Mieszkania przeznaczone dla turystów to coraz częściej nagłaśniana sprawa, przedmiot badań oraz wprowadzanych regulacji prawnych i podatkowych. Dlaczego staje się to wyzwaniem i jakie mogą być zmiany w możliwości dysponowania mieszkaniami?
Część właścicieli mieszkań szuka opcji innych niż najem na długi termin, a coraz częściej po dodaniu ogłoszenia o wynajmie mieszkania do właściciela zgłaszają się profesjonalne firmy. Wynajmujący dostają oferty większego zarobku, niż możliwy czynsz od najemcy długoterminowego, do tego wykorzystywane są też obawy związane z dużą ochroną lokatorów w Polsce. Samodzielna obsługa mieszkania wynajmowanego na doby jest już na tyle złożona, że z reguły jednak wymaga współpracy z firmą mającą komplety pościeli i ręczników, zorganizowane sprzątanie i profesjonalne pranie, dostęp do systemów rezerwacji, pobierania płatności i obsługi gości.
Nie ma dla lokali wynajmowanych na doby bardzo ostrych regulacji, ale nie można takiego pojedynczego mieszkania nazwać hotelem lub innym określeniem, które jest opisane w ustawach i rozporządzeniach. Konieczne do spełnienia są jedynie przepisy sanitarne, czyli odpowiednie pranie pościeli i stosowanie profesjonalnych środków do sprzątania, które zapewniają dezynfekcję. Wspólnoty mieszkaniowe lub spółdzielnie nie mogą zakazać ani w inny sposób utrudniać udostępniania mieszkania do nocowania dowolnym „gościom”.
Hotele jeszcze kilka lat temu kojarzyły się nam z dużym wydatkiem na noclegi, ale z racji dużej konkurencji i jednocześnie rozwoju branży ceny znacznie spadły. Hotele dysponują najczęściej pokojami jedno- i dwuosobowymi, czasem możliwa jest dostawka dla trzeciej osoby. Dlatego też grupy znajomych i rodziny z co najmniej dwójką dzieci szukają częściej innych opcji zakwaterowania, które mogą być lepiej dostosowane do ich potrzeb i jednocześnie są tańsze niż dwa lub trzy pokoje w hotelu. Osoby poszukujące miejsca na pobyt powyżej dwóch tygodni też często wolą większą samodzielność i wybierają pobyt w mieszkaniach, z dostępem do kuchni. Noclegi w mieszkaniach wynajmowanych w dzielnicach najbardziej atrakcyjnych turystycznie mogą też dawać poczucie większego kontaktu z danym miejscem niż pobyt w bardzo standardowych hotelach.
Turyści mają swoje powody wybierania mieszkań zamiast obiektów hotelowych, ale właściciele i przedsiębiorcy również: przede wszystkim wynajem na doby wciąż jest bardziej dochodowy niż wynajmowanie na cele mieszkaniowe. Obsługa mieszkania w takim standardzie jak w hotelach jest kosztowna, dużo bardziej skomplikowane może być przekazywanie kluczy i egzekwowanie opuszczenia lokalu w określonym w kontrakcie czasie, ale nadal wszyscy pracujący w tej branży mogą na tym zarobić. Od początku lipca 2024 roku możliwa jest większa kontrola nad wynajmem lokali przez duże platformy – muszą one przekazywać dane o ogłoszeniodawcach do urzędów skarbowych, które mogą sprawdzać, czy odprowadzane są podatki VAT i od dochodów. Ze względu na dużą profesjonalizację najmu mieszkań na doby nie jest to duża zmiana i utrudnienie, ale kolejnym krokiem mogą być limity i licencje na prowadzenie takich usłu
Mieszkania przeznaczone na noclegi przez kilka lat sprawiały, że w Polsce można było znaleźć nocleg dużo łatwiej i taniej. Jednak popyt i wzrost liczby podróżnych zauważyła też sama branża hotelarska i bardzo duże kwoty zainwestowano w nowe obiekty, powstało dużo hoteli i podobnych obiektów noclegowych w miejscowościach, gdzie zainteresowanie jest zawsze duże. Taki wzrost oferty hotelowej, w połączeniu z innymi usługami i możliwościami dużych obiektów ( na przykład sale konferencyjne, basen, SPA) sprawia, że oferta rozproszonych lokali musi albo oferować niższe ceny, albo konkurować wyjątkowymi cechami.
