcie dla kredytobiorców, ale te proponowane na 2024 rok mają więcej warunków do spełnienia. Pomoc skierowana jest do gospodarstw domowych najbardziej obciążonych miesięcznymi ratami kredytowymi, zamieszkujących spłacane nieruchomości. Alternatywne formy wsparcia obejmują Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, który jednak jest formą pomocy zwrotnej. Warto również rozważyć przeniesienie kredytu do innego banku, wydłużenie okresu kredytowania czy zmianę warunków kredytu na bardziej przewidywalne – są to bardziej długoterminowe rozwiązania.
Wakacje kredytowe nie wpłyną bezpośrednio na rynek najmu mieszkań. Niemniej jednak, wsparcie dla kredytobiorców może stanowić inspirację do stworzenia podobnych mechanizmów dla najemców, pomagając im w płaceniu comiesięcznych czynszów.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
