Wynajem mieszkania. Porady dla wynajmującego.

Coraz więcej osób wynajmuje swoje nieruchomości, bez względu na to, jakie pierwotnie było przeznaczenie mieszkania. Czy jest to mieszkanie do tej pory wykorzystywane na własne potrzeby, odziedziczone, czy kupione specjalnie z myślą o najmie, trzeba do wynajmowania przygotować lokal i siebie. Co jest najważniejsze w procesie wynajmu mieszkania z perspektywy właściciela?

Przygotuj mieszkanie i swoje warunki najmu

Przychodzi moment, kiedy mamy mieszkanie i decydujemy, że będzie ono wynajmowane. Co zrobić po kolei? Wystawienie ogłoszenia to wbrew pozorom jedna z ostatnich czynności. Najpierw sprawdźmy dokładnie stan techniczny, potem swoje warunki organizacji najmu i jego rozliczania, a na koniec ustalmy jaki jest profil naszego pożądanego najemcy - czyli komu chcemy wynajmować (lub komu nie chcemy) i czy oznacza to np. konieczność dodatkowego wyposażenia.

Mieszkanie musi być przede wszystkim bezpieczne, więc należy sprawdzić całą instalację elektryczną: czy gniazdka są dobrze osadzone w ścianach, czy wszystkie światła i przełączniki działają, czy nie ma kabelków wystających przy dzwonku lub żyrandolach. Dobrze jest sprawdzić szczelność instalacji wodno-kanalizacyjnej, pamiętając, że podłączenia elastyczne (tzw. “wężyki”) i plastikowe należy co kilka lat wymieniać. Przeglądy wentylacji są w budynkach wielorodzinnych robione regularnie, podobnie jak sprawdzanie szczelności instalacji gazowej. Warto sprawdzić same urządzenia gazowe, a z reguły osoby z uprawnieniami “do gazu” mogą nam zrobić sprawdzenie efektywności wentylacji grawitacyjnej.

Poza kwestiami czysto technicznymi sprawdźmy, jak możemy wynająć nieruchomość. Osoby fizyczne mogą wynajmować wyłącznie podpisując umowy na dłuższy termin, najem krótkoterminowy jest już usługą i wymaga prowadzenia działalności gospodarczej. Dobrze jest ustalić jaki rodzaj umowy najmu chcemy stosować. Jeśli mieszkanie jest współwłasnością, to ustalmy, co mogą zrobić inni współwłaściciele i kto się zajmuje całą organizacją przygotowań do wynajmu, czy chcemy zrobić remont, jaki sposób opodatkowania wybrać. Dobrze jest zrobić plan finansowy, pewnie też w bardziej skomplikowanych sytuacjach skorzystać z fachowych porad prawników i doradców podatkowych.

Mając wstępnie określone swoje możliwości formalne i inwestycji w mieszkanie (remont), możemy sprawdzić, komu najlepiej byłoby wynająć nasze mieszkanie: może studentom, może młodej parze pracujących osób, może bierzemy pod uwagę rodzinę lub obcokrajowców w każdej z tych kategorii? A może pożądanym najemcą byłaby firma, która poszukuje mieszkania dla pracownika? Dobrze jest sprawdzić lokalny rynek najmu, a potem dostosować swoje mieszkanie do tego, co wybierzemy. Może się okazać, że akurat jest zainteresowanie mieszkaniami bez mebli, dla par potrzebujemy innych mebli do spania, niż dla indywidualnych najemców, a może profesjonalista od najmu podpowie jeszcze inne, bardzo ważne poszukiwane cechy mieszkania. Sprawdźmy, czy nie warto byłoby zatrudnić tego specjalisty do obsługi naszego najmu, szczególnie jeśli mieszkamy daleko i nie będziemy mogli się szybko pojawić na miejscu.

I na koniec zajmujemy się estetyką mieszkania i robimy ładne zdjęcia do ogłoszenia - albo mamy do tego już zatrudnionego pośrednika lub zarządcę. Dopiero wtedy można opublikować samo ogłoszenie.

Weryfikacja dzięki Certyfikatowi Najemcy

Po ogłoszeniu mieszkania na wynajem zaczynają się zgłaszać chętni i zainteresowani. Możemy to przekierować na osobę obsługującą dla nas najem lub spotykać się i pokazywać mieszkanie osobiście. Pamiętajmy, że tak jak nie każde mieszkanie będzie pasować wszystkim najemcom, tak i nie wszyscy najemcy będą dopasowywać się do naszych wymagań i zasad najmu. Na pewno spotkamy się z uwagami dotyczącymi wyposażenia, ceny najmu, czasem innych warunków. Tak jak najemcy pytają o warunki najmu, tak wynajmujący może pytać najemcę o powody zainteresowania akurat tym mieszkaniem, plany dotyczące długości najmu i źródło dochodów, z których opłacany będzie czynsz.

Jeśli uzgodnimy zasady najmu i rodzaj umowy, kolejnym krokiem powinno być sprawdzenie najemcy.

