Najem rynkowy to sposób na pierwsze mieszkanie dla coraz większej grupy osób w Polsce, coraz bardziej różnorodnej, ale przeważnie w podobnej sytuacji finansowej: dość dobrej, by płacić czynsz, nie dość stabilnej, by planować przyszłość. Obietnice, rozliczenia, pomysły polityków często nie biorą pod uwagę już nawet istniejących rozwiązań. A dopłaty do czynszów najmu są, ale nie dla wszystkich. Kto, w jakiej sytuacji i jak może korzystać z dopłat do czynszu najmu mieszkania?
Jeszcze w czasie tworzenia Narodowego Programu Mieszkaniowego nieco więcej uwagi poświęcono najmowi, także w wersji całkowicie rynkowej i konieczności wspierania najemców. Płacenie czynszu to podstawowy obowiązek najemcy, ale terminowość i przewidywalność opłat jest też bardzo ważna dla wynajmującego.
Dopłaty do czynszu najmu były wprowadzone niedługo po preferencyjnym kredycie w programie dopłat Mieszkanie dla Młodych, ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych weszła w życie 1 stycznia 2019 roku. Wsparcie jednak miało na celu ożywienie budownictwa na wynajem, szczególnie poprzez fundusze inwestycyjne i najem instytucjonalny.
Zredukowanie ryzyka najemców mających całkowicie rynkowe stawki i już przy podpisywaniu umowy, poddających się rygorowi egzekucji co do zapłaty i opróżnienia lokalu, miało właśnie być dodatkowym zabezpieczeniem, dającym większą przewidywalność i bezpieczeństwo obu stronom najmu.
Dopłaty w ramach programu Mieszkanie na Start wymagają dłuższej procedury. Pierwszym wymogiem było, aby mieszkania były nowe - albo nowo wybudowane, albo po generalnym remoncie, np. kamienic w ramach programów rewitalizacji. Mieszkania lub budynki nie muszą być własnością gminy, ale dowolnego podmiotu, w tym prywatnego, i są lokalami przeznaczonymi na zwykły, rynkowy najem. Następnie gmina powinna podjąć decyzję, że chce wspierać najemców w takim budynku, ustalić zasady objęcia wsparciem i podpisać umowę z zarządcą lub właścicielem budynku. W kolejnym kroku kwalifikowane są osoby, które będą mogły korzystać z dopłat czynszu, przeważnie na podstawie dokumentów o wysokości dochodów gospodarstwa domowego.
Ogólnie pierwsze kroki należą do gmin, które mają na swoim terenie nowe inwestycje z lokalami mieszkalnymi pod wynajem. Na koniec 2023 roku takich gmin z umowami z BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego jest tym podmiotem, który wypłaca pieniądze zarządcy) było 41, a ogółem wykorzystanie środków przeznaczonych na ten program wciąż było poniżej 10%. Jest więc jeszcze możliwość znacznego zwiększenia liczby najemców, którzy będą mogli korzystać z dofinansowania mieszkania.
Warunki niezbędne do otrzymywania dopłat to oczywiście umowa najmu i spełnienie zasad określonych przez gminę w lokalnej uchwale. Tak jak w przypadku najmu z zasobu komunalnego lub od TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego) ważne i sprawdzane są przede wszystkim dochody - z jednej strony powinny pozwolić na opłacanie czynszu, ale też nie być bardzo wysokie. Inne warunki mogą obejmować brak posiadania innego mieszkania (ale z wyjątkami), informację o aktualnych warunkach mieszkaniowych, o potrzebach członków rodziny z niepełnosprawnościami. Nowe budynki zgodnie z przepisami mają ułatwienia dla osób poruszających się na wózkach, dlatego inne wymagania mogą być przy takich potrzebach nieco złagodzone. Każda gmina ustala jednak swoje zasady i warunki, dlatego należy sprawdzać lokalnie, pytając w urzędzie, ale też u zarządcy budynku z mieszkaniami na wynajem o warunki uzyskania wsparcia.
Podstawowymi ograniczeniami są jednak wymogi udziału gmin i to, że lokale muszą być nowe lub oddane ponownie do użytkowania. Od początku 2024 roku doszła jeszcze modyfikacja, że dopłaty mogą otrzymywać najemcy społecznych agencji najmu, nie tylko w nowych mieszkaniach. To ma ułatwić dostępność takiego wsparcia, bo wciąż mało jest instytucji współpracujących z gminami.
