Czy ceny mieszkań wzrosną? To jedno z najczęstszych pytań, które zadają sobie wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości, zarówno kupujący, jak i sprzedający – większość z niepokojem. Jak zapowiada się rok 2024 na rynku nieruchomości, w tym szczególnie na rynku najmu? Jak będą kształtować się czynsze najmu i jaka będzie dostępność ofert mieszkań na wynajem? Jakie trendy się pojawią, które odejdą w niepamięć i przede wszystkim, na co się przygotować? Zapraszamy do przeglądu prognoz nieruchomościowych na 2024 rok.
Rok 2022 przyniósł znaczne zamieszanie na rynku wynajmu. Nagle zwiększyła się liczba domów i mieszkań dostępnych do wynajęcia, oferowanych na różnych warunkach. Eksperci prawni wprowadzili nas w świat prekarium, czyli tymczasowego wynajmu, a platformy z ogłoszeniami odnotowały rekordową liczbę ofert. W kategorii “na sprzedaż” brakowało klientów, podczas gdy w segmencie wynajmu mieszkań czas od wystawienia ogłoszenia do znalezienia najemcy często liczył się w godzinach, przy czym dostępnych ofert było niewiele.
W 2023 roku na rynku wynajmu zaszły pewne zmiany. Powróciła możliwość zaciągania kredytów hipotecznych, wspieranych dodatkowo rządowym programem dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Jednak na rynku wynajmu mieszkań sytuacja zaczyna się odwracać – w niektórych miejscach pojawia się więcej ofert wynajmu niż zainteresowanych najemców, a powodem są stawki czynszów, które wzrosły o około 25-33% w porównaniu do okresu przed zmianą. Czy stabilizacja rynku wynajmu mieszkań oznacza powrót do przewidywalności? To wciąż pozostaje pytaniem otwartym.
Znaczące zmiany na rynku nieruchomości wprowadziła inicjatywa Bezpieczny Kredyt 2% – wspierany przez rząd program kredytowy, który dla wielu młodych osób stał się szansą na wyjście z najmu i zakup własnego mieszkania. Pierwsza połowa roku charakteryzowała się niecierpliwym oczekiwaniem na uruchomienie tego kredytu. W tym czasie mieszkania kupowali głównie ci, którzy dysponowali gotówką. Natomiast druga połowa roku przyniosła dynamiczny wzrost składania wniosków do programu, a wraz z tym znaczny wzrost cen mieszkań.
W największych miastach mieszkania kwalifikujące się pod Bezpieczny Kredyt 2% (głównie o mniejszym metrażu) szybko zniknęły z rynku, zarówno pierwotnego, jak i wtórnego. Ciekawym zjawiskiem były decyzje części właścicieli mieszkań na wynajem o sprzedaży nieruchomości, w tym również nowych mieszkań, oddanych do użytku pod koniec 2023 roku, a nabytych około 2 lata wcześniej. Jako, że rynek nie działa w próżni, takie decyzje wpływają jednocześnie na branżę najmu. Dynamiczny wzrost popularności programu Bezpieczny Kredyt 2%, który umożliwił zakup nieruchomości na korzystnych warunkach kredytowych, skłonił wielu najemców do świadomego wyboru własnego mieszkania zamiast płacenia czynszów najmu. Wpłynęło to na większą dostępność ofert najmu i tym samym na stabilizację cen na rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych.
Nie można też zapominać o rynku domów jednorodzinnych, gdzie ostatnie lata przyniosły znaczne wzrosty cen. Wzrosło także zainteresowanie domami w budowie. Mimo wielu wyzwań rynek nieruchomości oferuje coraz szersze możliwości dopasowania oferty do indywidualnych potrzeb i możliwości. Chociaż program wraz z końcem roku został wstrzymany, zakup mieszkania z pewnością będzie wspierany podobnymi inicjatywami ze strony rządu. Kolejne miesiące 2024 roku pokażą, w jakim kierunku będą rozwijać się propozycje rządowe – na moment początku roku 2024 trwają prace nad nowym programem Mieszkanie na start.
Eksperci z różnych dziedzin zgodnie prognozują, że ceny mieszkań w 2024 roku będą kontynuować trend wzrostowy. Eksperci przewidują, że ceny nieruchomości wzrosną o 10-15%. Mniejsza dostępność mieszkań, obniżone stopy procentowe sprzyjające wznowieniu kredytowania oraz ograniczona ilość gruntów na nowe budowy przyczyniają się do dynamicznego wzrostu cen za metr kwadratowy. Jednak sytuacja na rynku nieruchomości jest bardziej skomplikowana niż w przypadku innych dóbr, takich jak np. żywność. Mieszkania i domy położone w atrakcyjnych lokalizacjach i utrzymane w dobrym standardzie prawdopodobnie będą drożeć, lecz starsze, nieocieplone mieszkania w zaniedbanych kamienicach mogą okazać się zbyt kosztowne w remontach, aby przyciągnąć kupujących, nawet przy niższych cenach. Ponadto, osoby korzystające z kredytów hipotecznych często szukają nieruchomości, które nie wymagają dużych inwestycji po zakupie, ponieważ spora część ich budżetu jest już zaangażowana w wkład własny i koszty transakcyjne.