Mamy trzy elementy do zweryfikowania: potwierdzenie tożsamości, sprawdzenie ewentualnego zadłużenia i porównanie dochodów do oczekiwanych opłat za mieszkanie. Można to robić na kilka sposobów: poprzez weryfikację tożsamości https://simpl.rent/artykuly/sprawdzenie-tozsamosci-jak-to-zrobic i weryfikację dochodów https://simpl.rent/artykuly/najemca-idealny-to-ten-wyplacalny. Dzięki simpl.rent potencjalny najemca otrzyma Certyfikat Najemcy, który będzie potwierdzeniem pełnej weryfikacji w tych trzech obszarach. Pamiętajmy, że stabilność i wypłacalność najemcy sprawdzamy na podstawie bieżących danych finansowych i zdarzeń z przeszłości, np. nieterminowego spłacania rat bankowych. W trakcie umowy najmu mogą się zajść zupełnie nieprzewidziane zdarzenia. Ważne więc, żeby rozmawiać i informować się o wydarzeniach istotnych dla realizacji umowy najmu.

Chcesz znaleźć dobry najemców? Zarejestruj się!

Umowa i kaucja przy wynajmie mieszkania

Mieszkanie przygotowane, potencjalny najemca uzyskał Certyfikat Najemcy, szczegóły formalne i finansowe są ustalone - podpisujemy więc umowę. W najprostszej wersji możemy spotkać się w mieszkaniu, podpisać umowę, najemca przeleje kaucję nawet z aplikacji w telefonie, w trakcie spisywania protokołu zdawczo-odbiorczego i przekazywania mieszkania przelew dotrze do właściciela lub zarządcy. Każda strona bierze swój komplet dokumentów i zostawiamy najemcę w mieszkaniu.

Są też umowy nieco bardziej skomplikowane w zakresie niezbędnych procedur. Na przykład w związku z innym czasem rozpoczęcia najmu, niż podpisanie umowy - można podpisać umowę na początku jednego miesiąca, a najem może się zacząć od kolejnego. Ważne jest jednak wzajemne przekazanie: kaucji od najemcy i kluczy od wynajmującego. Pozytywny wynik weryfikacji najemcy i wykazanie przez niego Certyfikatu Najemcy może być warunkiem przystąpienia do umowy najmu lub warunkiem wydania mieszkania, łącznie z kaucją. O kaucji przeczytaj więcej tutaj: https://simpl.rent/artykuly/po-co-jest-kaucja

Nieporozumienia na tle regulacji prawnych, obowiązków wynajmującego i najemcy zdarzają się dość często, warto więc sprawdzić, czy oczekiwania stron są wzajemnie zrozumiałe i odpowiednio precyzyjnie zapisane w umowie.

Kontrola

Przekazanie mieszkania najemcy oznacza, że właściciel nie powinien do niego wchodzić bez zgody i obecności najemcy. Najemca powinien za to terminowo płacić czynsz i inne należności z umowy. Wynajmujący powinien monitorować te płatności, a najemca zgłaszać większe usterki i konsultować sposoby usuwania tych drobnych. Zdarza się zapominać o płatnościach za prąd, nawet jeśli przyszła faktura, zdarza się najemcom zapominać o płatności czynszu. Przypominajmy o płatności w razie opóźnień, umawiajmy się na wizytacje, ale pamiętajmy o wspólnym interesie, czyli spokojnym i trwałym najmie, bez monitów z gazowni i od innych dostawców usług. Więcej o prawach i obowiązkach najemcy piszemy tutaj: https://simpl.rent/artykuly/wynajem-mieszkania-jak-sie-zabezpieczyc

Koniec najmu

Zakończenie umowy i oddanie mieszkania przez najemcę to bardzo istotna część całego procesu. Tak jak omawiana była umowa i warunki najmu na początku, tak do zamknięcia najmu przygotujmy się, ustalmy warunki i terminy. To pozwoli obu stronom załatwić ostateczne przekazanie kluczy w spokojniejszej atmosferze.

Jeśli umowa podpisana jest na czas określony to warto pamiętać, że przy takich umowach przeważnie nie ma możliwości jednostronnego wypowiedzenia umowy przez którąkolwiek ze stron. Wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe w przypadku umów na czas nieokreślony, a okres wypowiedzenia jest precyzyjnie ustalony lub jeśli dokładnie opiszemy w umowie okoliczności, które mogą być powodem zakończenia najmu. Mogą to być np. zakup i wyprowadzka najemcy do własnego mieszkania, rozwód wynajmującego.

Podsumowanie

Najem jest procesem długotrwałym i wymagającym wiedzy. Bardzo ważne jest na początku zadbanie o bezpieczeństwo najemcy i odpowiednie przygotowanie mieszkania - techniczne i estetyczne, a także określenie swoich oczekiwań i możliwości prawnych. W kontakcie z potencjalnymi najemcami trzeba być otwartym na pytania i dokładnie wyjaśniać własne oczekiwania, a także odpowiadać na oczekiwania drugiej strony. Ze względu na powierzenie najemcy majątku o dużej wartości, dobrze jest sprawdzić jego tożsamość i wypłacalność. Zawarcie umowy najmu i przekazanie mieszkania to dopiero początek relacji. Należy pamiętać o płatnościach i terminach, reagować jak najszybciej na opóźnienia, a zakończenie najmu dokładnie przygotować i uzgodnić, tak samo jak początek.