Program dopłat do czynszu najmu opiera się na współpracy z sektorem prywatnym, ale nie obejmuje rozproszonego najmu, kiedy stronami umowy są osoby fizyczne. Wynajmującym musi być zorganizowany podmiot, firma lub inna instytucja, najczęściej są to budynki i osiedla PFR Nieruchomości budowane w ramach programu Mieszkanie Plus. Ze względu na pojawiające się nowe możliwości, od początku 2024 roku współpracę z BGK mogą rozpocząć gminy, które mają również funkcjonującą na swoim terenie Społeczną Agencję Najmu. Ogólnie, pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy gmina ma już podpisaną umowę z BGK. W kolejnym kroku należy ustalić, jaki podmiot oferuje mieszkania na wynajem ze wsparciem. Najczęściej gmina lub miasto przeprowadza nabór najemców, dlatego można sprawdzać ofertę i zapytać od razu w urzędzie. W kilku miastach programy wsparcia najemców prowadzone są w jeszcze innych formach, skierowanych do różnych grup, i jest to lokalna polityka samorządu - dlatego warto zrobić rozpoznanie.
Wysokość dopłat jest uzależniona od ogólnych wskaźników i liczby osób - metraż mieszkania powinien odzwierciedlać skład gospodarstwa domowego i być dostosowany do liczby domowników. Dopłata ma wartość 1,8% wskaźnika wartości odtworzeniowej metra kwadratowego w danej lokalizacji. Jest to przeważnie od około 7 złotych miesięcznie do ponad 13 złotych dopłaty do stawki za m2 mieszkania - ale nie do całego metrażu. W przypadku osób mieszkających samodzielnie, dopłata czynszu to od 150 do 260 złotych, ale w przypadku dużych rodzin, wysokość dopłaty zostanie zwiększa do nawet 800-1200 złotych miesięcznie.
Program dopłat do czynszu to jedno, ale można korzystać jednocześnie z dodatku mieszkaniowego - oba świadczenia nie są wypłacane najemcy, a bezpośrednio wynajmującemu na konto wskazane w umowie najmu. Najemca zobowiązany jest dopłacać pozostałą kwotę i nie dopuszczać do powstawania zaległości, bo może to skutkować zawieszeniem wypłacania kwot z programu Mieszkanie na Start i dodatku mieszkaniowego.
Mimo funkcjonowania już przez kilka lat, program Mieszkanie na Start jest mało znany nawet wśród polityków. Przeciętnie kwota dopłaty czynszu najmu to około 400-600 złotych. Dla najemców jest to znacząca pomoc, a limit dopłat zakłada, że można z niej korzystać przez nawet 15 lat. Program dopłat i weryfikacja najemców przez lokalną jednostkę samorządową sprawia, że nie wpływa on znacząco na podniesienie wysokości czynszu, a jednocześnie pozwala najemcom funduszy poczuć się bezpiecznie i stabilnie. Zaplanowane na ten program środki nie są wykorzystywane, dlatego jest duża szansa, że dostępność tego instrumentu będzie się zwiększać, a wysokość dopłat rośnie wraz ze wzrostem rynkowych kosztów budowy nowych mieszkań. To może zachęcać kolejne podmioty do inwestowania w budynki z mieszkaniami na stabilny, długoterminowy najem, a gminy do podpisywania odpowiednich umów i porozumień, a potem wspierania swoich mieszkańców.
Poza opisywanymi dopłatami do czynszu, dla wszystkich o niskich dochodach dostępne są dodatki mieszkaniowe, z których można korzystać bez względu na to, czy jest się najemcą czy właścicielem, ale można się o nie ubiegać po prostu w przypadku trudności z regulowaniem opłat za mieszkanie i media. W miastach, gdzie działają TBS, można również najmować mieszkania, ale należy wnieść najpierw partycypację (10-30% kosztów budowy lokalu), a potem kaucję w wysokości rocznego czynszu. Rzadko zmieniają się najemcy w budynkach TBS, ale nowe budynki będą już wkrótce oddawać do użytkowania nowe społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIMy), dlatego warto śledzić lokalny rynek.
Kilka miast ma jeszcze inne programy mieszkaniowe, czasem wykorzystujące budowane przez spółki mieszkania i zrewitalizowane kamienice do najmu na zasadach zbliżonych do rynkowych, a czasem oferta kierowana jest do osób z określonymi kwalifikacjami (zawody medyczne i osoby potrzebne w edukacji). Są też specjalne mieszkania na wynajem dla osób starszych i potrzebujących większych udogodnień, szczególnie w zakresie dostępności architektonicznej. Nie są to bardzo duże liczby lokali, ale powoli oferta się powiększa i gminy i miasta zajmują się “mieszkaniówką” w coraz szerszym zakresie.
Dopłaty do czynszu najmu w ramach programu “Mieszkanie na Start” są wypłacane już od 2019 roku, przeważnie to około 400-600 złotych miesięcznie, ale przy dużych rodzinach kwoty dopłat mogą być wyższe. Niestety program może dotyczyć głównie mieszkań nowych, wynajmujący natomiast musi być instytucją, a nie osobą fizyczną. Program dofinansowania powoli się poszerza, ale to wciąż tylko kilka tysięcy mieszkań, a do najmu kwalifikują się lokalne samorządy. Warto jednak sprawdzać, co dzieje się w sprawach mieszkaniowych lokalnie, bo miasta mają coraz ciekawszą i szerszą ofertę.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
