Jak porównywać koszty utrzymania mieszkania w najmie i na własność?

Wydatki na mieszkanie to kategoria, która zaczyna wielu osobom zajmować znaczną część miesięcznych zarobków. Trzeba mieć sporo pieniędzy, żeby kupić mieszkanie, ale najem również wymaga dochodów wyższych niż pensja minimalna. Jak porównać obie opcje i ile może kosztować utrzymanie mieszkania, własnego albo najmowanego?

Z artykułu dowiesz się…

• Za co zazwyczaj płacą najemcy, a co jest po stronie właściciela?
• Czy zakup zawsze jest lepszym pomysłem niż najmowanie mieszkania?
• Z jakimi wydatkami musi się liczyć właściciel, a najemca tylko może je uwzględniać?
• Czy warto inwestować w mieszkanie, z którego się po kilku latach wyprowadzimy?

Koszty utrzymania mieszkania

Rosnące koszty energii, pracy, wszelkich materiałów budowlanych i usług przełożyły się w ciągu ostatniego 1,5 roku na znaczący wzrost opłat za mieszkania. Użytkownicy domów najbardziej odczuli wzrost kosztów ogrzewania, szczególnie po ograniczeniu importu węgla i gazu z Rosji. Wszyscy zauważyli rosnące koszty zagospodarowania śmieci i bieżącej administracji - również najemcy, którzy często pokrywają opłaty do spółdzielni lub wspólnoty. Koszty opłat za media są dla wszystkich użytkowników podobne - najemcy jedynie powinni sprawdzać, czy mają taryfę dla osób fizycznych (gospodarstw domowych), bo to zapewnia regulowane urzędowo ceny energii.

Zasady najmu mogą się nieco różnić w zależności od formy umowy najmu, jednak ogólny trend wskazuje na to, że to najemca zazwyczaj ponosi wszystkie bieżące opłaty, w tym za media oraz usługi bezpośrednio związane z mieszkaniem, takie jak sprzątanie części wspólnych budynku, drobne naprawy, fundusz remontowy i obsługę administracyjną. Czyli jesteśmy coraz bliżej sytuacji, kiedy nie ma różnicy pomiędzy kosztami najemcy i właściciela mieszkającego w swoim mieszkaniu. Różne są jedynie w cenie ubezpieczenia, jednak OC Najemcy nadal pozostaje tańsze niż ubezpieczenie nieruchomości w podstawowym zakresie.

Najemcy muszą jednak przygotować się na koszty związane z końcem najmu. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, konieczne jest usunięcie wszelkich usterek, dokładne posprzątanie mieszkania, pomalowanie ścian, a czasem nawet wymiana niektórych zużytych elementów. Obecnie na prywatnym rynku najmu nie jest to zazwyczaj rygorystycznie przestrzegane, ale w miarę formalizacji procesów najmu może się okazać, że zakończenie umowy najmu będzie wymagało większych nakładów finansowych niż jedynie zwrot kaucji.

Koszty początkowe najmu

Najem wciąż jest najbardziej dostępny - poza oczywiście korzystaniem z nieruchomości opartym na powiązaniach rodzinnych. Mimo że wymagana jest na początek wpłata kaucji i pierwszego czynszu najmu, to wciąż ta kaucja to przeważnie niewiele więcej, niż miesięczna suma opłat. Może to być duża bariera, ale w odniesieniu do nakładów koniecznych do zakupu nieruchomości - kaucja to wciąż niewiele.

Zakup nieruchomości na rynku, jak również w wielu przypadkach odziedziczenie i konieczność spłaty innych osób lub gruntownego remontu, to bardzo duże nakłady finansowe i pracy własnej. Koszty transakcyjne, czyli obowiązkowe opłaty za usługi notariusza, podatki, wynagrodzenia specjalistów (pośrednik, rzeczoznawca majątkowy) są znacznie wyższe od kaucji, a konieczne wydatki to jeszcze, co najmniej, wkład własny do kredytu lub pełna kwota należności za nieruchomość. Aby uzyskać kredyt, konieczne jest również posiadanie zdolności kredytowej, którą czasami sprawdza się za pomocą Certyfikatu Najemcy, jednakże odnosi się to tylko kosztów związanych z najmem.

Zazwyczaj czynsze najmu zbliżone są do rat kredytu za podobną nieruchomość. Jeśli stopy procentowe są wysokie, to i raty kredytów są duże, więc może być wyższy popyt na najem i oczekiwania właścicieli dotyczące rentowności. Jeśli kredyty są tanie, dostępne dla większej liczby osób, to i czynsze najmu nie są bardzo wysokie, bo popyt na najem jest nieco niższy. Niemniej jednak, rynek nieruchomości zawsze jest lokalny, więc na czynsze wpływają również inne wydarzenia i okoliczności.

Remonty i wyposażenie mieszkania

Druga różnica w kosztach “na początek” to wydatki na remont, które z reguły nie dotyczą najemcy, oraz na wyposażenie i umeblowanie mieszkania. Na polskim rynku większość mieszkań jest umeblowana, wyposażona w podstawowe urządzenia, takie jak lodówka, kuchenka i pralka, a coraz częściej jest też zmywarka i inne drobne urządzenia - można więc od razu mieszkać.

Jeśli jednak remontujemy własne mieszkanie z myślą o naszych własnych potrzebach, to praktycznie nie ma ograniczeń - możemy wydać duże kwoty na materiały, specjalistyczne urządzenia, najnowsze funkcje i możliwości. Kiedy kupujemy przedmioty do własnego mieszkania, nie mamy perspektywy ograniczonego czasu, konieczności przeprowadzki czy dopasowania zakupów do nowego miejsca. Dlatego też można zainwestować w remont większą sumę, co powoduje, że niektórzy przez lata mieszkają w mieszkania nie do końca wykończonych.