Wzrost konkurencji cenowej sprawia, że w miejscach, gdzie nie daje się wynająć lokalu przez około połowę roku, rezygnuje się najmu na doby i mieszkania wracają albo do najmu na cele mieszkaniowe, albo korzystają z nich sami właściciele, traktując jako “drugi dom” i miejsce wyjazdów i relaksu. Widać więc zmiany dotyczące lokalizacji. Miejsca bardziej popularne turystycznie mają coraz większą ofertę noclegów, a te z mniejszą liczbą odwiedzających w widoczny sposób mają oddzielony najem na doby od tego na cele mieszkaniowe.
Inna zmiana to już wprowadzane w niektórych miastach licencje i ograniczenia wynajmu mieszkań dla turystów, co zapowiedziała np Barcelona - nie można już wynajmować na doby bez pozwolenia od miasta i w ciągu trzech lat wszystkie licencje będą wygaszane. Większa regulacja sektora zakwaterowania to efekt protestów i zmieniania się miast przez zjawisko “overtourism” - przejmowania miast przez turystów i funkcje wyłącznie dla przyjezdnych, a nie dla stałych mieszkańców. Nie jest to pożądane zjawisko.
Miasta przyjazne dla mieszkańców to hasło coraz bardziej popularne, ale z drugiej strony nie chcemy być ograniczani w naszych wyborach wyjazdów i zwiedzania. Wszelkie regulacje są raczej stopniowe i zaczynają się od rejestrowania działalności wynajmu mieszkań na doby, a ten krok w Polsce mamy już za sobą – żeby prowadzić usługi zakwaterowania, trzeba mieć zarejestrowaną działalność. Regulacje wprowadzone w zakresie większej kontroli skarbówki nie przyniosą gwałtownych zmian i wycofywania mieszkań z najmu na doby.
Zmiany mogą jednak przyjść w związku z opłacalnością wynajmu na doby. Już teraz konkurencja z hotelami doprowadziła do ograniczenia cen i ogólnie do dużego wzrostu dostępnych noclegów. Nie tylko w dużych miastach jest więcej miejsc, ale powstają nowe ośrodki i miejsca wypoczynkowe, nastawione na kontakt z naturą i relaks poza miastami. Najem na doby wraca niejako do swoich korzeni – bardzo nowoczesnej agroturystyki, miejsc dających coś więcej niż tylko nocleg.
Czynsze najmu w standardowych umowach na cele mieszkaniowe są wciąż wysokie, więc przy niskim zainteresowaniu turystów warto brać pod uwagę „zwykły” najem. Najemcy też poszukują długoterminowych umów, żeby zapewnić sobie spokojne miejsce do życia, co może spotkać się z dużą przychylnością właścicieli mających kłopoty z turystami. Należy też pamiętać, że funkcjonuje jeszcze sektor pomiędzy bardzo krótkimi pobytami i wieloletnimi umowami najmu – umowy na kilka miesięcy, do roku, dla studentów lub osób na kontraktach, czasem też dla podróżników pracujących zdalnie i zwiedzających różne miejsca.
Najem na doby wciąż ma i wielu klientów, i wielu właścicieli preferujących taki sposób korzystania z mieszkań. Pojawiają się nowe pomysły na regulację tego sektora, ale też nasila się konkurencja ze strony rosnącej branży hotelowej, więc zmiany pojawią się z pewnością. Te zmiany mogą dotyczyć i spadającej opłacalności najmu na doby, zmian w poszukiwanej przez klientów ofercie i w zakresie udogodnień lub lokalizacji. Część mieszkań wróci do najmu na cele mieszkaniowe, ale nie będa to zmiany gwałtowne.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
