Często przy wynajmie mieszkań napotykamy na trudności wynikające z różnych powodów – braku znajomości przepisów, niejasnych warunków umowy, nieoczekiwanych wydatków czy złych intencji, bo takie też się zdarzają. W przypadku problemów z najmem ważne jest szybkie i efektywne znalezienie rozwiązania, szczególnie takiego, które będzie akceptowalne przez dwie strony najmu. Gdzie szukać wsparcia i wyjaśnień w trudnych sytuacjach związanych z wynajmem? Podpowiadamy w dalszej części artykułu.
Wbrew pozorom najem rozpoczyna się już od momentu tworzenia lub czytania ogłoszenia zawierającego kluczowe informacje dotyczące liczby osób, które mogą zamieszkać w lokalu, minimalnego czasu trwania umowy najmu, płatności oraz ograniczeń, takich jak zakaz palenia czy posiadania zwierząt. Następnie podczas oglądania lokalu, strony często ustalają dodatkowe szczegóły, na przykład związane z wyposażeniem, miejscem parkowania samochodu lub roweru, czy szczegółami płatności. Z pewnością warto przed finalnym podpisaniem umowy najmu przeczytać ją dokładnie, ponieważ może zawierać zapisy wcześniej nie omawiane, a skonstruowane tak, że mogą być bardzo niejasne.
Przygotowując się do podpisania umowy najmu, należy nie bać się zadawać pytań – warto upewniać się co do każdego szczegółu i sprawdzać, czy dobrze rozumiemy zapisy. Jeśli wynajmujący jest profesjonalistą, tym lepiej jest dowiedzieć się, o co chodzi w konkretnych punktach. Negocjacje umowy najmu ze specjalistami lub osobami reprezentującymi firmy (właścicieli lub zarządców) mogą być bardziej skomplikowane z powodu sztywnych wzorów umów. Z osobami prywatnymi łatwiej jest negocjować zmiany, takie jak terminy płatności, możliwość przepisania licznika prądu, uzgodnienie jak wyglądają rozliczenia mediów albo zaliczek na media. Przy podpisywaniu umowy najmu warto również sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy opisujący stan całej nieruchomości, jej wyposażenia, liczników i kluczy – pozwoli to uniknąć nieporozumień w momencie zdawania mieszkania.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi rejestr klauzul niedozwolonych, które są często uważane za zapisy abuzywne we wzorach umów między konsumentami a przedsiębiorcami. Na polskim rynku najmu, gdzie dominują osoby prywatne wynajmujące mieszkania często spotyka się z zapisami abuzywnymi. Zastrzeżenia do umów najmu, szczególnie te zgłaszane do UOKiK, dotyczą głównie firm zarządzających nieruchomościami. Urząd skupia się na zapisach organizacyjnych, takich jak właściwość sądów czy polubowne rozstrzyganie sporów.
W umowach najmu między osobami fizycznymi, gdzie UOKiK nie oferuje wsparcia, często znajdują się postanowienia niezgodne z prawem, takim jak Ustawa o ochronie praw lokatorów czy kodeks cywilny. W takich przypadkach zaleca się konsultacje ze specjalistami, nie tylko korzystanie ze wzorców umów najmu online.
Profesjonaliści na dyżurach oferują pomoc prawną dla najemców, która jest nieoceniona przy sprawdzaniu projektów umów najmu. Zalecane jest, aby skonsultować umowę najmu przed jej podpisaniem, ale nawet po zawarciu umowy, warto poszukać porad, szczególnie jeśli pojawią się problematyczne zapisy, które można zmienić aneksem. W umowach najmu okazjonalnego zmiany mogą być utrudnione, szczególnie jeśli dotyczą one aktywności notarialnej.
Na poziomie powiatów, prawnicy oferują dyżury i bezpłatne porady prawne, dostępne online lub telefonicznie, które mogą być pierwszym krokiem w rozwiązaniu problemów związanych z najmem. Poradnie prawne działają także przy uczelniach, gdzie dostępna jest bezpłatna pomoc prawną dla najemców.
Dobrze jest również szukać wsparcia u innych specjalistów w kwestiach praktycznych, takich jak rozliczenia opłat czy współpraca z zarządcami nieruchomości. Profesjonaliści, na przykład pośrednicy nieruchomości, mogą doradzać w tych obszarach, często oferując również bezpłatne porady w ramach inicjatyw takich jak “Bezpieczny Najem”.
W specyficznych przypadkach, jak umowy najmu okazjonalnego, zaleca się konsultacje z notariuszem, a informacje o opłatach w spółdzielniach czy wspólnotach najlepiej uzyskać od ich przedstawicieli, z uwzględnieniem konieczności formalnej zgody od właściciela mieszkania.
W procesie rozliczenia kaucji przy najmie mieszkania często występują problemy z jej zwrotem. Warto na początku najmu ustalić zasady dotyczące usterek i ich napraw. W polskim prawie najemca zazwyczaj odpowiada za stan mieszkania, więc naprawy najlepiej organizować samodzielnie, chyba że sprzęty są na gwarancji.
Rozliczenie kaucji na koniec najmu wymaga uwagi, zwłaszcza że prawo przewiduje jej zwrot w ciągu 30 dni po zakończeniu najmu. Niezalecane jest pokrywanie ostatniego czynszu z kaucji, ponieważ może to prowadzić do problemów z firmami zarządzającymi najmem.
Kluczowy jest końcowy protokół zdawczo-odbiorczy, potwierdzający stan mieszkania i brak zastrzeżeń wynajmującego. W przypadku potrąceń z kaucji za naprawy czy sprzątanie, powinny być przedstawione odpowiednie dokumenty. Niezwrócenie kaucji może skutkować interwencją rzecznika praw konsumentów lub koniecznością konsultacji z prawnikiem.
Dokumentacja odgrywa kluczową rolę w kontekście finansowym najmu, a szczególnie w zakresie rozliczeń za media. W umowie najmu powinny być jasno opisane zasady płatności za czynsz i media, a także protokoły zdawczo-odbiorcze dokumentujące stan mieszkania na początku i na końcu najmu. Płatność czynszu przelewem umożliwia łatwe generowanie potwierdzeń z systemu bankowego. Ważne jest, aby nie używać kaucji na pokrycie ostatniego czynszu, ponieważ powinna być ona zwrócona lub precyzyjnie rozliczona. W przypadku firm zajmujących się najmem, wsparcie można uzyskać od rzeczników konsumenta i UOKiK. Natomiast w umowach między osobami fizycznymi, pomoc prawna i pisemne żądanie zwrotu kaucji mogą być niezbędne. Świadomość formalności i sumienne wywiązywanie się z umów minimalizuje potencjalne problemy podczas trwania najmu.
Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