W przypadku własnych sprzętów oczywiste jest, że sami naprawiamy wszelkie usterki, dodatkowo, można wykorzystać jeszcze gwarancje na sprzęt i ewentualnie ubezpieczenia. Najemcy mogą mieć różne zapisy w umowach najmu i nieco inny zakres odpowiedzialności, warto jednak pamiętać wprowadzając się do bardzo dobrze wyposażonego mieszkania, że ogólnie ponosi się odpowiedzialność za prawidłowe funkcjonowanie urządzeń i należy na koniec zadbać o ich sprawność.

Podatki za wynajmowane mieszkanie płaci właściciel

Najemcy mają ten komfort, że nie dotyczą ich z reguły podatki - od przychodów z najmu, po nieruchomości, opłaty związane z księgami wieczystymi i zmianami w nich dokonywanymi. Zapowiedź podatku katastralnego albo od pustostanów - też nie ma wiele wspólnego z najmem. Może to pośrednio wpłynąć na wysokość czynszów, ale raczej w długim terminie. Właściciele owszem, powinni przede wszystkim odbierać coroczne powiadomienia o wysokości podatku od nieruchomości, ale obecnie jest on regulowany na poziomie krajowym i wszelkie budynki mieszkalne mają najbardziej preferencyjną stawkę - nieco ponad 1 zł za m2 mieszkania. Zazwyczaj więc, wraz z podatkiem od gruntów, koszty te mogą wynieść maksymalnie kilkaset złotych za bardzo duże nieruchomości.

Z nabyciem lub sprzedażą nieruchomości wiążą się różne opłaty i podatki, najem jest znacznie prostszy - jedynie w przypadku najmu okazjonalnego konieczna jest opłata dla notariusza za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Warto jednak jeszcze pamiętać o obowiązkach właściciela związanych z udziałem w zebraniach i podejmowaniu decyzji przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię, w ramach której jest mieszkanie. Właściciel ma wgląd w sprawy finansowe i decyduje o wydatkach i inwestycjach, więc i o ogólnym poziomie kosztów i jakości zarządzania. Najemca nie ma tego obowiązku.

W przypadku domów jednorodzinnych zakres odpowiedzialności właściciela jest jeszcze większy, bo obejmuje zapewnienie ogólnego bezpiecznego użytkowania nieruchomości oraz znajdujących się w niej urządzeń. Choć niektóre obowiązki (takie jak okresowe przeglądy wentylacji czy pieca CO) można przenieść na najemcę, to jednak nadal obowiązek sprawdzenia, czy takie prace są wykonane, spoczywa na właścicielu. Dlatego warto mieć ubezpieczenie płatności czynszu, które może okazać się pomocne nie tylko w przypadku niepłacących najemców, ale też w sytuacjach awaryjnych, na przykładu w pokryciu ewentualnych szkód w majątku najemcy.

Mieszkanie na własność zawsze się opłaca?

Powszechne jest odczucie, że płacąc czynsz najmu “oddaje się komuś pieniądze” i zawsze lepiej - nawet płacąc więcej w racie kredytu - mieszkać we własnym, niż w najmowanym mieszkaniu. Nie do końca jest to prawda i nie zawsze da się to udowodnić, bo nie znamy przyszłości. Warto jednak wziąć pod uwagę koszty transakcji zakupu i sprzedaży, a także minimalnych zmian w mieszkaniu - jeśli w danym miejscu będziemy mieszkać mniej niż 5 lat, to te koszty są na tyle wysokie, że nawet przy rosnących cenach nieruchomości można nic nie zyskać.

Własność daje nam poczucie stabilności i skłania do wydatków - na remonty, wyposażenie, takie jak zabudowa kuchni i łazienki, trwale wbudowane urządzenia (np. klimatyzacja). Jednak dla potencjalnych nabywców nieważna jest trwałość i cena płytek podłogowych, bo mogą się im po prostu nie podobać - w takiej sytuacji nie będzie możliwe proste odzyskanie nakładów na remont.

W przypadku domów efekt nakładów, które się nie zwrócą przy sprzedaży, jest jeszcze bardziej widoczny. Do standardowych kosztów dochodzi nieprzewidywalność wydatków - jak w przypadku najmu, można spodziewać się podwyżki czynszu, tak samo w przypadku kredytów możliwe są podwyżki oprocentowania - i comiesięcznych rat - ze względu na zmienne parametry kredytu. Choć powoli to się zmienia i można już uzyskać kredyt hipoteczny z okresową stałą stopą, co oznacza utrzymanie stałej raty przez pierwsze 5 lat spłaty, nadal jednak kredyt rozciąga się na okres 25-30 lat.

Podsumowanie

Najem wydaje się nam mniej stabilny, ale dzięki temu skłania do mniejszych wydatków na mieszkanie, pozwala przetestować różne rozwiązania i sprawdzić własne preferencje mieszkaniowe. Własność wydaje się bezpieczniejsza, ale często nie wiemy, z jak wieloma obowiązkami jest związana. Własne mieszkanie to też większa skłonność do wydawania pieniędzy na wyposażenie i ulepszenia, a tutaj łatwo jest zupełnie nie kontrolować wydatków…

Przeczytaj również

• Jak sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy najmu mieszkania?
• Jak zakończyć najem mieszkania?
• Najemca idealny to ten wypłacalny

Treści na stronie simpl.rent są stanowiskiem autorów i nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych i nie mogą ich zastąpić. Należy pamiętać, że każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności mu towarzyszących. W celu ustalenia stanu prawnego w indywidualnej sprawie zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.