W kontekście rynku najmu, sytuacja również jest interesująca. Nadal istnieje popyt na wynajem, ale widoczna jest rosnąca różnorodność zamożności najemców. Z powodu wzrostu kosztów życia, niektórzy dotychczasowi najemcy napotykają trudności w opłacaniu czynszów. Inni, mimo zdolności kredytowej, decydują się na wynajem, czasami z dofinansowaniem od pracodawców. Mieszkania o wysokim standardzie nadal wchodzą na rynek wynajmu, co mogłoby sugerować stabilizację czynszów. Jednak rosnące koszty eksploatacji, takie jak energia, ogrzewanie i wywóz śmieci, mogą wpłynąć na wzrost opłat dla najemców.
Ceny mieszkań w 2024 będą więc zależeć od wielu czynników, zarówno na rynku sprzedaży, jak i wynajmu. Uniwersalną wskazówką wydaje się być powiedzenie, że wszyscy uczestnicy rynku muszą być przygotowani na zmieniające się warunki i elastyczność.
W kontekście rynku mieszkaniowego w 2024 roku, mimo pewnej zmiany atmosfery wokół najmu mieszkań, nie zapowiada się rewolucja prawna. Media coraz częściej poruszają kwestie wykorzystywania ochrony prawnej przez najemców do unikania płacenia czynszów, jednak znaczące zmiany legislacyjne wydają się mało prawdopodobne.
Na rynku mieszkaniowym coraz popularniejsze stają się umowy najmu okazjonalnego i najem instytucjonalny. Są to formy prawne, które oferują pewne zabezpieczenia dla właścicieli, choć wielu uważa te środki za niewystarczające.
Ważne nowości, które miały wpływ na rynek mieszkaniowy, zostały wprowadzone już w 2023 roku. Wśród nich znalazło się opodatkowanie przychodów z najmu wyłącznie ryczałtem oraz brak możliwości amortyzacji nieruchomości. Jednakże dla wielu właścicieli nieruchomości zaskakujące mogą okazać się rozliczenia podatkowe w 2024 roku: deklaracja PIT-28 za 2023 rok powinna być złożona do końca kwietnia 2024, a zaliczki podatku za grudzień 2023 należy wpłacić do 20 stycznia 2024.
Stopy procentowe mają istotny wpływ na decyzje dotyczące inwestowania w nieruchomości. Niskie stopy procentowe ułatwiają zakup mieszkań czy budowę domów, a także utrzymują czynsze na umiarkowanym poziomie. Jednak, gdy odsetki od kredytów stanowią znaczną część rat, mniejsza liczba osób może sobie pozwolić na zakup mieszkania na kredyt.
Chociaż wynajem nieruchomości oferuje właścicielom wyższą stopę zwrotu, to konkurencja ze strony lokat bankowych, które zaczęły oferować atrakcyjniejsze odsetki, czyni inwestowanie w nieruchomości mniej opłacalnym. W ostatnich latach, wynajmowane mieszkania przynosiły kilka procent zysku rocznie, co było korzystne w porównaniu do bankowych lokat oferujących zaledwie 0,5% rocznie. Jednak w obliczu rosnących rat kredytów hipotecznych i czynszów, najem traci na atrakcyjności wobec innych form inwestowania.
Polacy nadal wykazują silne przywiązanie do posiadania nieruchomości, mimo pojawiających się problemów takich jak niewypłacalność najemców, konieczność remontów czy rosnące opłaty administracyjne. W 2022 roku odnotowano wzrost liczby podatników wypełniających PIT-28 z przychodów z najmu i dzierżawy, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu inwestowaniem w nieruchomości.
Pojawia się też kwestia unijnych inicjatyw dotyczących ograniczenia zużycia energii w budynkach, co może wiązać się z dodatkowymi wydatkami dla właścicieli. Mimo to, spodziewane są programy wsparcia, podobne do tych dotyczących wymiany pieców. Warto monitorować te zmiany, ponieważ mogą one wpłynąć na decyzje dotyczące inwestowania w nieruchomości.
Ceny nieruchomości mieszkalnych kontynuują wzrost i raczej nie należy oczekiwać ich spadku, szczególnie w miejscach z rozwiniętym rynkiem najmu. Wiele osób nadal inwestuje w mieszkania na wynajem, jednak z powodu wzrostu kosztów życia, mało prawdopodobne są duże zmiany w wysokości czynszów. Ewentualne podwyżki czynszów będą raczej wynikać z rosnących kosztów energii.
Posiadanie nieruchomości coraz częściej staje się źródłem akumulacji majątku. Choć niektórzy decydują się na sprzedaż mniejszych mieszkań, większość właścicieli zatrzymuje już posiadane nieruchomości, wystawiając je na wynajem. Nadchodzą jednak zmiany, które będą wiązać się z dodatkowymi wydatkami: kosztami związanymi z poprawą efektywności energetycznej oraz podnoszeniem jakości wynajmowanych mieszkań, by sprostać wymaganiom coraz bardziej konkurencyjnego rynku.Mimo to, inwestowanie w nieruchomości nadal oferuje możliwości zarobku, szczególnie dla osób posiadających odpowiednią wiedzę w dziedzinie najmu.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
